Đất nền chững lại, làn sóng đầu tư chung cư có xảy ra?

Thống kê của các đơn vị mới đây cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý 3/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Thực tế, trong nửa năm trở lại đây, đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thậm chí ngay cả ven Hà Nội cũng sụt giảm thanh khoản rõ rệt. Các môi giới bất động sản cũng phải thừa nhận, hiện đất nền khó bán, nhiều nhà đầu tư đang chật vật bán lỗ vẫn không được.

Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư đang liên tục có biến động về giá theo chiều hướng đi lên. Anh Nguyễn Tuấn, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước kia đa phần người bán lại chung cư cũ đều phải chịu lỗ. Tuy nhiên, đến đầu năm 2022, nhu cầu người mua lớn, với tài chính hạn hẹp đa phần đều tìm đến chung cư cũ. Theo đó, giá chung cư qua sử dụng cũng tăng lên đáng kể từ đầu năm tới nay.

“Nguyên nhân do mấy năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, giá bán sở cấp của chủ đầu tư cũng tăng lên đáng kể. Giá chung cư cao cũng đến từ việc nguyên vật liệu xây dựng tăng giá cao. Trong khi đó, nhu cầu cầu lớn nhưng hiện tại giá đã vượt quá sức người mua nên thanh khoản cũng không tốt như trước”, anh Tuấn nói.

Theo môi giới này cho biết, hiện giá chung cư cũ ở một số khu vực quận Cầu Giấy dao động từ 35 - 43 triệu đồng/m2, tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm dao động từ 32 - 38 triệu đồng/m2, tại quận Hà Đông giá rao bán đang từ 31 - 37 triệu đồng/m2,... mức giá này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm.

Trong khi đất nên không còn là kênh đầu tư “béo bở” lúc này, nhưng giá chung cư tăng đáng kể, nhiều ý kiến cho rằng, sẽ xảy ra làn sóng đầu tư, đầu cơ chung cư.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội khẳng định: “Trước nay vẫn luôn có một bộ phận nhỏ người mua chung cư để cho thuê lại nhưng ở thời điểm này, dù giá chung cư tiếp tục tăng cũng sẽ không xảy ra làn sóng đầu tư ở phần khúc này”.

Theo ông Điệp, trước năm 2021, đa phần những người bán lại chung cư đều phải chịu lỗ, thậm chí đến vài trăm triệu đồng. Nhưng những năm gần đây, do nguồn cung ở trung tâm khan hiếm, quỹ đất cũng đã cạn, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng nên giá bán tăng theo.

“Hiện nay, nhiều người mua nhà cũng chấp nhận đi xa hơn để mua được giá tốt và có không gian. Bên cạnh đó, giá nguyên liệu tăng cũng chỉ là ngắn hạn nên nếu nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc này cũng có rủi ro nhất định. Hơn nữa, giá chung cư hiện nay cũng đã cao, nếu đầu tư cũng không đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt”, ông Điệp nói.

Vị chuyên gia cho rằng, giá chung cư tiếp tục tăng, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp sẽ làm thanh khoản bị sụt giảm. Trong khi đó, nếu cho thuê cũng không đem lại nguồn lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

“Ví dụ, mua một căn chung cư khoảng 3 tỷ đồng, cho thuê lại được với giá 12 - 15 triệu đồng, thì lợi nhuận không tốt bằng gửi ngân hàng. Hơn nữa, chung cư là phân khúc phục vụ nhu cầu thực, sẽ chỉ có thể tăng đến một mức nào đó rồi sẽ đi ngang hoặc giảm xuống, vì có tăng mà người dân không đủ khả năng thì không ai mua nữa. Chưa kể, một số công trình chung cư chỉ đi vào sử dụng vài năm đã xuống cấp”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, về dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc dễ đầu tư và đem lại tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư. Còn chung cư hiện nay đang có dự thảo luật sở hữu có niên hạn nên việc đầu tư chung cư lúc này sẽ khiến nhiều người cân nhắc.

Ngoài ra, ông Điệp cho rằng, đến khi tháo gỡ được pháp lý từ sửa đổi luật sẽ tạo được thêm nguồn cung, giá chung cư có thể sẽ quay trở về như những năm trước giai đoạn "bão giá".