Dự án tỷ đô thế chấp ngân hàng và nghi vấn chuyển khoản nợ 'khủng' từ Sacombank sang LienVietPostBank

Sacombank chuyển khoản nợ “khủng” sang LienVietPostBank?

Năm 2016, Dự án KĐT Sài Gòn - Bình An rộng 117 ha nằm tại Quận 2, TP.HCM được định giá gần 20.000 tỷ đồng khi thế chấp tại các chi nhánh của Sacombank đã thu hút được sự quan tâm, chú ý của dư luận và thị trường.

Cụ thể, các thông tin đăng ký giao dịch tài sản bảo đảm cho thấy toàn bộ lợi ích thu được từ hoạt động đầu tư, kinh doanh, khai thác Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An đã được Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp), chủ đầu tư dự án thế chấp tại Sacombank với mức định giá gần 20 nghìn tỷ đồng.

Thông thường, các khoản vay bất động sản được các nhà băng cho vay với giá trị 70-90% tài sản đảm bảo, nghĩa là số tiền Sacombank giải ngân vào dự án này có thể lên hơn chục nghìn tỷ đồng.

Thông tin trên tờ The Leader cho biết, để thực hiện giao dịch này, 8 chi nhánh của Sacombank đã cùng tham gia bao gồm các chi nhánh Trung tâm, Sài Gòn, Bến Thành, Gò Vấp, Quận 12, Chợ Lớn, Củ Chi và Quận 8.

Theo tìm hiểu, dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tiền thân là dự án Dự án Khu liên hợp sân Golf – Thể dục thể thao và nhà ở (tên thương mại là Saigon Golf, Country Club and Residences – SGCCR) ra đời từ năm 2001.

Thời điểm Khu đô thị Sài Gòn Bình An được đem thế chấp tại ngân hàng Sacombank, dự án mới chỉ là một khu đất trống, cỏ um tùm, thậm chí là tình trạng pháp lý không rõ ràng. Điều này khiến giới đầu tư không khỏi thắc mắc, tại sao Sacombank lại rót số tiền “khổng lồ” vào một dự án "trên giấy"?

Bởi vào cuối năm 2016, báo cáo tài chính riêng ngân hàng mẹ Sacombank cho biết, nhà băng này có tổng tài sản hơn 320.000 tỷ đồng, với vốn chủ sở hữu hơn 18.800 tỷ đồng.

Dư nợ cho vay khách hàng đến cuối năm 2016 cũng chỉ hơn 190.000 tỷ đồng. Giả định giá trị giải ngân chỉ chiếm 70% giá trị tài sản đảm bảo dự án thì Sacombank thời điểm đó có thể đã chi tới hơn 13.600 tỷ đồng, tương đương 72% vốn chủ sở hữu.

Trong khi đó, cuộc khủng hoàng Trầm Bê khiến ngân hàng đang phải “gồng mình” xử lý hậu quả. Vì vậy, khoản nợ đến gần tỷ đô tại một dư án "trên giấy" đã khiến nhiều nhà đầu tư khá bất ngờ.

Sau 2 năm thế chấp tại Sacombank, SDI Corp đã thực hiện rút bớt một phần tài sản thế chấp gồm các khu đất có tổng diện tích khoảng 65 nghìn m2 trong quy hoạch của dự án Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An. Giá trị khối tài sản bảo đảm sau đó được điều chỉnh giảm xuống còn 16.540 tỷ đồng.

Đến đầu năm 2020, cả dự án và khoản đảm bảo đã có những diễn biến mới sau nhiều năm “bất động”. Theo đó, vào tháng 4/2020, truyền thông và dư luận ồn ào câu chuyện về dự án này vừa được phê duyệt 1/500, các sản phẩm bất động sản tại đây sắp được bán ra thị trường, giá chào bán dự kiến 230 triệu/m2.

Đáng chú ý, khoản tài sản đảm bảo gắn liền với dự án này cũng đồng thời được chuyển từ Sacombank sang LienVietPostBank.

Thông tin tên Tạp chí Bất Động sản Việt Nam gần đây cho biết: Ngày 23/9/2019, 15/1/2020, 17/6/2020, 23-26-29/6/2020 và 14/8/2020, các nội dung liên quan đến giao dịch đảm bảo của Công ty SDI được thay đổi. Theo đó, đơn vị nhận cầm cố dự án liên quan đến doanh nghiệp này được thay đổi sang LienVietPostBank.

Điều này đã khiến nhiều người thắc mắc, vì sao Sacombank chấp nhận “chôn vốn” tại dự án khi Khu đô thị Sài Gòn Bình An “đắp chiếu” trong nhiều năm. Nhưng đến lúc dự án chuẩn bị triển khai, “miếng ngon” lại về tay LienVietPostBank? Giữa SDI - Sacombank và LienVietPostBank có mối quan hệ như thế nào? Và hiện tại ai là chủ nhân thực sự của dự án này?

