Đô thị còn lại gì sau 'cơn sốt' đất?

Một đô thị phát triển thiếu bền vững

Các chuyên gia bất động sản chỉ rõ, đa phần tình trạng "sốt" đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua, trong khi nguồn cung có hạn khiến giá bị đẩy lên cao.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn mà còn ở cả các vùng địa phương như Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hòa Bình), Bắc Giang... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Hệ quả sau những "cơn sốt" đất có thể nhìn thấy rõ. Các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính lớn nếu giá trị không đạt như kỳ vọng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng hệ quả còn đáng sợ hơn đó là tương lai của các đô thị mới, những quỹ đất bị xé nhỏ, những quy hoạch bị điều chỉnh lộn xộn, những công trình hỗn tạp ra đời, các dự án riêng lẻ, quy mô nhỏ, tự phát với tiện ích nội khu hạn chế, thiếu sự đồng bộ dịch vụ làm đô thị mất sự kết nối.

Ví dụ điển hình đầu tiên phải kể đến là Phú Quốc. Đầu năm 2018, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết thống nhất xây dựng mô hình đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt đối với Phú Quốc (Kiên Giang), giá bất động sản tại đây tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn.

Tại khu vực Thị trấn Dương Đông, việc mua bán đất diễn ra rầm rộ. Với 1.000m2 đất tại đây, nếu hôm trước được rao với giá 4,5 tỷ đồng, thì chỉ sau một đêm được đẩy giá lên gấp 3 lần, báo giá gần 12 tỷ đồng. Cũng diện tích tương tự, một mảnh đất tại khu vực xã Cửa Dương được rao giá khoảng 2,5 tỷ đồng, chỉ sau vài ngày đã lên hơn 5 tỷ đồng.

"Cơn sốt" kéo dài đến đầu 2019 rồi chững lại khi việc thanh tra diễn ra. Giá bất động sản Phú Quốc ngay sau đó nhanh chóng lao dốc, khiến hàng ngàn người người lâm cảnh vỡ nợ, ôm đất khóc ròng. 

Đáng chú ý là lần đầu tiên Phú Quốc bị ngập lụt bởi mưa lũ vào năm 2019, giới chuyên môn đã nhận định rằng, bên cạnh việc hệ thống thoát nước đã cũ thì việc đô thị hoá nhanh, quy hoạch thiếu tầm nhìn, việc xây dựng ồ ạt các dự án bất động sản gần bãi biển với mật độ dày đặc cũng như xuất hiện các công trình tự phát của người dân địa phương... chính là nguyên nhân gây ra tình trạng này.

Tương tự, tại Đà Nẵng, sau 3 năm liên tiếp các "sốt đất", tăng trưởng kinh tế của thành phố đáng sống đã có dấu hiệu suy giảm, thu ngân sách giảm mạnh so với một số tỉnh mà trước đây còn chạy dài theo địa phương này. Đầu nậu, “cò đất” băm nhỏ quy hoạch để phân lô, bán nền, đẩy giá khiến các nhà đầu tư cũng không còn mặn mà. Theo các chuyên gia, do một thời gian dài phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thu từ đất, đến khi không còn dư địa phát triển quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, Đà Nẵng bắt đầu tụt lại.

Bên cạnh đó, "cơn sốt" về các đặc khu kinh tế trong tương lai cũng đã kéo theo nườm nượp môi giới, nhà đầu tư càn quét Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong đổ về tìm kiếm cơ hội đầu tư lướt sóng. 

Thời điểm xảy ra "sốt đất", giá đất ở huyện Vạn Ninh bị "cò đất" đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật nhưng hoạt động mua bán, sang nhượng vẫn diễn ra rầm rộ. Các sàn giao dịch ngay lập tức mọc lên như nấm. Tại một số xã thuộc huyện Vạn Ninh như Vạn Thắng, Vạn Thọ, Vạn Khánh… giá đất có thời điểm tăng theo từng giờ. Theo phản ánh, trước khi có thông tin Bắc Vân Phong trở thành đặc khu, nhiều lô đất chỉ có giá trên dưới 100 triệu đồng nhưng sau đó đã được thổi lên hàng tỷ đồng.

