Đầu tư Nam Long: Chi phí lãi vay tăng gấp đôi, lợi nhuận lao dốc

Lợi nhuận giảm đến 97%

CTCP Đầu tư Nam Long (Mã CK: NLG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2022 với doanh thu thuần tăng đột biến, đạt 882 tỷ đồng, tăng gấp 5,8 lần con số 151 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp cho biết, doanh thu trong kỳ phần lớn được đóng góp từ doanh thu bán nhà và căn hộ (chiếm 92% tổng doanh thu). Đà tăng mạnh chủ yếu do trong quý công ty tăng doanh thu từ các dự án trọng điểm trong năm 2022 là Akari giai đoạn 1 và Southgate.

Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính kỳ này lao dốc 92% về vỏn vẹn còn 29 tỷ đồng do thu nhập tài chính thấp hơn so với khoản lãi phi tiền mặt trị giá 362 tỷ đồng từ việc đánh giá lại việc hợp nhất CTCP Southgate vào quý 3/2021.

Cũng trong kỳ này, chi phí bán hàng cùng với quản lý doanh nghiệp của Nam Long đã tăng mạnh, chi phí lãi vay cũng đã tăng gấp đôi, từ 59 tỷ lên con số 120 tỷ đồng. Điều này đã khiến lợi nhuận sau thuế của Đầu tư Nam Long giảm mạnh 83% xuống chỉ còn 51 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước công ty lãi “đậm” 295 tỷ đồng.

Hầu hết lợi nhuận sau thuế của Nam Long trong quý này đều thuộc về các cổ đông không kiểm soát. Vì thế, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông Công ty mẹ chỉ còn lại 8 tỷ đồng, so với mức 297 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước đã giảm mạnh đến 97%.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, doanh thu 2.710 tỷ đồng, tăng hơn 244% so với cùng kỳ. Khấu trừ chi phí, Công ty đạt 276 tỷ LNST, giảm 61% so với cùng kỳ.

Năm 2022, Đầu tư Nam Long đặt mục tiêu doanh thu thuần là 7.151 tăng 37% và lợi nhuận sau thuế 1.526 tỷ đồng, tăng 13% so với năm 2021. Như vậy, sau 9 tháng đầu năm, Nam Long mới chỉ thực hiện được 37% kế hoạch doanh thu cùng với 18% mục tiêu lợi nhuận.

Được biết, 2022 được ban lãnh đạo đánh giá là năm cột mốc lớn của NLG khi Công ty kỷ niệm 30 năm phát triển. Trong đó, doanh thu dự kiến đến từ các dự án gồm: Thứ nhất, nhóm các dự án cũ đã triển khai trong các năm trước và tiếp tục mở bán trong năm nay; bao gồm dự án Southgate, Mizuki Park, Akari; Thứ hai, các dự án mới đóng góp từ năm nay gồm dự án Izumi City tại Đồng Nai, giai đoạn tiếp theo của dự án Cần Thơ 43ha.

Tính tới cuối quý 3/2022, tổng tài sản của Nam Long tăng thêm hơn 1.900 tỷ lên 25.525 tỷ đồng. Trong đó hàng tồn kho chiếm tới 16.175 tỷ đồng, tăng gần 4% so đầu kỳ, tương ứng chiếm 63% tổng tài sản, tập trung phần lớn ở các dự án Izumi, Southgate, Paragon Đại Phước và Waterpoint...

Đáng chú ý, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Long kỳ này tiếp tục âm hơn 23 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm nặng 2.210 tỷ đồng. Trong đó chi phí lãi vay trái phiếu và ngân hàng ghi nhận gần 120 tỷ đồng.

Khoản nợ trái phiếu hơn 2.000 tỷ

Về nợ vay, tại ngày 30/9/2022, nợ phải trả của Nam Long đạt 12.604 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn là 8.120 tỷ đồng, tăng 28% so với đầu năm. Nợ dài hạn đạt 4.408 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm.

Nam Long ghi nhận vay ngắn hạn 1.652 tỷ đồng và vay dài hạn 2.943 tỷ đồng, đều tăng nhẹ so đầu kỳ. Trong cơ cấu vay dài hạn, Nam Long vay trái phiếu chiếm 2.517 tỷ đồng. Các trái chủ của Nam Long gồm các công ty bảo hiểm và chứng khoán như Manulife Việt Nam, AIA, Generali Việt Nam, TCBS...

