Tín dụng bất động sản vượt 4,1 triệu tỷ đồng

Tín dụng bất động sản tăng so với cuối năm 2024

Theo số liệu cập nhật đến ngày 31/8/2025 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ dành riêng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.823.312 tỷ đồng, cho thấy dòng vốn tín dụng đang tiếp tục hỗ trợ lĩnh vực này sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.

Xét theo cơ cấu, tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất với 614.737 tỷ đồng. Tiếp đến là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất với 190.113 tỷ đồng; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 114.274 tỷ đồng; còn lại là dư nợ đối với các dự án văn phòng cho thuê và các phân khúc khác với 61.946 tỷ đồng.

Việc tín dụng bất động sản tăng trưởng tích cực phản ánh sự phục hồi từng bước của thị trường, đặc biệt khi nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý trước đây đang được tháo gỡ. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh thị trường còn nhiều rủi ro, việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản vẫn cần được thực hiện chặt chẽ nhằm tránh tình trạng bong bóng giá và bảo đảm hệ thống ngân hàng vận hành an toàn, lành mạnh.

Cùng với tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng 44% so với cùng kỳ năm 2024. Riêng lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 70.000 tỷ đồng, tương ứng 18% tổng giá trị phát hành, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại.

Một điểm đáng chú ý là cùng với phát hành mới, các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực mua lại trái phiếu trước hạn. Chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, giá trị mua lại đạt khoảng 43.000 tỷ đồng, tăng 47% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này thể hiện nỗ lực của doanh nghiệp trong tái cơ cấu dòng tiền, thực hiện trách nhiệm tài chính với nhà đầu tư sau các đợt gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro do một số thương vụ phát hành và mua lại được thực hiện thông qua các tổ chức liên quan đến doanh nghiệp phát hành, làm dấy lên lo ngại về tính minh bạch. Việc tăng cường giám sát, siết chặt chuẩn mực công bố thông tin và nâng cao trách nhiệm của tổ chức tư vấn, phân phối được đánh giá là cần thiết để bảo đảm an toàn cho nhà đầu tư và ổn định thị trường vốn.

Diễn biến trong quý III/2025 cho thấy sự biến động đáng kể giữa các tháng. Tháng 7, tổng giá trị phát hành đạt 30.203 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 2.245 tỷ đồng (7,43%) mức khá khiêm tốn. Bước sang tháng 8, thị trường sôi động hơn khi tổng giá trị phát hành tăng lên 45.688 tỷ đồng; riêng bất động sản tăng mạnh lên 17.640 tỷ đồng, chiếm 38,6% - mức cao nhất trong quý. Tuy nhiên, sang tháng 9, quy mô phát hành giảm chỉ còn 23.703 tỷ đồng, bất động sản ghi nhận 3.910 tỷ đồng, tương đương 16,5%.

Nguồn vốn FDI trong quý III/2025 tiếp tục xu hướng tăng trưởng tích cực, góp phần quan trọng vào phục hồi kinh tế. Vốn đăng ký mới tháng 7 đạt 24,09 tỷ USD, tăng lên 26,14 tỷ USD trong tháng 8 và tiếp tục lên 28,54 tỷ USD vào tháng 9. Vốn giải ngân cũng tăng tương ứng, từ 13,6 tỷ USD lên 15,4 tỷ USD và đạt 18,8 tỷ USD, cho thấy dòng vốn thực tế chảy vào nền kinh tế ngày càng mạnh.

Tuy nhiên, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn này lại có sự biến động đáng kể. Nếu như tháng 7 bất động sản thu hút 2,36 tỷ USD (23,5% tổng vốn đăng ký), thì sang tháng 8 chỉ còn 8% (1,24 tỷ USD), trước khi phục hồi lên 20,7% với 2,57 tỷ USD vào tháng 9. Sự tăng - giảm thất thường cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan sát thận trọng, phụ thuộc vào tiến độ cải thiện pháp lý, quy hoạch và thủ tục liên quan đến phê duyệt dự án.

Vai trò, nhiệm vụ trọng tâm của Bộ Xây dựng

Là cơ quan thường trực trong lĩnh vực bất động sản và nhà ở, Bộ Xây dựng được giao nhiều nhiệm vụ cụ thể để góp phần thúc đẩy thị trường lành mạnh và hiệu quả hơn thời gian tới. Theo đó, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị - nông thôn và xây dựng, nhằm tháo gỡ bất cập phát sinh từ thực tiễn.

Một trọng tâm lớn là tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương và doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai nhà ở xã hội, đảm bảo hoàn thành tối thiểu 100.000 căn trong năm 2025. Đồng thời, Bộ sẽ xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp đột phá phát triển nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu năm 2026 hoàn thành thêm khoảng 70.000 căn, ngoài chỉ tiêu hiện nay (khoảng 113.000 căn). Nghị quyết này cũng đề xuất lựa chọn doanh nghiệp có năng lực để đồng hành với địa phương trong triển khai dự án và tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đầu tư - xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu cơ chế nhằm kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản theo đúng tinh thần chỉ đạo tại Công điện 190/CĐ-TTg ngày 07/10/2025 của Thủ tướng Chính phủ, nhằm ngăn chặn tình trạng sốt giá, đầu cơ gây nhiễu thị trường.

Một trong những nhiệm vụ chú trọng là hoàn thiện Đề án thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”, hướng tới tăng tính minh bạch, công khai và bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể tham gia thị trường. Đề án sau khi hoàn chỉnh sẽ được trình Chính phủ xem xét, quyết định.

Cùng với đó, Bộ sẽ khẩn trương xây dựng Nghị định thay thế Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xây dựng, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, một trụ cột quan trọng để hình thành thị trường minh bạch và có tính dự báo.

Công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát thực thi pháp luật cũng sẽ được tăng cường. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành và địa phương xử lý nghiêm những hành vi vi phạm như huy động vốn trái phép, kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, đưa thông tin sai lệch, thổi giá hoặc lừa đảo; nhất là tại những khu vực xuất hiện dấu hiệu tăng giá bất thường.