Covid-19 bùng phát trở lại đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng 'khó chồng khó'

Tác động của dịch Covid-19 bùng phát trở lại càng đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng khó chồng khó. Từ năm 2019, bức tranh thị trường bất động sản đã không mấy tươi sáng do lo ngại bước vào giai đoạn lặp lại của cuộc khủng hoảng chu kỳ khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao

2019 cũng là năm nhiều dự án bị đình trệ do cuộc rà soát và thanh kiểm tra của cơ quan chức năng. Mặt khác, quá trình siết tín dụng và sự dè dặt trong bỏ vốn của nhà đầu tư đã kéo theo hệ lụy tồn kho nặng nề trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng này bước sang năm 2020 với sự xuất hiện của đại dịch càng khoét sâu hơn nỗi khó khăn của doanh nghiệp.

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia

Công ty bất động sản này mới niêm yết trên HoSE từ đầu tháng 1 năm nay và giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2019 là 2.611 tỷ đồng.

Vậy nhưng chỉ sau 6 tháng, AGG đã nhảy vọt đứng trong nhóm các công ty bất động sản niêm yết có hàng tồn kho rất lớn.

Báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên 2020 của AGG cho thấy, hàng tồn kho tính đến 30/6/2020 của công ty là 4.906 tỷ đồng, tăng gần 88% so với hồi đầu năm.

Với giá trị tồn kho này, hơn 60,4% tài sản của AGG đang nằm ở hàng tồn kho. Được biết, việc hàng tồn kho tăng vọt bất thường này đến từ việc AGG nhận hợp nhất công ty Hoàng Ân.

Cuối tháng 6/2020, AGG đã mua thêm 5% cổ phần Hoàng Ân, tăng tỷ lệ sở hữu từ 45,01% lên 50,01%, do đó các tài sản của Hoàng Ân được hợp nhất vào AGG, trong đó giá trị hàng tồn kho được hợp nhất là 1.945 tỷ đồng đến từ bất động sản dở dang dự án The Sóng.

Song song với đó, việc ghi nhận thu nhập từ việc đánh giá lại giá trị hợp lý của khoản đầu tư vào Hoàng Ân đã giúp AGG ghi thêm 190,6 tỷ đồng doanh thu hoạt động tài chính ngay sát cuối quý 2.

Đây là nguyên nhân chủ chốt khiến AGG không những không lỗ trong quý 2 mà còn đẩy được lợi nhuận sau thuế tăng mạnh.

Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế của AGG đạt 192,9 tỷ đồng, một con số bất ngờ khi trong quý 1, lợi nhuận mang về chỉ ở mức 694 triệu đồng.

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh

Một ông lớn mới đây khiến nhà đầu tư xôn xao khi đảo lãi thành lỗ khủng sau kiểm toán là Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng nằm trong danh sách trên với mức tăng hàng tồn kho trong 6 tháng cũng lên tới 30%.

Tính đến 30/6/2020, giá trị hàng tồn kho của DXG là 8.844 tỷ đồng, tăng thêm hơn 2 nghìn tỷ so với hồi đầu năm và chiếm 43% tổng tài sản doanh nghiệp.

Trong đó, 8.516 tỷ đồng là giá trị bất động sản dở dang, phần lớn nằm tại dự án Gem Sky World (3.289 tỷ đồng) và dự án Gem Riverside (1.579 tỷ đồng).

DXG cũng đang phải đối mặt với tình trạng nợ phải trả lớn với 11.829 tỷ đồng (tính tại thời điểm cuối tháng 6/2020), chiếm 58% nguồn vốn doanh nghiệp.

Khoản nợ vay tài chính hơn 5.844 tỷ đồng khiến chi phí lãi vay của DXG ngày càng trở nên nặng nề. Trong 6 tháng, công ty đã phải chi ra hơn 140,5 tỷ đồng để trả lãi vay cho các khoản nợ trên.

Trong nửa đầu năm, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của DXG là âm 1.540 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm là Công ty Cổ phần Địa ốc 11. Tại thời điểm cuối tháng 6/2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của D11 là âm 99 tỷ đồng.

Điều đáng nói, các doanh nghiệp địa ốc không chỉ xoay xở với việc duy trì hệ thống và dự án mà còn phải tính toán đến phương án dự phòng trong thời gian tới, nhất là khi kịch bản cho nền kinh tế còn phụ thuộc vào sự bùng phát của Covid-19.

Nếu như khả năng kiểm soát Covid-19 vẫn chưa rõ ràng, kinh tế lao đao, tâm lý giữ tiền mặt của người dân tiếp tục gia tăng, nhu cầu trên thị trường bất động sản sẽ sụt giảm.

Phân tích về thị trường, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện sẽ đưa doanh nghiệp đứng trước 2 kịch bản: Một là doanh nghiệp tìm thấy trong "nguy" có "cơ hội"; hai là doanh nghiệp không thể chờ được nữa, buộc phải kinh doanh.

Đối với kịch bản thứ nhất, vị chuyên gia này cho rằng, doanh nghiệp buộc phải có tới 3 yếu tố bao gồm: tung ra được sản phẩm mới trong khi những doanh nghiệp khác tạm hoãn lại các kế hoạch ra hàng; sản phẩm ra mắt phải thỏa đáng với những điều kiện về chất lượng, giá cả, vị trí tốt…; có được một đối tác (đại lý bán hàng) có uy tín và năng lực bán hàng tốt để cùng đồng hành với doanh nghiệp.

“Nếu hội đủ 3 yếu tố nêu trên thì doanh nghiệp có thể vững vàng trong việc kinh doanh và có thể đi "ngược sóng" trong giai đoạn này”, ông Hiển nhấn mạnh.

Ở kịch bản thứ hai, theo ông Hiển, với những dự án không thể dừng do doanh nghiệp bị sức ép về lãi vay ngân hàng cũng như nhu cầu thu hồi vốn để tái đầu tư, doanh nghiệp buộc phải kinh doanh.

Trong hoàn cảnh này, doanh nghiệp sẽ dễ đi vào những sai lầm do phải đẩy mạnh quảng cáo, hình thành một khoản chi phí truyền thông rất lớn, tạo ra những thông điệp, thậm chí sẽ hứa hẹn những điều tốt đẹp và hấp dẫn cho các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế có thể doanh nghiệp sẽ khó đáp ứng hết những hứa hẹn này dẫn đến nhiều khó khăn và dễ thất bại.