Đầu tư đã thế chấp hàng loạt tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phát sinh từ các dự án do doanh nghiệp đầu tư cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB); Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng TNHH MTV Standard Chartered Việt Nam (Standard Chartered Bank) …

Về hoạt động vay nợ trái phiếu của Đầu tư Nam Long, tháng 6 vừa qua, doanh nghiệp đã công bố phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu nhằm tăng vốn đầu tư cho Công ty con. Cụ thể, lô trái phiếu có kỳ hạn 7 năm, đáo hạn vào năm 2029. Mục đích nhằm tăng vốn đầu tư cho Công ty con Công ty CP Nam Long VCD.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo bằng tài sản, lãi suất cố định 9,35%/năm. Tài sản đảm bảo là cổ phần tại Công ty con Công ty CP Nam Long VCD và Công ty liên doanh Công ty CP NNH Mizuki và tài sản ngân hàng của Nam Long Group (nếu có).

Tổ chức tư vấn, đại lý phát hành, lưu ký, thanh toán là Công ty CP Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HSC). Tổ chức kiểm toán là Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam. Thông tin về tổ chức nhận và định giá tài sản đảm bảo không được công bố.

Thương vụ này cũng đã nâng tổng nợ trái phiếu của doanh nghiệp lên hơn 2.500 tỷ đồng. Cụ thể, tại ngày 30/9/2022, tổng dư nợ trái phiếu của Nam Long đạt 2.517 tỷ đồng. Trong đó, nợ trái phiếu dài hạn là 2.110 tỷ đồng và trái phiếu dài hạn đến hạn trả là 407 tỷ đồng.

Hoạt động bán hàng của Đầu tư Nam Long đang chậm lại?

Liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty này, báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, hoạt động bán hàng của Nam Long ghi nhận chậm lại trong quý 3/2022. Đồng thời, Nam Long đã mở bán hai phân khu mới là Akari- tòa 9 (26/07/2022) và Ehome Southgate – GĐ2 (21/08/2022). Trong đó, phân khu Akari – tòa 9 chào bán thành công khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu tiên. Tuy nhiên số liệu cho thấy hoạt động bán hàng của NLG cũng đã có phần chậm lại so với tỷ lệ bán hàng thường trên 90% của các đợt chào bán các phân khu trước đó.

Phân khu Ehome South Gate – GĐ 2 được mở bán trong tháng 08/2022 thuộc phân khúc nhà có thu nhập thấp, hiện đang khan hiếm trên thị trường, với giá trị trung bình chỉ khoảng 01 tỷ đồng/căn. Do đó, hoạt động bán hàng vẫn diễn ra rất tốt trong bối cảnh thị trường hiện tại, với 100% căn hộ đã được chào bán thành công.

Về kết quả bán hàng, Nam Long ghi nhận doanh số bán hàng 1,5 nghìn tỷ đồng trong quý 3/2022, được đóng góp từ các dự án Akari City giai đoạn 2 và Southgate.

Doanh số bán hàng trong 9 tháng 2022 của Nam Long đạt 8,0 nghìn tỷ đồng - không bao gồm 1,9 nghìn tỷ đồng tại dự án Izumi City được ghi nhận vào cuối năm 2021 - với Akari City giai đoạn 2 đóng góp 36%, Mizuki Park Giai đoạn 2 & 3 đóng góp 35%, Southgate đóng góp 28% và dự án Cần Thơ đóng góp phần còn lại.

Tuy nhiên, các dự án Paragon Đại Phước, Nam Long Cần Thơ và Izumi-GĐ 1B dự kiến sẽ lùi lịch mở bán. Theo VDSC, dự án đất nền Cần Thơ khả năng phải lùi lịch mở bán sang năm 2023 thay vì tháng 10, khi vẫn đang chờ phê duyệt tiền sử dụng đất. Còn hai dự án tại Đồng Nai là Paragon Đại Phước và Izumi – giai đoạn 1B cũng được dự kiến bắt đầu chào bán trong năm sau để chờ đợi các tín hiệu tốt hơn từ thị trường.

Dự phóng doanh thu và lợi nhuận cả năm nay của Nam Long, VDSC đã điều chỉnh giảm mạnh. Cụ thể, doanh thu được điều chỉnh giảm 15% xuống còn 4.403 tỷ đồng trong khi lãi ròng giảm 77% so với cùng kỳ và xuống còn 245 tỷ đồng. Tương ứng lần lượt giảm 506 tỷ đồng và 410 tỷ đồng so với dự phóng trong báo cáo gần đây ngày 04/10/2022. Nếu đúng như con số này, điều này đồng nghĩa với việc công ty mới chỉ thực hiện được 62% kế hoạch doanh thu cùng với 20% kế hoạch lợi nhuận năm.

Nguyên nhân khiến Đầu tư Nam Long không thể hoàn thành được kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đề ra cho cả năm đến từ khả năng dời kế hoạch mở bán đất nền tại Cần Thơ sang năm 2023; bên cạnh đó còn đến từ rủi ro bởi việc hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng 50% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước nhiều khả năng có thể phải kéo dài sang năm sau.