Doanh nghiệp bất động sản ‘chịu đau' vượt khó trong dòng xoáy trái phiếu đến hạn

Ngành bất động sản đang trải qua giai đoạn đầy thách thức khi thị trường đảo chiều đột ngột, nguồn huy động vốn bị thắt chặt và dòng tiền từ bán hàng chững lại đang khiến thanh khoản nhiều doanh nghiệp bị đóng băng.

Số liệu của Bộ Xây Dựng cho thấy hoạt động triển khai bất động sản nhà ở đã có dấu hiệu chậm lại đáng kể trong quý III. Số lượng các dự án được cấp phép và đủ điều kiện mở bán ghi nhận giảm 8% và 23% so với cùng kỳ.

Đồng thời, thị trường vốn trong nước vẫn đang bị tắc nghẽn từ các kênh trái phiếu và ngân hàng, đi kèm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức khá cao từ 11-14%/năm khiến dòng tiền luân chuyển nhỏ giọt.

“Chịu đau” để tồn tại

Tình trạng đói vốn không chỉ xuất hiện trong ngành bất động sản mà đang lan rộng ra các ngành sản xuất. Áp lực thanh khoản đóng băng đang buộc nhiều đơn vị phải phải chủ động lên các phương án xử lý để tránh nguy cơ khủng hoảng trầm trọng hơn.

Một vài doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp "giải phẫu đau đớn" để tồn tại như cắt giảm lượng lớn nhân sự, buộc phải hoãn đầu tư mới, dừng tăng vốn, giảm hoặc hoãn lương…

Đối với vấn đề trái phiếu, một số công ty cũng đang tính toán lại các phương án xử lý khi đến hạn nhằm đối phó khó khăn trước mắt, nhất là nhanh chóng đưa ra giải pháp theo khuyến nghị của Bộ tài chính. 

Chẳng hạn, một Doanh nghiệp Bất động sản hàng đầu phía Nam đang đề xuất các hướng xử lý trái phiếu đến hạn nhằm đảm bảo quyền lợi cho trái chủ như hợp tác kinh doanh, gia hạn thanh toán hay chuyển đổi sang bất động sản với nhiều ưu đãi tốt hơn trước.

Trái chủ có thể chuyển đổi giá trị trái phiếu để đặt mua các bất động sản và được chuyển nhượng tài sản hoặc được cam kết mua lại 120% giá chuyển nhượng sau 24 tháng.

Một phương án khác là gia hạn lô trái phiếu thêm sau 24 tháng với mức lãi suất cộng thêm +1,5% trên lãi suất hợp đồng trước đó. Hoặc có thể tham gia hợp tác đầu tư với mức lãi suất 12%/năm, được hưởng các chính sách ưu đãi khi muốn chuyển đổi sang các sản phẩm bất động sản.

Một doanh nghiệp lớn khu vực miền Bắc cũng đề xuất phương án gia hạn thêm 12 tháng với lãi suất cộng thêm 2%, hoặc có thể chuyển đổi sang mua ngay bất động sản với giá chiết khấu 20-50% và cam kết mua lại đến 115% tài sản.

Chính sách chuyển đổi sang bất động sản có chiết khấu cao cũng đang được nhiều môi giới kinh doanh giới thiệu đến trái chủ, đây là một trong những cách xử lý “chịu đau” mà nhiều doanh nghiệp buộc thực hiện trong bối cảnh khó khăn.  

Phải đánh đổi lợi nhuận

Hiện doanh nghiệp đang khó tiếp cận vốn bởi thị trường trái phiếu bị tê liệt với hơn 900.000 tỷ của các tổ chức phi tài chính đã phát hành. Nhiều doanh nghiệp phải chật vật tìm nguồn trả nợ trong khi các kênh huy động tắt nghẽn.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam đánh giá cao những nỗ lực tháo gỡ khó khăn mà các doanh nghiệp đang thực hiện, bởi đây là các giải pháp phù hợp nhằm tự cứu lấy mình trong giai đoạn khó khăn.

Xét trên góc độ kinh tế, những đề xuất gia hạn hay chuyển đổi sang nhà đất mà doanh nghiệp đề xuất vẫn mang lại nhiều lợi ích hơn cả hợp đồng trước đó, đồng thời vẫn đang đảm bảo được phần tài sản cho trái chủ.

Đổi lại, các nỗ lực vượt khó sẽ bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp dẫn đến lợi nhuận sẽ bị mất đi tương ứng. Đây là câu chuyện doanh nghiệp phải hi sinh lợi nhuận để phát triển đường dài.

Ông Phương nhấn mạnh doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó hai đầu khi huy động vốn mới từ ngân hàng và trái phiếu khó khăn, trong khi dòng tiền từ bán sản phẩm cũng chậm lại. Các yếu tố đến cùng một thời điểm khiến doanh nghiệp khó xoay sở.

Đối với nhóm nhà đầu tư cởi mở, các giải pháp trên sẽ dễ dàng được chấp thuận một khi doanh nghiệp và trái chủ thương lượng các điều khoản phù hợp, nhất là đối với các đơn vị có thương hiệu lớn, bề dày hoạt động và nhiều dự án trên cả nước.

“Doanh nghiệp và trái chủ nếu gặp được điểm chung về lãi suất, cộng thêm ưu đãi chiết khấu thì phần đông nhà đầu tư sẽ dễ nhất trí, không còn nhiều lo lắng”, chuyên gia tài chính bình luận.

Trong khi đó, vị này tin rằng các nhà đầu tư thận trọng và vẫn muốn rút vốn chỉ chiếm thiểu số. Quan điểm của nhóm này có thể thay đổi nếu nhận thấy sự nhiệt tình từ doanh nghiệp cũng như thông điệp hỗ trợ từ cơ quan quản lý.

“Việc thành lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản cho thấy sự quan tâm đặc biệt từ Chính phủ, đây là động thái quyết liệt để hỗ trợ ngành và giúp tâm lý nhà đầu tư bình tâm hơn”, ông Phương nhận xét.

Thông điệp từ cơ quan quản lý đang rất rõ ràng với những hành động kịp thời, qua đó cho thấy các doanh nghiệp lớn vẫn đang làm tốt và đi đúng hướng, việc đóng băng thanh khoản ngắn hạn do nhiều yếu tố tiêu cực đến cùng một thời điểm.

Theo tiến sĩ Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch Chứng khoán Smart Invest, để gỡ khó cho thị trường vốn cần phải gỡ nghẽn cho thị trường trái phiếu đang bị tê liệt. Các quy định nên tập trung vào việc tăng thanh khoản thay vì siết chặt hơn. 

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu không nên bị đánh đồng và cần có các giải pháp để tạo dựng lại niềm tin. Với những doanh nghiệp đủ tốt nhưng bị ảnh hưởng bởi thị trường chung, liệu có nên thành lập các quỹ để tham gia tái cơ cấu thị trường trái phiếu?  

Cần có những quy định về việc các tổ chức phát hành có những hội đồng trái chủ để có thể có những thoả thuận đàm phán với trái chủ để trong lúc khó khăn hội đồng trái chủ có thể đồng ý gia hạn thanh toán chi trả cho trái chủ.