VARS IRE kêu gọi thận trọng khi áp dụng cơ chế kiểm soát giá bất động sản

Chính phủ quyết liệt siết giá, thị trường bất động sản cần hướng đi rõ ràng

Trong bối cảnh giá nhà đất tại nhiều đô thị lớn vẫn neo cao, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP nhằm thiết lập cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Đây được coi là một trong những bước đi mạnh tay của cơ quan quản lý để hướng tới thị trường phát triển bền vững, minh bạch hơn.

Dự thảo tập trung vào ba nhóm giải pháp chính: minh bạch hóa giao dịch thông qua trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; kiểm soát tín dụng mua nhà bằng việc áp hạn mức cho vay; và thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm cân đối cung – cầu.

Theo VARS IRE, định hướng này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc lập lại trật tự thị trường sau thời gian dài tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, viện cũng cảnh báo, bất kỳ biện pháp nào can thiệp vào giá đều phải tính đến tính linh hoạt và đặc thù của từng phân khúc, tránh để "một liều thuốc chung" áp cho mọi loại hình.

Minh bạch là chìa khóa, nhưng không nên siết tín dụng tràn lan

Đại diện VARS IRE đánh giá cao nỗ lực minh bạch hóa thị trường thông qua việc hình thành trung tâm giao dịch bất động sản thống nhất. Nếu vận hành đúng cách, đây sẽ là nơi lưu trữ và công bố dữ liệu giá, lịch sử giao dịch, pháp lý… giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều có thể tiếp cận thông tin chính xác, hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Tuy nhiên, viện cũng lưu ý, mô hình này cần được xây dựng bài bản, có hạ tầng công nghệ và cơ chế vận hành chuyên nghiệp. Nếu triển khai vội vã, thiếu cơ sở dữ liệu đồng bộ, trung tâm có thể trở thành điểm nghẽn mới hoặc chồng chéo chức năng với các cơ quan hiện có.

Liên quan đến chính sách tín dụng, VARS IRE cho rằng việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản là cần thiết để ngăn đầu cơ, song không nên áp dụng tràn lan. Nếu quy định hạn mức cho vay cứng cho cả người mua nhà để ở, để tích lũy hoặc đầu tư hợp pháp, chính sách có thể phản tác dụng, làm giảm thanh khoản và gây khó cho người dân có nhu cầu thật.

VARS IRE cho rằng thị trường chỉ có thể ổn định nếu các biện pháp kiểm soát được thiết kế linh hoạt, có cơ chế phân loại rõ ràng…

Phát triển nhà giá phù hợp phải gắn với hỗ trợ doanh nghiệp

Một trong những mục tiêu lớn của Dự thảo là thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Song theo VARS IRE, đây là bài toán nan giải nếu không kèm cơ chế khuyến khích doanh nghiệp. Hiện nguồn cung căn hộ bình dân gần như vắng bóng tại các đô thị lớn, trong khi căn hộ cao cấp chiếm tới hơn 60% tổng nguồn cung.

Viện cho rằng, để kéo mặt bằng giá về mức hợp lý, cần ưu tiên quỹ đất, ưu đãi thuế và thủ tục cho doanh nghiệp phát triển phân khúc này. Nếu chỉ dừng ở yêu cầu hành chính mà không tạo điều kiện thực tế, chính sách "nhà giá phù hợp" sẽ khó khả thi, thậm chí làm tăng chi phí cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

VARS IRE cũng đề xuất, thay vì cố gắng "kiềm giá" bằng mệnh lệnh hành chính, cơ quan quản lý nên tập trung hoàn thiện cơ chế minh bạch thông tin, kiểm soát đầu cơ, đồng thời mở rộng nguồn cung vì đó mới là gốc rễ của vấn đề.

Theo VARS IRE, việc kiểm soát giá bất động sản là cần thiết để bảo vệ người tiêu dùng và giữ ổn định vĩ mô, nhưng cách làm phải thận trọng, dựa trên dữ liệu, có lộ trình và phù hợp thực tiễn. Nếu chính sách đủ mềm dẻo và đồng bộ, thị trường sẽ tiến tới minh bạch, lành mạnh hơn; ngược lại, nếu quá cứng nhắc, có thể vô tình kìm hãm động lực phát triển, điều mà Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ.