Giá tăng, sốt ảo, thanh khoản thấp: Thị trường bất động sản đang lặp lại kịch bản 2009-2010?

Thị trường bất động sản dường như trở nên "nhạy cảm" với loạt thông tin liên quan đến đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc sự xuất hiện của những dự án bất động sản. Điển hình như cơn sốt đất xuất hiện tại các khu vực ven Vành đai 4 như Sóc Sơn, Hà Đông, … (Hà Nội).

Tại Sóc Sơn ghi nhận có lô đất tăng gấp 5 lần chỉ trong 3 tháng. Một số khu vực khác như xã Minh Phú, Bắc Sơn (Sóc Sơn) tăng 30%-100%. Ở các huyện ngoại thành như Quốc Oai, Thạch Thất, có những khu vực giá đất tăng 50% so với cách đây 4-6 tháng.

Mới đây, thị trường bất động sản Bình Phước cũng ghi nhận cơn sốt giá khi thông tin tỉnh này kiến nghị xây cầu nối Đồng Nai.Giá rao bán đất ven ĐT 753 khu vực huyện Đồng Phú, Bình Phước nhảy múa khi lượng nhà đầu tư và môi giới đổ về.

Đại diện chính quyền xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú chia sẻ với báo chí cho biết, giá đất khu vực dọc hai bên tuyến đường ĐT753 tăng hơn 30% trong vòng 3 ngày.

Giá tăng mạnh, đó là diễn biến đậm nét ghi nhận trên thị trường bất động sản. Nguyên nhân khiến giá tăng được cho là đến từ tâm lý trữ tiền vào đất trong bối cảnh lạm phát gia tăng. Sự kỳ vọng và tâm lý lo ngại biến động đã đẩy giá bất động tăng mạnh. Song, theo khảo sát và nhận định từ các tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc, lượng giao dịch lại thấp.

Những dấu hiệu bất ổn của thị trường hiện tại khiến cho một số nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm chia sẻ, kịch bản của năm 2009 đang xuất hiện dần. Đó là thời điểm mà thị trường ghi nhận sự nóng – lạnh bất thường.

Theo ông Khoa, nhà đầu tư từng chứng kiến chu kỳ bất động sản trước, cuối năm 2008, thị trường bất động sản ghi nhận giá căn hộ, nhà đất tăng nhưng lượng giao dịch thành công không lớn. Đến đầu năm 2009, thị trường ấm và "nóng" khi giá tăng mạnh. Đến cuối năm 2009, chủ yếu là dân đầu cơ mua đi bán lại khiến giá tăng ảo. Sau đó, thị trường ghi nhận tình trạng thanh khoản chậm dần.

Năm 2010, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản, lượng dự án xây dựng ồ ạt. Bất động sản ở Việt Nam cũng ghi nhận mức giá đất tăng chóng mặt, có nơi tăng 30%, thậm chí có nơi tăng 150-200%.

Ông Khoa kể lại, giá 1m2 đất ở phường Tứ Liên, quận Tây Hồ (ngoài đê sông Hồng) giá bán dao động 50 - 60 triệu đồng/m2 trong năm 2010, trong khi cuối năm 2009 chỉ có 20 triệu đồng/m2. Một số khu vực nội thành như Thanh xuân, cầu Giấy, có nơi còn hét giá với mức 100-450 triệu đồng/m2. Một số căn nhà trong ngõ sâu người ta vẫn chào bán với giá trên 50 triệu đồng/m2.

Theo ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro, thị trường bất động sản đang giống như năm 2009 về giá. Tuy nhiên, ông Thành cho rằng, sẽ không có bong bóng vỡ và nguy cơ đóng băng như trước bởi sự can thiệp hiệu quả của cơ quan quản lý nhà nước.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam thừa nhận, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Điều mà ông Khương lo ngại chính là nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Ông Khương cho biết, giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.

Thế nên, ông Khương cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Vị lãnh đạo Savills dự báo, trong 9 đến 12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Song, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.