Chuyên gia "bắt bệnh" lớn nhất của thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (VIF 2026) diễn ra ngày 4/11 ở TPHCM, đánh giá về động lực của thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng điều quan trọng nhất là cần phải bắt "bệnh" cho thị trường bất động sản, nếu có "bệnh" thì bệnh nằm ở đâu? Trước đây, "bệnh" thường được nhắc đến là do siết tín dụng, lãi xuất cao, quy hoạch… nhưng thực ra, theo ông Hiển, "bệnh" lớn nhất của thị trường bất động sản là giá tăng quá cao, không phù hợp với dòng vốn đầu tư thực sự.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM..., giá giao dịch nhà ở chung cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo đó, giá chung cư tại Hà Nội, TPHCM và các đô thị lớn trong quý 3/2025 tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Các dự án mới mở bán có giá trung bình 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản phải dựa trên thu nhập của người mua nhà, dù là mua đầu tư hay mua nhà ở; lợi nhuận khai thác từ căn nhà mua được so với số tiền bỏ ra. "Chúng ta cứ nói là giá tăng, tôi đồng ý là giá tăng nếu có tính thanh khoản. Còn việc ghi nhận giá nhà tăng mà lại lấy giá ở những dự án mới ở vùng lõi đô thị ở Hà Nội, TPHCM xem như là thông tin thị trường về giá tăng, đây không phải là thông tin bình quân của thị trường", ông Hiển nói và nhấn mạnh nếu không giải quyết được vấn đề về giá thì những chính sách, động lực bất động sản trong năm 2026 vẫn sẽ còn lình xình, không vững chắc.

Cũng theo ông Hiển, trong 3 năm tới, vùng động lực bất động sản mạnh nhất chính là vùng TPHCM mới với các hạ tầng giao thông, trong đó có phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Điều này phù hợp thực tiễn nhu cầu, có năng lực và là xu thế chung.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng của các dự án bất động sản không phải là những dự án nhà ở đơn thuần nữa mà sẽ là những dự án bất động sản phức hợp, bao gồm nhà ở và các công trình hạ tầng phụ trợ, giao thông, thương mại dịch vụ.

Theo ông Vũ Thành Lê, thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, việc sáp nhập tỉnh thành sẽ định hình, định hướng lại quy hoạch đô thị. Năm 2025 là mốc quan trọng trong việc vẽ lại bản đồ đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Nhờ kết nối hạ tầng, dòng vốn đầu tư bất động sản không chỉ tập trung vào trung tâm thành phố nữa mà sẽ lan tỏa theo kết nối hạ tầng, kết nối liên vùng. Các đô thị vệ tinh sẽ kết nối với trung tâm bằng metro, đường cao tốc, đường vành đai.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 quy tụ 24 chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp, tổ chức tài chính trong và ngoài nước, nhằm phân tích triển vọng kinh tế Việt Nam giai đoạn 2026 - 2030, đồng thời nhận diện các động lực tăng trưởng và cơ hội đầu tư mới. Các phiên thảo luận tập trung vào những chủ đề trọng tâm: triển vọng kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản, tài chính - ngân hàng, nâng hạng thị trường chứng khoán và chiến lược đầu tư cho năm 2026.