“Đắp chiếu” 20 năm, chủ sở hữu KĐT Sài Gòn Bình An hiện là ai?

Theo giới thiệu, dự án đó là Khu đô thị Sài Gòn Bình An do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) làm chủ đầu tư. Dự án giáp đường Đỗ Xuân Hợp phía Đông, phía Tây giáp dự án Sài Gòn Sports City do Keppel Land (Singapore) và Chiap Hua (Hồng Kông), phía Nam giáp đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Khu đô thị này có diện tích lên tới 1.174.221 m2 (117ha). Có thể nói đây là một con số đáng mơ ước của nhiều nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước. Đối với những thành phố lớn, quỹ đất ngày càng khan hiếm như TP HCM thì 117ha thực sự là một con số “khủng”. Tuy nhiên, đáng buồn là dù được quy hoạch đã 20 năm nhưng đến nay dự án vẫn chỉ là bãi đất trống.

Qúa trình hình thành dự án Khu đô thị Sài Gòn - Bình An bắt đầu từ năm 2001 khi Chính phủ có quyết định cho phép Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án Khu liên hợp sân Golf – Thể dục thể thao và nhà ở (Saigon Golf, Country Club and Residences) tại phường An Phú quận 2 TP HCM.

Dự án Saigon Golf Country Club and Residences rộng 120 ha và có vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD. Theo quy hoạch chi tiết 1/500 năm 2010 thì dự án được phép xây dựng các hạng mục gồm: 01 sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn thi đấu quốc tế, khu dân cư sang trọng với 193 biệt thự, 132 căn hộ cao cấp, một khách sạn - căn hộ cho thuê và câu lâc bộ thể thao hiện đại.

Tháng 10/2010, dự án Saigon Golf Country Club and Residences đã được chủ đầu tư SDI tổ chức lễ khởi công chính thức. Thời điểm khởi công, chủ đầu tư dự kiến sẽ hoàn thành khu vực sân golf vào cuối năm 2012 và toàn bộ dự án vào cuối năm 2013.

Tuy nhiên tiến độ triển khai dự án không như kế hoạch đề ra và đến cuối năm 2014, UBND TP HCM đã đề nghị đưa sân golf này ra khỏi danh mục các sân golf dự kiến phát triển đến năm 2020 của Thành phố. Đề xuất này được Thủ tưởng Chính phủ chấp thuận.

Đến năm 2015, theo một quyết định điều chỉnh quy hoạch, sân liên hợp sân golf này được chuyển đổi thành dự án khu đô thị., điều chỉnh từ dự án Saigon Golf Country Club and Residences thành Khu đô thị Sài Gòn - Bình An. Tính chất là khu đô thị mới quy hoạch xây dựng theo các tiêu chí đô thị sinh thái hiện đại.

Đi kèm với đó là việc thay đổi chủ sở hữu dự án sau đó 1 năm với sự xuất hiện của Tập đoàn Him Lam.

Theo thông tin trên Báo Đất Việt, CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) – chủ sở hữu dự án được thành lập từ năm 1999 do 1 pháp nhân và 6 cá nhân góp vốn sáng lập, bao gồm Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Sản xuất Thiên Hải (giờ là Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Thiên Hải) và các ông/bà: Lê Thu Hà, Nguyễn Thanh Mai, Nguyễn Việt Chi, Phùng Thị Quỳnh Yến, Trần Thị Ý Chi, Vũ Thị Ngọc Anh.

Đến năm 2016, 7 cái tên sáng lập vẫn còn duy trì cổ phần tại SDI, song khối lượng hết sức hạn chế, với tổng tỷ lệ sở hữu chỉ là 2,7%. Tháng 6/2016, SDI tăng mạnh vốn điều lệ từ mức 845 tỷ đồng lên thành 3.845 tỷ đồng, với hầu hết cổ phần (308.788.000 trong tổng số 384.500.000 cổ phần) thuộc sở hữu của Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land).

Sau đó, Him Lam Land đã đem toàn bộ 308.788.000 cổ phiếu SDI làm tài sản bảo đảm tại Sacombank – Chi nhánh Trung tâm. Tổng trị giá của lô tài sản bảo đảm này được hai bên xác định theo thị giá là 5.558,184 tỷ đồng. Him Lam Land là doanh nghiệp được sở hữu bởi Tập đoàn Him Lam.

Tập đoàn Him Lam gắn liền với tên tuổi ông Dương Công Minh, người hiện là Chủ tịch của Sacombank, ngân hàng nhận thế chấp siêu dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An.

Giữa năm 2017, ông Minh đã rời bỏ LienVietPostBank để ứng cử vào Sacombank và trở thành Chủ tịch ngân hàng này gần 2 năm qua. Sau đó, để đáp ứng các quy định của pháp luật về ngân hàng, ông Minh cũng từ nhiệm các chức vụ tại Tập đoàn Him Lam.