Bảng giá đất tăng, người mua nhà ở thực lo "gánh" giá nhà mới

Gia đình trẻ "đuối sức" trước giấc mơ an cư

Anh Nguyễn Minh Hòa (32 tuổi, ở Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, vợ chồng anh làm công ăn lương, tích góp suốt 5 năm mới dành dụm được hơn 700 triệu đồng để mua căn hộ thương mại tầm trung. "Giá nhà đã tăng chóng mặt trong hai năm qua. Nếu bảng giá đất tới đây tăng như dự thảo, chi phí dự án sẽ cao hơn, thì giấc mơ mua nhà của vợ chồng tôi lại càng xa", anh Hòa chia sẻ.

Tương tự, chị Lê Thị Mai, 29 tuổi, hiện là giáo viên mầm non tại Hoài Đức (Hà Nội), dự định mua căn hộ nhỏ gần nơi làm việc. Tuy nhiên, khi nghe tin bảng giá đất mới, nhất là khu vực ven đô như nơi chị ở sẽ tăng mạnh, chị khá lo lắng điều này có thể khiến giá nhà tiếp tục leo thang. "Chúng tôi chỉ cần một căn hộ để ở, nhưng giá nhà cứ tăng mãi, trong khi thu nhập gần như không đổi", chị nói.

Theo dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, bảng giá đất mới chia thành 17 khu vực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, với mức giá đất ở cao nhất hơn 702 triệu đồng/m² tại khu vực trung tâm (vành đai 1). Giá đất các khu vực trung tâm dự kiến tăng khoảng 2%, trong khi các vùng ven như Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm... có mức tăng mạnh hơn, từ 20–26% so với bảng giá hiện hành.

Sự điều chỉnh này, theo nhiều người dân, là tín hiệu tích cực để phản ánh sát hơn giá thị trường, nhưng cũng khiến không ít gia đình trẻ thêm áp lực trong hành trình tìm nơi an cư.

Chi phí tăng, doanh nghiệp tính lại bài toán giá nhà

Không chỉ người dân lo lắng, phía doanh nghiệp cũng đang tính toán lại bài toán chi phí khi bảng giá đất mới dự kiến tăng mạnh ở nhiều khu vực ven đô. Đại diện một doanh nghiệp phát triển nhà ở tại khu vực ven đô chia sẻ, với mức tăng dự kiến 25–30% ở vùng ngoại thành, chi phí tiền sử dụng đất và bồi thường giải phóng mặt bằng có thể đội thêm hàng chục tỷ đồng cho mỗi dự án. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí tài chính còn cao, việc giữ giá bán ổn định gần như là không thể.

Theo các chuyên gia, bảng giá đất là căn cứ để tính nhiều loại nghĩa vụ tài chính – từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đến thuế, lệ phí và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khi các khoản này tăng, chủ đầu tư sẽ có xu hướng "chuyển" chi phí vào giá bán, khiến người mua ở thực chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Lo ngại nếu bảng giá đất Hà Nội tăng, chi phí đầu tư dự án vùng ven cũng tăng lên, nguồn cung giá nhà giảm xuống, vừa qua Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có kiến nghị gửi UBND Thành phố Hà Nội.

Theo Hiệp hội này, bảng giá đất tăng cao ở vùng ven sẽ khiến chi phí đầu tư bất động sản tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân. Đây sẽ là tác động khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Theo thống kê, 9 tháng năm 2025, Hà Nội có thêm hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán, nhưng gần 75% đến từ các đại dự án ở quận Nam Từ Liêm (cũ) và Đông Anh, Gia Lâm trước sáp nhập. Điều đó cho thấy, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc chung cư tại Thủ đô thời gian qua phần lớn đến từ các khu vực vùng ven bởi quỹ đất ở trung tâm đã dần cạn kiệt.

VNREA nhận định, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.

"Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", VNREA nêu trong kiến nghị.

Bảng giá đất được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng là cơ sở để thu các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai...

Cần có lộ trình hợp lý

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, bảng giá đất mới là cần thiết để đảm bảo minh bạch và công bằng, nhưng cần có lộ trình hợp lý: "Nếu điều chỉnh quá nhanh, chi phí sẽ dồn vào doanh nghiệp và người mua nhà. Bên cạnh đó, cần mở rộng quỹ nhà ở xã hội, có chính sách hỗ trợ tín dụng để người dân thu nhập trung bình có thể tiếp cận nhà ở".