Định giá đất: Đã là thị trường thì không thể bắt buộc phân chia lợi ích bên nhiều, bên ít

Chia sẻ tại hội thảo “Góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất”, sáng 28/7, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

“Tuy nhiên, dự thảo lại yêu cầu cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho Ngân sách Nhà nước. Đó chính là sự mâu thuẫn giữa phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và mục tiêu của áp dụng phương pháp xác định giá và có thể coi đó là nguyên tắc vừa thị trường lại vừa phi thị trường”, ông Thỏa nói.

Ông Thỏa nhấn mạnh: Đã đặt ra phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì “cốt lõi” là phải tôn trọng các tín hiệu khách quan hình thành giá, các quy luật của giá thị trường và hệ thống giá thị trường đã hình thành.

Giá thị trường yêu cầu cả người mua và người bán đều bình đẳng trong mua bán vì lợi ích của mỗi bên. Các bên tham gia thị trường có quyền tự do thỏa thuận, mua bán tự nguyện theo “mệnh lệnh” của thị trường (trừ thị trường độc quyền).

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã nêu: “Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của bất động sản được mua bán vào ngày thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp.

Trong đó, mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài”.

Nguyên tắc giá thị trường tự nó chứa đựng yếu tố khách quan tuân theo yêu cầu của các quy luật khách quan. Đây là căn cứ để xử lý một cách hài hòa, thỏa đáng quan hệ lợi ích giữa Nhà nước (chủ sở hữu) và các tổ chức cá nhân sử dụng đất. Đồng thời, xử lý hài hòa mâu thuẫn về lợi ích: người mua – muốn mua rẻ, người bán muốn bán đắt theo nguyên tắc thị trường.

Nguyên tắc này không thể chứa đựng mong muốn chủ quan “bên này ép bên kia” để mang lại lợi ích lớn nhất cho mình.

Dù áp dụng phương pháp định giá nào hay áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất bảo đảm nguyên tắc giá thị trường (nếu đủ điều kiện áp dụng) thì kết quả xác định cuối cùng vẫn là giá thị trường chứ không thể có giá thị trường “ưu tiên” có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước.

Muốn giá có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước thì cần phải nghĩ tới lợi ích “đường dài”. Nghĩa là với giá thị trường đó, Nhà nước vẫn có thu, người đầu tư đầu tư được để phát triển sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm tạo ra nhiều hàng hóa; đóng góp nhiều hơn cho ngân sách Nhà nước. Đó mới là cách thu ngân sách Nhà nước bền vững.

“Để khoa học, thực tiễn nhất và được người dân đồng thuận, cần xóa bỏ nội dung quy định cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Chỉ cần nhất quán nguyên tắc giá thị trường là đủ”, ông Thỏa kiến nghị.

Bàn về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, ông Thỏa cho rằng, để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu. Hiện chưa có nước nào dùng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cả về lý thuyết và thực tiễn.

“Theo tôi đây là phương pháp kém thuyết phục kể cả về khoa học và thực tiễn, cần được loại bỏ”, ông Thỏa đề xuất.

Lý do ông Thỏa đưa ra là, phương pháp này về bản chất xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định (thể hiện bằng một hệ số) để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể.

“Để tìm ra giá thị trường cần định giá, chúng ta hoàn toàn có thể thay thế phương pháp này bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập phù hợp với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thể”, ông Thỏa nói.