Định giá đất: Đã là thị trường thì không thể bắt buộc phân chia lợi ích bên nhiều, bên ít
Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, trong định giá đất, đã là thị trường thì không thể bắt buộc phân chia lợi ích bên nhiều, bên ít.
Chia sẻ tại hội thảo “Góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất”, sáng 28/7, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
“Tuy nhiên, dự thảo lại yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường”, ông Thỏa nói.

Ông Thỏa nhấn mạnh: Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì “cốt lõi” là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành.
Giá thị trường yêu cầu cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên. Các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp.
Trong đó, mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.
Nguyên tắc giá thị trường tự nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan. Đây là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất. Đồng thời, xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường.
Nguyên tắc này không thể chứa đựng mong muốn chủ quan “bên này ép bên kia” để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình.
Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước.
Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”. Nghĩa là với giá thị trường đó, Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa; đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững.

“Để khoa học, thực tiễn nhất và được người dân đồng thuận, cần xóa bỏ nội dung quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ”, ông Thỏa kiến nghị.
Bàn về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, ông Thỏa cho rằng, để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu. Hiện chưa có nước nào dùng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cả về lý thuyết và thực tiễn.
“Theo tôi đây là phương pháp kém thuyết phục kể cả về khoa học và thực tiễn, cần được loại bỏ”, ông Thỏa đề xuất.
Lý do ông Thỏa đưa ra là, phương pháp này về bản chất xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (thể hiện bằng một hệ số) để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể.
“Để tìm ra giá thị trường cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập phù hợp với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể”, ông Thỏa nói.
TIN LIÊN QUAN
-
Nguy cơ bất động sản không được định giá phù hợp nếu bỏ phương pháp "thặng dư"
-
Bài viết không tồn tại hoặc đã xóa
-
VARs: Giao dịch qua sàn là cơ sở để xác định giá đất đúng
-
6 tháng đầu năm 2023, ABBank kinh doanh ra sao?
-
Công ty chứng khoán tăng hàng nghìn tỷ cho vay margin nhưng doanh thu môi giới sụt giảm mạnh
-
Lợi nhuận doanh nghiệp bảo hiểm: MIC và ABIC lãi đậm, VASS thua lỗ
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán
Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”
Hoàn thiện thể chế thuế, phí để khơi thông nguồn lực đất đai; Quảng Nam sắp có khu đô thị hơn 1.600ha; Bắc Ninh chuẩn bị hơn 1.000 tỷ đồng để thu hồi đất cho...
Xem nhiều




