Khi xã lên trung tâm, đất tăng giá: Cơn sốt từ niềm tin hay chiêu trò của môi giới?

"Sóng" sáp nhập đẩy giá đất vùng ven tăng mạnh

Chiều cuối tuần gần đây, anh Lê Văn Hoàng trở về quê nhà Hà Tĩnh sau mấy năm làm ăn ngoài Bắc. Anh dự định mua mảnh đất nhỏ gần nhà để dựng căn nhà thứ 2 ở quê. Thế nhưng khi nghe môi giới báo giá, anh không khỏi giật mình, lô đất mặt đường liên xã mà anh từng định mua, năm ngoái chỉ tầm hơn 200 triệu đồng, nay đã đội lên tới nửa tỷ. "Đất chỗ này mà cũng 50 triệu một mét ngang ư?", anh ngạc nhiên.

Trả lời anh, ông Trần Văn Hậu, một môi giới nhà đất ở địa phương lý giải: "Chưa bao giờ tôi thấy người mua tìm đất mặt đường đông như vậy. Có lô chỉ 10 mét ngang, đã bán được nửa tỷ đồng". Theo ông Hậu, tại khu vực này, giá đất không tính theo mét vuông như ở đô thị mà theo mét ngang mặt đường. Nhiều nơi không nằm trên quốc lộ, chỉ là đường liên xã, nhưng mức giá đã chạm ngưỡng 50 triệu đồng/mét ngang mặt đường, cao gấp đôi so với thời điểm trước đây.

Câu chuyện của anh Hoàng gặp phải không phải cá biệt. Nó phản ánh một làn sóng giao dịch mới đang âm ỉ lan rộng ở nhiều địa phương sau sáp nhập, nơi kỳ vọng về trung tâm hành chính, hạ tầng và cơ hội sinh lời khiến giá đất tăng nhanh đến khó tin. Thế nhưng, điều khiến nhiều người băn khoăn là hạ tầng ở phần lớn nơi này vẫn chưa thay đổi đáng kể, quy hoạch còn nằm trên giấy. Liệu sự "ấm lên" của thị trường đến từ nhu cầu thật, hay chỉ là cơn sóng được tạo ra từ những niềm tin chưa kịp kiểm chứng?

Không riêng Hà Tĩnh, tại nhiều tỉnh như Nghệ An, Ninh Bình, Thanh Hóa… đất nền vùng ven trung tâm hành chính mới cũng tăng giá nhanh. Theo báo cáo quý III/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất nền ở những khu vực được điều chỉnh địa giới, nâng cấp hạ tầng hoặc quy hoạch mở rộng tăng bình quân 5–30% so với đầu năm. Các lô có diện tích nhỏ, giá dưới 2 tỷ đồng, đặc biệt là đất mặt đường, được săn tìm nhiều nhất.

Lý do dễ hiểu, sau sáp nhập, các xã trung tâm được đầu tư hạ tầng, mở rộng trụ sở hành chính, trường học, chợ, đường liên xã… khiến người dân tin rằng giá đất sẽ còn tăng. Tâm lý "mua trước khi quá muộn" lan rộng, còn môi giới thì tận dụng thông tin quy hoạch để thổi giá, tạo cảm giác khan hàng. Mặt khác, khi các xã sáp nhập, nhiều cán bộ công chức phải chuyển địa điểm làm việc, cách nơi ở cũ khá xa, vì thế nhu cầu cần mua đất gần trụ sở làm việc mới cũng khiến thị trường nóng lên.

Anh Nguyễn Tuấn, một người dân ở Nam Trực (Ninh Bình), nói: "Chỉ cần nghe tin xã mình thành trung tâm mới, giá đất mặt đường đã nhảy vài chục phần trăm, có người chưa kịp hiểu nguyên nhân mà đã thấy đất quanh nhà bị hỏi mua liên tục".

Nóng lên vì nhu cầu ở thật hay do đầu cơ?

Các chuyên gia nhận định, đà tăng giá ở đất nền vùng ven mang tính cục bộ và không phản ánh sự phục hồi chung. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng phần lớn giao dịch hiện nay xuất phát từ kỳ vọng đầu cơ, trong khi thanh khoản thực tế còn thấp. "Thị trường vẫn đang trong giai đoạn phục hồi yếu. Ở đâu có thông tin hạ tầng, hành chính mới là ở đó xuất hiện sóng cục bộ, chứ chưa có xu hướng phục hồi bền vững", ông nói.

Theo một khảo sát mới đây, 35% nhà đầu tư cho rằng thị trường đất nền đang bị "thổi giá", 28% lo ngại quy hoạch thiếu rõ ràng, 16% thừa nhận thanh khoản yếu và 21% đánh giá hạ tầng chưa tương xứng với giá. Điều đó cho thấy, đằng sau sự sôi động là nỗi lo bong bóng giá, nhất là khi giao dịch thật chưa nhiều.

Trường hợp xã Hà Linh (Hà Tĩnh) là một ví dụ. Đây là địa phương miền núi, kinh tế chưa phát triển mạnh, hạ tầng giao thông còn hạn chế. Tuy nhiên, từ khi có thông tin sáp nhập đến nay giá đất mặt đường tăng lên nhanh chóng. Xã này sáp nhập với xã khác và được chọn là trung tâm hành chính của xã mới càng khiến giá đất tăng lên. Theo khảo sát của phóng viên, nhiều khu vực cách trung tâm xã khá xa, chỉ giáp đường liên xã, liên thôn nhưng giá đất đã lên tới 50 triệu đồng/mét ngang mặt đường.

Lần đầu tiên, đất ở xã miền núi này có tình trạng "phân lô, bán nền", nhà đầu tư mua một mảnh vườn rộng, sau đó chia nhỏ thành các lô để bán.

Cẩn trọng với "cơn sóng ảo"

Giới phân tích cho rằng, hiện tượng đất nền tăng nhanh ở vùng sáp nhập không phải tín hiệu xấu, nhưng cần được nhìn nhận đúng. Một số khu vực có hạ tầng thực, được quy hoạch rõ ràng, nhu cầu ở thực tăng thì giá đất tăng là hợp lý. Song nếu chỉ tăng vì tin đồn, tâm lý đám đông và hoạt động "tạo sóng" của môi giới, người mua rất dễ rơi vào bẫy giá ảo.

Thực tế, sau nhiều đợt "sốt đất" 2021–2022, không ít nhà đầu tư cá nhân hiện vẫn mắc kẹt vốn ở những khu đất xa, hạ tầng chưa hoàn thiện, khó bán lại. Để tránh lặp lại kịch bản này, các chuyên gia khuyến cáo, người mua nên chỉ chọn đất có sổ đỏ, kiểm chứng rõ quy hoạch, so sánh giá thực tế với giá rao bán và không nên vay vốn để lướt sóng. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần công khai thông tin quy hoạch, danh mục dự án hạ tầng để tránh tình trạng giới đầu cơ lợi dụng tin mập mờ để "thổi giá".

Thị trường đất nền tỉnh lẻ đang cho thấy những đốm sáng hiếm hoi trong bức tranh trầm lắng của bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Liệu đây có phải khởi đầu cho chu kỳ mới, hay chỉ là cơn sóng ngắn khiến nhiều người lao theo rồi hụt hơi? Câu trả lời phụ thuộc vào cách quản lý minh bạch và sự tỉnh táo của nhà đầu tư hôm nay.