Thị trường BĐS quý III/2025: Gần 38.000 căn đủ điều kiện bán ra thị trường

Trong quý III/2025, hoạt động đầu tư và xây dựng dự án nhà ở tiếp tục sôi động hơn so với các quý đầu năm. Cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và 93 dự án nhà ở xã hội được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư không thông qua đấu thầu. Tổng cộng có 1.779 dự án đang được triển khai với quy mô khoảng 842.659 căn, lô hoặc nền; trong đó nhà chung cư chiếm hơn 306.000 căn, nhà ở riêng lẻ hơn 444.000 căn và đất nền chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng khoảng 91.600 lô.

Đáng chú ý, trong số này đã có 78 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô gần 28.000 căn. Ngoài ra, 92 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung ứng thêm gần 38.000 căn hộ và nhà ở riêng lẻ cho thị trường – một tín hiệu tích cực trong bối cảnh nguồn cung mới tại nhiều đô thị lớn vẫn còn hạn chế.

Phân khúc nhà ở thương mại tiếp tục dẫn đầu về quy mô. Trong quý, có 1.231 dự án đang triển khai với tổng số hơn 618.000 căn, trong đó 174.000 căn chung cư và 444.000 căn nhà ở riêng lẻ. Đáng chú ý, 21 dự án đã hoàn thành xây dựng với gần 9.500 căn – gấp đôi quý II và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với nhà ở xã hội, việc thực hiện Đề án “1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030” đang đạt được tiến độ đáng khích lệ. Lũy kế đến nay, cả nước có 696 dự án với quy mô hơn 637.000 căn, tương đương khoảng 60% mục tiêu giai đoạn. Riêng trong quý III, có 27 dự án được khởi công mới, 19 dự án hoàn thành và 13 dự án đủ điều kiện bán, cung ứng thêm hàng chục nghìn căn hộ giá hợp lý cho người thu nhập thấp.

Phân khúc đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà duy trì đà tăng. Trong quý, có 26 dự án mới được cấp phép với gần 4.900 lô nền – tăng 30% so với quý II. Tổng cộng cả nước hiện có 397 dự án đang triển khai và 38 dự án đã hoàn thành. Nguồn cung đất nền tập trung tại các khu vực ven đô, nơi hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, tạo lợi thế kết nối với trung tâm thành phố.

Khác với mảng nhà ở, bất động sản du lịch tiếp tục yên ắng. Theo báo cáo từ 9 địa phương có nguồn cung đáng kể, chỉ có 9 dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn gần 60.000 tỷ đồng. Số dự án đang xây dựng và hoàn thành vẫn ở mức rất thấp, cho thấy phân khúc này chưa thực sự hồi phục sau giai đoạn khó khăn kéo dài.

Mặc dù nguồn cung tăng, lượng giao dịch trong quý III/2025 đạt khoảng 136.700, giảm 13% so với quý trước. Giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 32.000, trong khi đất nền chiếm hơn 104.000 giao dịch – mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Tồn kho bất động sản tại 22/34 địa phương được báo cáo khoảng 26.700 căn và nền, trong đó tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 37% so với quý II, còn đất nền giảm gần 30%. Điều này cho thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa các phân khúc: nhu cầu mua đất nền đầu tư ngắn hạn giảm, trong khi sản phẩm hoàn thiện hoặc sắp bàn giao vẫn được giữ hàng chờ giá.

Dù giao dịch trầm lắng, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục lập đỉnh mới. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 40% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Một số dự án cao cấp như Lancaster Legacy, Heritage West Lake, Starlake Tây Hồ Tây đều rao bán từ 130–180 triệu đồng/m².

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m², các dự án hạng sang ở trung tâm có giá từ 180–290 triệu đồng/m² như The Opusk Residence, Grand Manhattan hay The Metropole Thủ Thiêm. Sự khan hiếm quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao tiếp tục là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm.

Khu vực ven đô như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận mức tăng nhẹ, nhất là các dự án trung – cao cấp ven biển, hưởng lợi từ du lịch và các công trình hạ tầng lớn như cao tốc Biên Hòa – TP. Hồ Chí Minh – ven biển hay đường Vành đai 3.

Các chuyên gia nhận định, quý IV/2025 sẽ là giai đoạn thị trường “tăng nhẹ nhưng không bùng nổ”. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án, mặt bằng lãi suất ổn định và chính sách tín dụng linh hoạt có thể giúp khơi thông dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, trong khi thu nhập người dân chưa cải thiện đáng kể, nên thị trường nhiều khả năng chỉ hồi phục cục bộ tại các khu vực có nhu cầu ở thực và hạ tầng tốt.