Thời điểm đó, Vân Đồn cũng xảy ra tình trạng tương tự. Sau “lệnh” tạm dừng giao dịch về đất đai tại huyện này, cùng với việc tỉnh Quảng Ninh kiểm tra các sàn giao dịch có dấu hiệu sai phạm, đầu cơ thổi giá đất thì hầu hết các sàn giao dịch bất động sản tại đây đã đóng cửa, nhân viên môi giới có cuộc tháo chạy ồ ạt, giao dịch lập tức chững lại, thị trường gần như “đóng băng”, người mất của, dự án bất động sản ế ẩm, quy hoạch lên đặc khu kinh tế vẫn đang ở trạng thái "chờ".

Liều thuốc nào cho "cơn sốt" đất?

Các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc công khai quy hoạch chi tiết, rõ ràng, sự quản lý của địa phương thì tăng thuế đất là một trong những giải pháp hữu ích để kìm hãm "cơn sốt" đất hiệu quả nhất.

Cách đánh thuế đất này sẽ được áp dụng linh hoạt chứ không theo một khuôn khổ nhất định. Nhà nước có thể đánh thuế nơi cho thuê đất kinh doanh, đất bỏ trống, bỏ hoang, không sử dụng hay tạm dừng hoạt động xây dựng quá lâu hoặc đất không đưa vào sử dụng sẽ bị đánh thuế lũy tiến thứ 2, thứ 3 để chống đầu cơ, trục lợi. Đây là hình thức nhằm điều tiết, cân bằng thị trường và tránh nguồn tài nguyên đất bị lãng phí, sử dụng sai mục đích ban đầu.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Thuế nhà đất đánh phù hợp góp phần hạn chế được những áp lực lên đô thị trung tâm như quá tải dân cư, ách tắc giao thông... Phân bổ dân cư sẽ hợp lý, đúng với thực tế phát triển, như ở một số nước, số lượng người đổ vào trung tâm đô thị giảm chứ không chen chúc đến các thành phố vốn đã “quá lớn” như Hà Nội, TP.HCM”.

Thứ hai là thẩm định giá đất theo thị trường. Cơ quan có thẩm quyền về đất đai sẽ thành lập riêng một đơn vị độc lập thẩm định giá nhà đất theo cơ chế thị trường, nhằm làm cơ sở để áp dụng thuế chứ không cho người sở hữu đất, nhất là những người cho thuê đất kinh doanh tự ý đưa ra giá đất và nộp thuế. Vì đa số những người tự khai báo giá đất sẽ báo giá thấp hơn so với thị trường để tránh nộp thuế, trốn thuế.

Với phương án này, GS. Đặng Hùng Võ cho hay: “Chúng ta nên học tập kinh nghiệm ở các nước đã giải quyết tốt việc này. Pháp luật cần đặt ra nhiệm vụ định giá đất hàng loại phù hợp với thị trường tại những thời điểm cần thiết.

Một mặt để làm rõ bồi thường về đất được xác định theo giá đất tại thời điểm trước khi có chủ trương quy hoạch. Tiếp theo, cần đặt mục tiêu xác định được giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại và quy định cụ thể về phương pháp chia sẻ giá trị này sao cho phù hợp nhằm tạo đồng thuận xã hội”.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, với những cảnh thị trường náo loạn, lộn xộn, sốt ảo, giá tăng dựng đứng,... như thời điểm gần đây, người mua đất nên tránh xa. Bởi đầu tư theo "cơn sốt" ảo sẽ có độ rủi ro rất cao, chẳng khác gì đánh bạc, khả năng thua nhiều hơn thắng.