VnFinance
Thứ năm, 25/03/2021, 14:35 PM

Đô thị còn lại gì sau 'cơn sốt' đất?

Một đô thị phát triển mất cân đối với những công trình hỗn hợp đan xen được cho là hệ quả của những cơn sốt đất không có kiểm soát.

Một đô thị phát triển thiếu bền vững

Các chuyên gia bất động sản chỉ rõ, đa phần tình trạng "sốt" đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua, trong khi nguồn cung có hạn khiến giá bị đẩy lên cao.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn mà còn ở cả các vùng địa phương như Thạch Thất, Ba Vì (Hà Nội), Lương Sơn (Hòa Bình), Bắc Giang... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Hệ quả sau những "cơn sốt" đất có thể nhìn thấy rõ. Các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính lớn nếu giá trị không đạt như kỳ vọng, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhưng hệ quả còn đáng sợ hơn đó là tương lai của các đô thị mới, những quỹ đất bị xé nhỏ, những quy hoạch bị điều chỉnh lộn xộn, những công trình hỗn tạp ra đời, các dự án riêng lẻ, quy mô nhỏ, tự phát với tiện ích nội khu hạn chế, thiếu sự đồng bộ dịch vụ làm đô thị mất sự kết nối.

Ví dụ điển hình đầu tiên phải kể đến là Phú Quốc. Đầu năm 2018, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết thống nhất xây dựng mô hình đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt đối với Phú Quốc (Kiên Giang), giá bất động sản tại đây tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn.

Tại khu vực Thị trấn Dương Đông, việc mua bán đất diễn ra rầm rộ. Với 1.000m2 đất tại đây, nếu hôm trước được rao với giá 4,5 tỷ đồng, thì chỉ sau một đêm được đẩy giá lên gấp 3 lần, báo giá gần 12 tỷ đồng. Cũng diện tích tương tự, một mảnh đất tại khu vực xã Cửa Dương được rao giá khoảng 2,5 tỷ đồng, chỉ sau vài ngày đã lên hơn 5 tỷ đồng.

Nhiều nhà đầu tư đã tìm về Phú Quốc trong "cơn sốt" đất lên đặc khu.

"Cơn sốt" kéo dài đến đầu 2019 rồi chững lại khi việc thanh tra diễn ra. Giá bất động sản Phú Quốc ngay sau đó nhanh chóng lao dốc, khiến hàng ngàn người người lâm cảnh vỡ nợ, ôm đất khóc ròng. 

Đáng chú ý là lần đầu tiên Phú Quốc bị ngập lụt bởi mưa lũ vào năm 2019, giới chuyên môn đã nhận định rằng, bên cạnh việc hệ thống thoát nước đã cũ thì việc đô thị hoá nhanh, quy hoạch thiếu tầm nhìn, việc xây dựng ồ ạt các dự án bất động sản gần bãi biển với mật độ dày đặc cũng như xuất hiện các công trình tự phát của người dân địa phương... chính là nguyên nhân gây ra tình trạng này.

Tương tự, tại Đà Nẵng, sau 3 năm liên tiếp các "sốt đất", tăng trưởng kinh tế của thành phố đáng sống đã có dấu hiệu suy giảm, thu ngân sách giảm mạnh so với một số tỉnh mà trước đây còn chạy dài theo địa phương này. Đầu nậu, “cò đất” băm nhỏ quy hoạch để phân lô, bán nền, đẩy giá khiến các nhà đầu tư cũng không còn mặn mà. Theo các chuyên gia, do một thời gian dài phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thu từ đất, đến khi không còn dư địa phát triển quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, Đà Nẵng bắt đầu tụt lại.

Bên cạnh đó, "cơn sốt" về các đặc khu kinh tế trong tương lai cũng đã kéo theo nườm nượp môi giới, nhà đầu tư càn quét Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong đổ về tìm kiếm cơ hội đầu tư lướt sóng. 

Thời điểm xảy ra "sốt đất", giá đất ở huyện Vạn Ninh bị "cò đất" đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật nhưng hoạt động mua bán, sang nhượng vẫn diễn ra rầm rộ. Các sàn giao dịch ngay lập tức mọc lên như nấm. Tại một số xã thuộc huyện Vạn Ninh như Vạn Thắng, Vạn Thọ, Vạn Khánh… giá đất có thời điểm tăng theo từng giờ. Theo phản ánh, trước khi có thông tin Bắc Vân Phong trở thành đặc khu, nhiều lô đất chỉ có giá trên dưới 100 triệu đồng nhưng sau đó đã được thổi lên hàng tỷ đồng.

