Bất động sản hồi phục, tín dụng tăng mạnh: Đừng để dòng vốn đi chệch hướng

Dòng tiền trở lại, cơ hội nhưng không thể lơ là

Tín dụng bất động sản tăng 19% trong 9 tháng, phản ánh dòng vốn đang chảy mạnh vào thị trường. Trong phần tham luận tại hội thảo công bố Báo cáo Thị trường Quý 3/2025, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cảnh báo đà phục hồi này đi kèm nhiều điểm nghẽn từ pháp lý, chi phí đầu vào tới cơ chế điều tiết nếu không được xử lý đồng bộ, sẽ dễ kích hoạt các rủi ro hệ thống.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản thể hiện rõ qua con số tín dụng tăng 19% trong 9 tháng là một tín hiệu thuận lợi cho việc khơi thông các dự án dở dang và tái kích hoạt chuỗi giá trị xây dựng. Dòng vốn rẻ và lượng doanh nghiệp mới gia nhập thị trường cho thấy niềm tin của nhà đầu tư phần nào được khôi phục. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, điều kiện để một sự phục hồi chuyển thành tăng trưởng bền vững không chỉ là có vốn, mà còn là cách dẫn vốn đó tới những mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì dồn vào đầu cơ ngắn hạn.

Ông Lực nhấn mạnh, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính dàn trải, chỉ một cú sốc về lãi suất hay thanh khoản cũng có thể kích hoạt rủi ro cho hệ thống ngân hàng và thị trường. Vì vậy, điều quan trọng lúc này là phải cân đối giữa mở van vốn để giải phóng nguồn cung và siết lại những kênh tạo bong bóng.

Khi phân tích sâu, TS. Cấn Văn Lực chỉ ra 6 nhóm yếu tố đang cộng hưởng, đẩy giá nhà lên cao và làm giảm tính bền vững của chu kỳ phục hồi. Trước hết, vướng mắc pháp lý cùng tâm lý "sợ trách nhiệm" ở một số cơ quan địa phương còn là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị treo, nguồn cung thực tế bị bóp nghẹt mặc cho nhu cầu vẫn hiện hữu. Việc ban hành hướng dẫn cho các luật mới còn chậm cũng làm chậm tiến độ triển khai đôi khi tạo nên sự lúng túng cho cơ chế thực thi.

Tiếp theo là chi phí đầu vào leo thang. Tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và giá vật liệu xây dựng cùng kéo chi phí phát triển dự án tăng mạnh, buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán khi chưa có giải pháp căn cơ để hạ chi phí đầu vào.

Mất cân đối cung — cầu là mặt khác của vấn đề. Dòng dự án tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, trong khi thiếu hụt nhà ở xã hội và sản phẩm "vừa túi tiền" cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình. Cơ cấu cung lệch như vậy không chỉ làm mặt bằng giá tăng nhanh mà còn khiến một phần lớn nhu cầu ở thực phải chật vật tìm nhà phù hợp, đồng thời duy trì động lực đầu cơ ở một bộ phận khác của thị trường.

Tình trạng đầu cơ và thổi giá vẫn tồn tại như một yếu tố tạo mặt bằng giá ảo. Khi dòng tiền tìm đến bất động sản như kênh trú ẩn, đặc biệt trong môi trường lãi suất thấp hoặc khi kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn cao, hiện tượng này càng dễ bùng phát. Thiếu ngay cả những công cụ thuế đủ mạnh để điều tiết hành vi này cũng khiến khó có cơ chế kìm hãm phù hợp khi thị trường "nóng".

Cùng với đó, cơ chế thuế và các công cụ điều tiết hiện chưa đủ mạnh để ngăn chặn đầu cơ. Ông Lực chỉ rõ, thiếu các biện pháp tài khóa dành riêng cho lĩnh vực này khiến việc điều chỉnh dòng vốn phụ thuộc quá lớn vào biện pháp hành chính và chính sách tiền tệ, vốn có phạm vi tác động rộng và dễ gây tác động phụ.

Cuối cùng, chi phí quản lý và thủ tục hành chính vẫn chiếm phần đáng kể trong chi phí dự án; thời gian triển khai kéo dài làm đội thêm chi phí vốn, ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thiện sản phẩm và tăng áp lực lên giá bán. Những thủ tục kéo dài, quy trình không đồng bộ khiến chủ đầu tư phải tính thêm "chi phí rủi ro" vào phương án tài chính dự án điều tất yếu sẽ được chuyển vào giá bán cuối cùng.

Dẫn dòng vốn vào nơi cần đến và hoàn thiện khung điều tiết

Trên cơ sở nhận diện các điểm nghẽn, TS. Cấn Văn Lực đề xuất phải triển khai đồng bộ các biện pháp, hoàn thiện pháp lý và hướng dẫn thi hành để cán bộ địa phương tự tin phê duyệt dự án; giảm chi phí đầu vào bằng những chính sách về tiền sử dụng đất và cơ chế bồi thường hợp lý; đồng thời phát triển thị trường vốn phi ngân hàng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) để giảm áp lực lệ thuộc tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ chế thuế, phí nhằm điều tiết đầu cơ cần được cân nhắc kỹ lưỡng để hạn chế tâm lý "ôm hàng" kiếm lợi ngắn hạn. Song song, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và nâng cao minh bạch thông tin sẽ là công cụ dài hạn giúp giảm hành vi thao túng thị trường và tăng niềm tin của người mua thực sự.

TS. Lực cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của sàng lọc đối tượng được tiếp cận nguồn vốn rẻ tức là ưu tiên dòng vốn cho các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, dự án có pháp lý rõ ràng và năng lực chủ đầu tư minh bạch. Việc này không chỉ giảm rủi ro hệ thống mà còn góp phần hướng thị trường theo quỹ đạo lành mạnh hơn.

Nguy cơ "vỡ trận" tín dụng

Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cảnh báo về rủi ro tín dụng: "Nhiều dự án còn chưa kịp ký hợp đồng tín dụng thì đã có quy định tăng hệ số rủi ro, tăng lãi suất. Nếu tín dụng tiếp tục tăng nhanh trong khi quản lý rủi ro chưa chặt chẽ, nguy cơ "vỡ trận" tín dụng có thể xảy ra, gây tác động tiêu cực tới thị trường BĐS. Cần có cơ chế kiểm soát giá thông qua chính sách thuế phù hợp, vì nếu không có công cụ điều tiết hữu hiệu, "đà tăng giá BĐS sẽ rất khó phanh lại".