Vì sao giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội?

Căn hộ chung cư “nóng” trở lại

Tại buổi họp báo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, sau sốt đất, phân khúc căn hộ chung cư đã “nóng” trở lại và nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ thị trường.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 5/2021, trong khi hầu hết các loại hình bất động sản khác đều có xu hướng suy giảm lượt quan tâm do ảnh hưởng của dịch COVID-19 thì căn hộ chung cư là loại hình ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP HCM, với mức tăng lần lượt là 12% và 8% so với tháng 4.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, lượt quan tâm chung cư tăng, trong khi đất nền giảm cho thấy xu hướng tất yếu sau giai đoạn sốt nóng của đất. Thị trường gặp khó khăn do dịch COVID-19 bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên chọn sản phẩm bất động sản có giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Trong đó, chung cư là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm vì phục vụ phần lớn nhu cầu ở thực và giá tăng ổn định, ít bị sốt hay thổi giá theo thông tin hạ tầng như đất nền.

Tuy nhiên, khi số lượng các dự án chung cư mới cũng ngày ngày càng khan hiếm. Tính chung trong cả quý 2, lượng tin đăng về chung cư tại TP HCM giảm 23% và mức độ quan tâm giảm 10% so với cùng kỳ.

Khan hiếm nguồn cung khiến giá bán tăng mạnh, giá chung cư tại thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá mới, trên thị trường thứ cấp phần lớn các phân khúc cũng đều tăng trưởng, đặc biệt ở các quận có số lượng dự án mở bán mới tăng thì giá bán tăng rất nhanh như quận 9, quận 2, quận Bình Thạnh.

Vì sao giá chung cư tại TP HCM cao hơn Hà Nội?

Theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội các phân khúc chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố đều ghi nhận lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng.

Riêng phân khúc chung cư, mức độ quan tâm trong quý tăng trưởng 21%, lượng tin đăng tăng 22%, thị trường có nhiều điểm sáng hơn so với TP HCM. Giá rao bán chung cư cũng ghi nhận tăng 2 - 3%.

Đáng chú ý, trong quý này mức tăng giá chung cư tại Hà Nội đã đuổi kịp TP HCM, trong khi thông thường mức giá này tại Hà Nội luôn thấp hơn.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, mỗi năm Hà Nội và TP HCM sẽ cần ít nhất 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu tăng lên của dân cư. Trong khi đó, đất không thể "nở" ra được mà nhu cầu vẫn hiện hữu. Khi nguồn cung hạn chế, nhu cầu ngày càng tăng lên thì tại các khu vực trung tâm, những nơi thuận tiện về giao thông sẽ khó có chuyện mặt bằng giá căn hộ giảm.

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, giá căn hộ chung cư tại TP HCM luôn cao hơn Hà Nội ở hầu hết các phân khúc. Chẳng hạn, phân khúc cao cấp với mức giá 45 - 50 triệu đồng/m2 tại Hà Nội chỉ tương đương với phân khúc trung cấp tại TP HCM. Đáng nói, TP HCM hiện nay đang xuất hiện một loại hình là Luxury với giá bán lên tới 400 triệu đồng/m2.

Về nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau về mặt bằng giá tại hai thị trường này, ông Nguyễn Quốc Anh đã chỉ ra một số nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, tỷ lệ đô thị hóa tại TP HCM (khoảng 70%) cao hơn Hà Nội (khoảng 49%). Với tỷ lệ đô thị hóa cao, chung cư rõ ràng là loại hình đáp ứng được đa số các tiêu chí. Do đó, thói quen sử dụng chung cư của người dân TP HCM phổ biến hơn ở Hà Nội.

Thứ hai, người Hà Nội đâu đó vẫn thích đầu tư vào đất nhiều hơn. Điều này thể hiện rất rõ trong giai đoạn dịch, dòng tiền lớn quay trở lại Hà Nội và hầu hết đổ vào phân khúc đất nền và nhà riêng. Còn chung cư không lên giá mạnh như TP HCM.

"Thói quen đầu tư của người miền Bắc tập trung vào đất, vào nhà nhiều hơn. Trong khi đó, người TP HCM tập trung vào chung cư", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích.

Yếu tố thứ ba vị chuyên gia này chỉ ra đó chính là tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP HCM tốt hơn so với Hà Nội. Tuy nhiên, do vướng pháp lý trong thời gian qua nên nguồn cung căn hộ tại TP HCM khá hạn chế. Còn tại Hà Nội, nguồn cung dồi dào hơn, người dân có nhiều sự lựa chọn hơn…