Đấu giá đất: Trả giá gấp vạn lần rồi bỏ cuộc, giải pháp nào xử lý?

Trả giá gấp 10 ngàn lần rồi bỏ cuộc

Với mục đích giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế, Nhà nước đã chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai 2013 nên việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, thời gian vừa qua tại nhiều quận, huyện trên địa bàn TP Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, Sóc Sơn... công tác đấu giá quyền sử dụng đất lại trở thành “ con rối” bởi tình trạng đấu giá rất cao sau đó lại bỏ cọc.

Đơn cử như, ngày 11/8/2024, tại huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 thửa đất tại khu ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao với giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Kết quả, giá trúng đấu giá cao nhất được xác định là 100,5 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất 51,6 triệu đồng/m2, chênh hơn mức giá khởi điểm 43,1 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là sau khi hết thời hạn nộp tiền, đã có tới 55/68 lô bị người trúng đấu giá bỏ cọc.

Cũng tại huyện này, ngày 30/11, phiên đấu giá 22 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai, giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, đến vòng thứ 8 khi mức trả cao nhất là 70 triệu đồng/m2 thì nhiều người tham gia bất ngờ bỏ cuộc, khiến phiên đấu giá phải dừng lại và chính quyền địa phương cũng phải buộc hủy kết quả đấu giá.

Tương tự, tại huyện Hoài Đức, đấu giá 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, dù người tham gia đấu giá đã thức xuyên đêm để đấu giá đất, giá trúng đấu giá được đẩy lên tới 133 triệu đồng/m², nhưng đến nay còn 8 thửa đất người trúng đấu giá chưa nộp tiền theo quy định đấu giá đất, chiếm 42,1% tổng số thửa đất đem ra đấu giá.

Gần đây nhất, tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) khi có 3 lô đất được trả lên tới 30 tỷ đồng/m2, sau đó đồng loạt không trả giá ở vòng tiếp theo. Cụ thể, sáng 29/11, tại huyện Sóc Sơn (TP Hà Nội) tổ chức đấu giá 58 lô đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến có diện tích từ 90 - 224 m2, với giá khởi điểm 2,4 triệu đồng/m2. Kết thúc phiên đấu giá, có 22/58 thửa đất được đấu giá thành công với giá trúng thấp nhất 32,4 triệu đồng/m2; cao nhất 50,4 triệu đồng/m2; tổng số tiền theo kết quả trúng đấu giá của 22 thửa đất là 112,2 tỉ đồng. Có 36 thửa đấu giá không thành do tất cả các khách hàng không trả giá ở vòng 6 (vòng đấu cuối cùng). Tuy nhiên, tại vòng đấu thứ 5, một khách hàng trả giá 30 tỉ đồng/m2 (gấp hơn một vạn lần giá khởi điểm) cho 3 thửa đất (lô A12, A13, C6), nhưng sau đó không trả giá ở vòng tiếp theo rồi bỏ cuộc.

Những vụ việc trên cho thấy, một số đối tượng dường như đang coi đấu giá như một "trò đùa" và có ý đồ "làm rối" việc tổ chức đấu giá đất. Với những bất thường của các cuộc đấu giá như thế này, cơ quan chức năng ở Hà Nội cần làm rõ và xử lý nghiêm minh.

"Ngân hàng bảo lãnh mới được tham gia đấu giá"

Liên quan đến vấn đề trả giá cao rồi bỏ cọc, trao đổi với phóng viên PetroTimes, Luật sư Vũ Văn Biên - Công ty Luật TNHH An Phước cho rằng, mục tiêu của Nhà nước trong đấu giá là thu được nhiều tiền nhất, do đó cần khuyến khích việc đấu giá với giá càng cao càng tốt. Tuy nhiên, theo Luật sư Biên, người tham gia đấu giá bỏ cọc là vấn đề dân sự, không nên hình sự hóa. Để chấm dứt loạn bỏ cọc trong đấu giá, chúng ta cần có cơ chế để đảm bảo trách nhiệm của người tham gia, chẳng hạn như yêu cầu bảo lãnh ngân hàng.

Ví dụ, người tham gia đấu giá phải có khoản tiền trong tài khoản để chứng minh đủ tài chính tham gia đấu giá lô đất đó, sau đó được ngân hàng xác nhận bảo lãnh. Điều này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và công khai trong quá trình đấu giá.

“ Đấu giá khác với đấu thầu, mục tiêu của đấu giá là thu được càng nhiều tiền càng tốt. Do đó, cần khuyến khích việc đấu giá cao, nhưng phải minh bạch và người đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính của mình thì mới được đấu giá”, Luật sư Biên cho biết thêm.

Một số chuyên gia pháp lý cho rằng, đây không phải hình thức thổi giá, làm nhiễu loạn thị trường như một số ý kiến nhận định. Bởi nếu cố tình gây nhiễu loạn, người tham gia sẽ chỉ trả một mức giá cao hơn bình thường. Ở đây, người trả giá không muốn tham gia đấu giá nữa do giá đã được đẩy lên quá cao vượt khả năng chi trả.

Do vậy, theo các chuyên gia, để chấn chỉnh tình trạng này, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024 và chỉ đạo của Bộ TN&MT, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.

Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thừa nhận có nhiều bất cập trong đấu giá đất tại Hà Nội, trong đó có tình trạng đầu cơ, thổi giá làm nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, đưa ra một số bất cập trong việc đấu giá đất tại một số địa phương như về bảng giá đất được xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất trước Luật Đất đai 2024 được căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ, dẫn đến có sự chênh lệch giữa giá đất do UBND thành phố quy định và giá đất giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường... Cùng với đó, nhiều người tham gia đấu giá đất không có nhu cầu để ở, đấu giá nhằm mục đích "đầu cơ" nên có trình trạng trả giá cao hơn giá thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc), nhằm làm giá, thổi giá gây nhiễu loạn giá thị trường...