Thời điểm đó, Vân Đồn cũng xảy ra tình trạng tương tự. Sau “lệnh” tạm dừng giao dịch về đất đai tại huyện này, cùng với việc tỉnh Quảng Ninh kiểm tra các sàn giao dịch có dấu hiệu sai phạm, đầu cơ thổi giá đất thì hầu hết các sàn giao dịch bất động sản tại đây đã đóng cửa, nhân viên môi giới có cuộc tháo chạy ồ ạt, giao dịch lập tức chững lại, thị trường gần như “đóng băng”, người mất của, dự án bất động sản ế ẩm, quy hoạch lên đặc khu kinh tế vẫn đang ở trạng thái "chờ".

Liều thuốc nào cho "cơn sốt" đất?

Các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc công khai quy hoạch chi tiết, rõ ràng, sự quản lý của địa phương thì tăng thuế đất là một trong những giải pháp hữu ích để kìm hãm "cơn sốt" đất hiệu quả nhất.

Cách đánh thuế đất này sẽ được áp dụng linh hoạt chứ không theo một khuôn khổ nhất định. Nhà nước có thể đánh thuế nơi cho thuê đất kinh doanh, đất bỏ trống, bỏ hoang, không sử dụng hay tạm dừng hoạt động xây dựng quá lâu hoặc đất không đưa vào sử dụng sẽ bị đánh thuế lũy tiến thứ 2, thứ 3 để chống đầu cơ, trục lợi. Đây là hình thức nhằm điều tiết, cân bằng thị trường và tránh nguồn tài nguyên đất bị lãng phí, sử dụng sai mục đích ban đầu.

Hệ quả của việc tăng giá đất nóng là cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Thuế nhà đất đánh phù hợp góp phần hạn chế được những áp lực lên đô thị trung tâm như quá tải dân cư, ách tắc giao thông... Phân bổ dân cư sẽ hợp lý, đúng với thực tế phát triển, như ở một số nước, số lượng người đổ vào trung tâm đô thị giảm chứ không chen chúc đến các thành phố vốn đã “quá lớn” như Hà Nội, TP.HCM”.

Thứ hai là thẩm định giá đất theo thị trường. Cơ quan có thẩm quyền về đất đai sẽ thành lập riêng một đơn vị độc lập thẩm định giá nhà đất theo cơ chế thị trường, nhằm làm cơ sở để áp dụng thuế chứ không cho người sở hữu đất, nhất là những người cho thuê đất kinh doanh tự ý đưa ra giá đất và nộp thuế. Vì đa số những người tự khai báo giá đất sẽ báo giá thấp hơn so với thị trường để tránh nộp thuế, trốn thuế.

Với phương án này, GS. Đặng Hùng Võ cho hay: “Chúng ta nên học tập kinh nghiệm ở các nước đã giải quyết tốt việc này. Pháp luật cần đặt ra nhiệm vụ định giá đất hàng loại phù hợp với thị trường tại những thời điểm cần thiết.

Một mặt để làm rõ bồi thường về đất được xác định theo giá đất tại thời điểm trước khi có chủ trương quy hoạch. Tiếp theo, cần đặt mục tiêu xác định được giá trị đất đai tăng thêm do dự án đầu tư mang lại và quy định cụ thể về phương pháp chia sẻ giá trị này sao cho phù hợp nhằm tạo đồng thuận xã hội”.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, với những cảnh thị trường náo loạn, lộn xộn, sốt ảo, giá tăng dựng đứng,... như thời điểm gần đây, người mua đất nên tránh xa. Bởi đầu tư theo "cơn sốt" ảo sẽ có độ rủi ro rất cao, chẳng khác gì đánh bạc, khả năng thua nhiều hơn thắng.


Tin bất động sản ngày 29/3: Căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá từ 16-20%
Tin bất động sản ngày 29/3: Căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá từ 16-20%

Nghệ An tìm nhà đầu tư cho dự án nhà ở gần 670 tỷ đồng; Ninh Bình thúc đẩy việc triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội...

Chậm triển khai dự án nhà ở xã hội, UDIC bị phạt 140 triệu đồng
Chậm triển khai dự án nhà ở xã hội, UDIC bị phạt 140 triệu đồng

Mới đây, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội ban hành kết luận thanh tra chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định tại Dự án khu đô thị mới Hạ Đình (thuộc xã Tân Triều, huyện Thanh Trì và phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội).

