Chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà đang gây ra nhiều khó khăn cho người mua nhà

Căn hộ hạng B chiếm phần lớn số lượng căn được bán

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Trong quý II, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Các dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn, tương đương 66% thị phần, 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại.

Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước. Dù nguồn cung sơ cấp có phần hạn chế, số lượng căn hộ bán ra đã đạt mức 6.840 căn trong quý 3, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2024 lên tới 17.000 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019, và đã cao hơn năm 2020 – thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Phần lớn nguồn cung mới vẫn thuộc phân khúc hạng B, tập trung vào các dự án lớn ở phía Đông và Tây Hà Nội. Nam Từ Liêm và Cầu Giấy chiếm 63% nguồn cung sơ cấp và 78% số lượng giao dịch trong quý. 92% nguồn cung của khu vực phía Tây là các căn hộ hạng B. Khu vực phía Tây sẽ cung cấp 21.000 căn hộ từ 28 dự án, tương đương 17% nguồn cung tương lai.

Về giá cả, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.

Trước bối cảnh này, chuyên gia Savills đánh giá: “Dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà”.

Bước sang quý IV/2024, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Các quận, huyện như: Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng nói thêm: “Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường. Bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được áp dụng sớm, cùng các văn bản hướng dẫn đã dần được công bố sẽ tiếp tục mang lại những tác động tích cực cho thị trường, song quá trình này sẽ không diễn ra nhanh chóng”.

Nguồn cung Biệt thự/ Liền kề tập trung tại các khu vực ngoại thành

Trong quý II/2024, nguồn cung mới đạt 176 căn, tăng 38% theo quý. Nguồn cung mới từ 3 dự án hiện hữu: Thanh Lâm Đại Thịnh 2 (ở Mê Linh), Solasta Mansion (ở Hà Đông) và Him Lam Thường Tín (ở Thường Tín) mở bán các căn shophouse mới.

Nguồn cung sơ cấp đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Biệt thự và liền kề là loại hình chiếm ưu thế, mỗi loại chiếm 38% nguồn cung sơ cấp.

Những dự án này có mức giá bán thấp hơn do vị trí xa trung tâm, giá sơ cấp trung bình trong quý III/2024 có chiều hướng giảm so với quý trước. Cụ thể, lượng nguồn cung sơ cấp lớn tập trung tại các dự án ngoại thành như: Thanh Lâm Đại Thịnh 2 và Him Lam Thường Tín. Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu VNĐ/m2 đất. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu VNĐ/m2 đất. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu VNĐ/m2 đất.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức giá tăng đều, cả so với quý trước lẫn cùng kỳ năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy các bất động sản biệt thự và nhà liền kề vẫn được xem là lựa chọn hấp dẫn đối với nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp. Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13% so với giá sơ cấp, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu VNĐ/m2 đất. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu VNĐ/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.

Chuyên gia Savills cho biết: “Mặc dù có những biến động về nguồn cung và giá cả, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong quý III/2024 đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, tăng 30 điểm % so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái”. Mức tăng trưởng được góp phần bởi giao dịch tốt tại dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2, đã bán được 85% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 37% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội. Các dự án An Quý Villa, Solasta Mansion và Him Lam Thường Tín cũng đóng góp cho sự cải thiện này.