Bất động sản quý IV/2025: Nhiều tín hiệu vượt kỳ vọng, nhưng còn ẩn số

Tín hiệu mới từ dòng vốn và nguồn cung

Khác với tâm lý thận trọng trong nửa đầu năm, quý IV/2025 đang mở ra bức tranh sáng hơn khi loạt chính sách hỗ trợ tín dụng, pháp lý và đầu tư công bắt đầu phát huy tác dụng.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường có thể "vượt kỳ vọng" nhờ sự cộng hưởng của ba yếu tố: lãi suất tiếp tục hạ, pháp lý được tháo gỡ và dòng tiền quay lại nhóm người mua ở thực.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo nguồn cung mới trong quý này có thể tăng 10–15% so với quý trước, tập trung chủ yếu ở các đô thị vệ tinh Hà Nội, TP.HCM và những tỉnh đang bứt tốc hạ tầng như Đồng Nai, Bắc Ninh, Quảng Ninh.

Đây cũng là các khu vực được giới đầu tư đánh giá cao nhờ quỹ đất rộng và khả năng kết nối giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Trên thị trường căn hộ, Coldwell Banker Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) ghi nhận giao dịch đang dần khởi sắc trở lại, nhất là phân khúc trung cấp, nơi chiếm tỷ trọng hơn 50% lượng hấp thụ quý III.

Theo báo cáo của Dat Xanh Services, nhiều chủ đầu tư dự kiến tung hàng mới trong quý IV để đón sức cầu cuối năm, trong đó có tới 60% doanh nghiệp cho biết sẽ mở bán sản phẩm vùng ven.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Dat Xanh Services dự báo quý 4/2025, thanh khoản sẽ phân hóa mạnh. Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, mốc tiến độ rõ ràng và hạ tầng đầu tư kết nối sẽ thu hút khách hàng tốt, phần còn lại phải cạnh tranh bằng ưu đãi và minh bạch được các rủi ro.

Bên cạnh đó, thị trường dự kiến chào đón các dự án hợp tác liên doanh, phát triển dự án kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và quốc tế, đặc biệt với các doanh nghiệp muốn đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế.

Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt; vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng.

Kỳ vọng tăng giá và rủi ro "phục hồi nóng"

Đà giảm lãi suất được xem là động lực quan trọng giúp thị trường khởi sắc. Ngân hàng Nhà nước cho biết lãi suất cho vay trung bình đã hạ về quanh 6,2%/năm, trong khi nhiều ngân hàng thương mại triển khai gói vay mua nhà ưu đãi ở mức 5–8%/năm cho giai đoạn cố định ban đầu.

Cùng với đó, các gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, người trẻ dưới 35 tuổi (lãi suất 5,9%/năm) giúp mở rộng khả năng tiếp cận vốn của người mua ở thực.

Theo Dat Xanh Services, nếu xu hướng này tiếp tục, giá bán có thể tăng 5–7% trong quý IV/2025, tập trung ở phân khúc trung cấp và đất nền có hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, doanh nghiệp này cũng cảnh báo rủi ro "phục hồi nóng" nếu dòng vốn đầu cơ quay trở lại quá sớm, trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm chủ đạo.

Các chuyên gia cho rằng quý IV/2025 sẽ là giai đoạn "cân bằng", giúp thị trường định hình lại mặt bằng giá và kiểm chứng sức hấp thụ thật.

Phân tích về vấn đề này, báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills) bổ sung thêm, dù có dấu hiệu cải thiện, đà phục hồi vẫn "chưa thật bền vững" khi nguồn cung mới còn hạn chế, đặc biệt là căn hộ bình dân dưới 35 triệu đồng/m², hiện chỉ chiếm chưa tới 5% tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM.

Sự phân hóa rõ giữa thị trường sơ cấp, thứ cấp, cùng tâm lý chọn lọc kỹ của người mua, khiến giao dịch tăng chậm hơn kỳ vọng ở một số khu vực trung tâm.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA, thị trường quý IV/2025 sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ tiến độ thực thi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi), các văn bản sẽ bắt đầu có hiệu lực trong năm 2026. Nhiều doanh nghiệp đang chủ động cơ cấu sản phẩm theo hướng xanh, tiết kiệm năng lượng, nhằm đón đầu nhu cầu bền vững.

Giới đầu tư kỳ vọng quý IV năm nay sẽ là "bước đệm" cho giai đoạn phục hồi mạnh hơn từ 2026–2027. Tuy nhiên, kịch bản này chỉ thành hiện thực nếu nguồn vốn tín dụng, thủ tục hành chính và niềm tin thị trường tiếp tục được duy trì ổn định.

Ở chiều ngược lại, một số chuyên gia cho rằng thị trường vẫn có thể xuất hiện biến động cục bộ, nhất là ở nhóm dự án chậm pháp lý hoặc có giá bán vượt giá trị thực. Trong ngắn hạn, phục hồi có thể "nóng" ở một vài địa bàn nhưng không đồng nghĩa với chu kỳ tăng bền vững.

5 điểm nhấn thị trường Bất động sản quý IV/2025

Nguồn cung: Dự kiến đạt 15.000–17.000 căn hộ mới, tập trung Hà Nội – TP.HCM.

Giá bán: Tăng nhẹ 3–5% ở phân khúc trung cấp và cao cấp.

Thanh khoản: Giao dịch: tăng 20–30% so với quý III/2025, chủ yếu nhờ người mua ở thực.

Pháp lý: Khoảng 40% dự án vẫn chờ phê duyệt, ảnh hưởng đến nguồn cung.

Triển vọng: Thị trường phục hồi có chọn lọc, chờ hiệu lực luật mới năm 2026.