Thị trường bất động sản khởi sắc nhưng cần “hãm phanh” dòng vốn đầu cơ

Nguồn cung mở rộng, giao dịch khởi sắc nhưng giá nhà tiếp tục leo thang

Chiều 16/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố Báo cáo Thị trường bất động sản (BĐS) quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS, nền kinh tế phục hồi là động lực quan trọng giúp thị trường địa ốc khởi sắc. Riêng quý 3/2025, cả nước có 1.501 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, nâng tổng số lên hơn 4.000 doanh nghiệp trong 9 tháng, tăng 18,7% so với cùng kỳ. Tổng vốn đăng ký vượt 334 nghìn tỷ đồng, tăng tới 60,5%.

Trong quý 3, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn cao nhất trong cùng kỳ 4 năm gần đây và gấp 2,4 lần so với quý 3/2024. Tính chung 9 tháng, nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Miền Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung mới, tiếp đến là miền Nam 27% và miền Trung 23%.

Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế với gần 68% tổng nguồn cung, trong khi nhà thấp tầng và đất nền chiếm 32%. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn kéo dài. Tại Hà Nội và TPHCM, phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, các dự án có vị trí tốt và pháp lý minh bạch vẫn được hấp thụ mạnh dù giá cao. Quý 3 ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm hơn 66% với tỷ lệ hấp thụ lên tới 81%. Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ đạt 78,9 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt 81,6 triệu đồng/m²; còn Đà Nẵng tăng 7% trong quý, lên 67,4 triệu đồng/m² – mức tăng nhanh nhất trong 6 năm qua.

Cảnh báo rủi ro từ tín dụng nóng và chi phí đất đai leo thang

Tại hội thảo, các chuyên gia kinh tế cho rằng đà phục hồi hiện nay tích cực nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu kiểm soát chính sách. TS. Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã “vượt xa mức hợp lý”, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người dân và làm méo mó dòng vốn đầu tư. Ông ví von: “Nếu năm 1990 một chiếc xe máy có thể đổi được căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”.

Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tín dụng bất động sản 9 tháng đầu năm tăng 19%, cao hơn mặt bằng chung toàn ngành. Dù cho thấy sự phục hồi mạnh, nhưng tốc độ này có thể tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. Ông chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm, trong đó nổi bật là chi phí đất đai, chi phí vốn, vật liệu xây dựng và vướng mắc pháp lý kéo dài.

Đại diện cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thừa nhận giá nhà đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. “Giải pháp quan trọng nhất là giảm chi phí đầu vào, rút ngắn thủ tục hành chính, từ đó giảm chi phí vốn và hạ giá thành sản phẩm”, ông nhấn mạnh.

Các chuyên gia khác như TS. Lê Xuân Nghĩa, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến và ông Nguyễn Quốc Hiệp đều cho rằng, mất cân đối cung – cầu, chi phí đất đai tăng và quy hoạch chưa phù hợp là nguyên nhân khiến giá tiếp tục leo thang. Một số địa phương quy hoạch vượt xa nhu cầu thực, tiềm ẩn nguy cơ dư cung và bong bóng cục bộ.

Kết luận hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, VARS IRE kiến nghị Nhà nước sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý, mở rộng nguồn cung, đặc biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Bên cạnh đó, cần sớm triển khai các công cụ tài chính như quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs), quỹ nhà ở quốc gia và cải cách thuế để điều tiết đầu cơ.

Ông Đính cũng kêu gọi cộng đồng môi giới và sàn giao dịch “nói không với đầu cơ, thổi giá, tạo thị trường ảo”. Theo ông, chỉ khi thị trường vận hành minh bạch, niềm tin của nhà đầu tư và người dân mới được củng cố, từ đó hướng tới một giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn cho bất động sản Việt Nam.