Giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất

Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, trong thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường - cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được yêu cầu bổ sung vào dự thảo Luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung đánh giá tác động, làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, khoa học, thực tiễn của các vấn đề mới so với dự thảo Luật mà Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5; bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật; hoàn thiện các quy định cụ thể, bảo đảm tính khả thi; giải trình đầy đủ các ý kiến và nêu rõ lý do giải trình để tăng tính thuyết phục về các đề xuất chính sách.

Phó Thủ tướng cũng đề nghị các Bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Cụ thể, quy định hiện hành, giá đất được xác định theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này.

Tuy nhiên, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất, gồm so sánh, thu nhập và hệ số. Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào so sánh. Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ.

Tại thông báo kết luận của Phó Thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và hầu hết các chuyên gia đều đề nghị giữ lại cách tính này.

Tại Văn bản số 111/2023/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đã đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất và đề nghị bỏ trần 200 tỷ đồng trong phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Ông Châu cho biết, cơ chế, chính sách về tài chính đất đai, giá đất là nội dung rất quan trọng của Luật Đất đai để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đề cập nhiệm vụ then chốt là xây dựng cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô).

Hiệp hội nhận thấy, phần chênh lệch địa tô do hai chủ thể chính tạo ra gồm Nhà nước và nhà đầu tư, trong đó có vai trò rất quan trọng của nhà đầu tư tư nhân nên chính sách tài chính về đất đai, giá đất cần điều tiết đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội đối với cả phần thu ngân sách Nhà nước và phần thụ hưởng của nhà đầu tư.

Cụ thể, Nhà nước tạo ra chênh lệch địa tô thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất.

Do đó, Nhà nước có quyền điều tiết chênh lệch địa tô này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Chênh lệch địa tô này nếu được thu đúng, thu đủ sẽ tạo ra nguồn thu ngân sách Nhà nước rất lớn…

Ngoài ra, Phó Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương pháp đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên.

Đồng thời, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính ổn định về các chỉ tiêu như đất lúa, đất rừng, bảo tồn thiên nhiên, di sản văn hóa và các chỉ tiêu khác theo các nguyên tắc thị trường; các quy định đưa ra tăng phân cấp quản lý cho địa phương, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10 tới.