Đề nghị sử dụng chi thường xuyên để nâng cấp công trình dự án đã xây dựng
Đề nghị sử dụng chi thường xuyên để nâng cấp công trình dự án đã xây dựng

Bộ Tài chính đang đề nghị xây dựng Nghị định của Chính phủ quy định việc lập dự toán, quản lý, sử dụng chi thường xuyên ngân sách Nhà nước để mua sắm tài sản,...

Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024
Ninh Bình: Thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ kế hoạch vốn đầu tư công 2024

UBND tỉnh Ninh Bình vừa có Quyết định thành lập Tổ công tác đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2024 của các công trình,...

Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Quy định về cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Điều 146 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn
Tin bất động sản ngày 28/3: Thanh Hóa duyệt phương án đấu giá khu đất 11,5ha tại Sầm Sơn

Phú Yên chấp thuận chủ trương đầu tư khu nhà ở hơn 2.000 tỷ đồng; Bình Định sắp đấu giá 217 lô đất ở thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội;...

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sớm trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu trước ngày 31/3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan,...

Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng
Dở khóc dở cười mua chung đất, bạn ‘đi đêm’ ăn chênh nửa tỷ đồng

Mảnh đất bán giá 1 tỷ đồng cho hai người bạn thân góp vốn mua chung, nhưng tài khoản của môi giới lại nhận được 1,5 tỷ. Môi giới báo khách chuyển dư 5

Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch
Thanh Hóa: Tập trung triển khai công tác quy hoạch

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Công văn số 4040/UBND-THKH, tiếp tục tập trung triển khai thực hiện tốt công tác quy hoạch trên địa bàn tỉnh.

Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024
Bất động sản Phát Đạt “trình làng” thị trường ít nhất 4 dự án lớn trong năm 2024

Năm 2024, Bất động sản Phát Đạt có ít nhất 4 dự án hội tụ đủ các điều kiện để đưa ra thị trường tập trung tại khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng...

Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?
Xây nhà máy trong khu công nghiệp có phải lập quy hoạch chi tiết?

Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đối với một khu công nghiệp là căn cứ lập dự án, cấp giấy phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật...

Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết
Giá chung cư Hà Nội sẽ “hạ nhiệt” khi bài toán nguồn cung được giải quyết

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tiếp tăng giá khiến việc sở hữu nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn...

Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt
Thị trường “chuyển trạng thái 180 độ” khi Thành phố đảo Hoàng Gia ra mắt

Với việc được áp dụng chính sách đột phá, trên nền tảng bán hàng mới cộng hưởng lợi thế hiếm có của vị trí và tiện ích, siêu phẩm Vinhomes Royal Island đang tạo ra...

Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh
Dự án khu nhà ở xã hội hơn 1.900 tỷ ở Hải Phòng về tay Hưng Thịnh

UBND TP.Hải Phòng vừa chấp thuận liên danh Công ty CP TTD holding - CTCP Hưng Thịnh Incons là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội (NƠXH)...

Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn
Tin bất động sản ngày 27/3: Bất ngờ với giá khởi điểm khu đất thuê làm bãi đậu xe tại Quy Nhơn

Thái Nguyên tìm nhà đầu tư cho khu đô thị gần 1.400 tỷ đồng; Thanh Hóa thúc tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất nhiều dự án; Đà Nẵng mở bán hơn 200 căn...

T&T Group hợp tác quản lý vận hành 'chuẩn Nhật Bản' tại dự án T&T City Millennia Long An
T&T Group hợp tác quản lý vận hành "chuẩn Nhật Bản" tại dự án T&T City Millennia Long An

Công ty Cổ phần Thái Sơn Long An (đơn vị trong hệ sinh thái Tập đoàn T&T Group) và đối tác Nhật Bản – Tập đoàn Anabuki vừa ký kết hợp tác quản lý...

Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
Năm 2023, 'hệ sinh thái' của đại gia Lê Văn Kiểm kinh doanh ra sao?
27/03/2024 Doanh nghiệp

Năm 2023, KN Cam Ranh và KN Vạn Ninh trong "hệ sinh thái" của đại gia Lê Văn Kiểm đều ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều, nợ phải trả đều tăng đáng kể.

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?
Quy định pháp luật về nhà ở xã hội nên áp dụng từ ngày 01/07/2024?

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng, các địa phương và doanh nghiệp đã kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội...

Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa
Hà Nội dự kiến lập thêm thành phố mới ở Phú Xuyên, Ứng Hòa

UBND Thành phố Hà Nội vừa trình HĐND Thành phố đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065....

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance