>>> Hành trình thâu tóm dự án và trở thành 'đại gia' bất động sản của Hải Phát Invest

Triển khai 8 dự án với tổng mức đầu tư hơn 17.000 tỷ đồng

CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) vừa công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên năm 2021 với kế hoạch doanh thu hợp nhất đạt 1.500 - 1.600 tỷ đồng và LNST đạt 370 - 390 tỷ đồng.

Tại ĐHĐCĐ tới đây, doanh nghiệp sẽ trình cổ đông thông qua phương án phân phối lợi nhuận năm 2020. Trong đó, chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 15%, tương đương gần 397 tỷ đồng.

Hải Phát cũng sẽ trình cổ đông qua phương án tăng vốn điều lệ trong năm 2021 thông qua việc phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu từ nguồn lợi nhuận sau thuế còn lại lũy kế đến 31/12/2020.

Về một số nhiệm vụ trọng tâm trong năm nay, Hải Phát dự kiến hoàn thành công tác đầu tư, đủ điều kiện khởi công KĐT số 5A Cao Bằng vào tháng 4 và khởi công thấp tầng dự án 5 ha tại Bình Thuận vào tháng 5/2021.

Doanh nghiệp dự kiến sẽ hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư dự án 2,1ha tại Khu đô thị phía Nam, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang để đủ điều kiện khởi công vào tháng 8/2021. Đồng thời tiến thành GPMB theo phân kỳ đầu tư các dự án Mai Pha, An Bình 1&2, Vinh Mỹ.

Ngoài ra, doanh nghiệp sẽ tìm kiếm, tham gia đấu giá các dự án có thể triển khai và mang lại doanh thu trong ngắn hạn 2021-2022 tại các địa phương như Lào Cai, Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang...

Bên cạnh đó, Hải Phát Invest cho biết doanh nghiệp sẽ thực hiện M&A các dự án nằm trong danh mục đã được Hội đồng quản trị Công ty phê duyệt. Tập trung nguồn lực cho công tác M&A các dự án ngắn hạn, trung hạn để đảm bảo đáp ứng dòng tiền cho hoạt động kinh doanh.

Trước đó, báo cáo thường niên năm 2020 của Hải Phát Invest cũng cho biết, trong năm 2021 doanh nghiệp sẽ triển khai xây dựng 8 dự án tại các tỉnh Cao Bằng, Quảng Ninh, Thừa Thiên - Huế, Phú Yên, Bình Thuận và Cần Thơ.

Đây đều là những dự án có quy mô lớn lên đến vài ngàn tỷ đồng của Hải Phát. Cụ thể: dự án KĐT Mai Pha - Lạng Sơn quy mô gần 92 ha, tổng vốn đầu tư 3.381 tỷ đồng; HP Galaxy Cao Bằng có diện tích 4,35, tổng mức đầu tư 886 tỷ đồng; dự án La Emera Hạ Long có diện tích 12,6 ha, tổng mức đầu từ 1.200 tỷ đồng; The Seahara Mũi Né rộng 5,7 ha, tổng mức đầu tư 2.332 tỷ đồng; KĐT mới An Bình 1 và 2 tổng diện tích 222,7 ha, tổng mức đầu tư 9.141 tỷ đồng; dự án khu nghỉ dưỡng Vinh Mỹ có diện tích 39,5ha, tổng mức đầu tư 656 tỷ đồng; dự án KĐT phía Nam TP Bắc Giang diện tích 2,1ha, tổng mức đầu tư chưa được công bố.

Như vậy, tổng cộng 8 dự án của Hải Phát có diện tích đất lên đến 379ha,7/8 dự án sẽ triển khai trong năm nay có tổng mức đầu tư lên đến 17.596 tỷ đồng. có thể nói đây là số vốn khá lớn so với quy mô của doanh nghiệp hiện tại.

Nhu cầu nguồn vốn lớn

Tuy nhiên, giống nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, việc triển khai hàng loạt dự án nói trên trong năm nay cũng khiến Hải Phát Invest gặp khó khăn về dòng tiền.

Đề cập đến khó khăn trong Báo cáo của Ban Tổng Giám đốc về kết quả thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2020 và kế hoạch kinh doanh năm 2021 sẽ trình ĐHĐCĐ sắp tới, doanh nghiệp cho biết, nhu cầu dòng tiền chi cho các dự án năm 2021 là tương đối lớn.

Điều này đã được thể hiện cụ thể trong báo cáo tài chính của Hải Phát Invest những năm qua. Theo đó, những năm qua dòng tiền kinh doanh của Hải Phát Invest cũng gặp khó.

Cụ thể, từ năm 2017 đến nay, chỉ duy nhất năm 2019 dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp dương với 1.384 tỷ đồng. Còn lại những năm 2017, 2018, 2020 và quý 1/2021 ghi nhận đều ở mức âm.

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng liên tục âm. Từ giai đoạn 2015 đến nay, dòng tiền đầu tư của doanh nghiệp liên tục ở mức âm, chỉ trong 2 năm là 2018 và 2020 là ở mức dương.

Dòng tiền âm nên hoạt động phải đẩy mạnh hoạt động vay nợ để có tiền cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo BCTC Hợp nhất quý 1/2021 của HPX, tính đến cuối tháng 3/2021, nợ phải trả của doanh nghiệp đạt 3.849 tỉ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay và nợ thuê tài chính là 2.564 tỉ đồng, chiếm 34% tổng nguồn vốn.

Một hoạt động đáng chú ý của HPX trong những năm gần đây là doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu qua nhiều đợt để huy động vốn.

Mới đây nhất, Hải Phát Invest đã phát hành thành công 650 tỷ đồng trái phiếu với mức lãi suất 9,5%/năm. Doanh nghiệp cho biết, toàn bộ số tiền thu được từ việc chào bán trái phiếu sẽ được sử dụng để tài trợ chi phí tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng phần thấp tầng để Hải Phát thực hiện dự án đầu tư nhà ở số 1 thuộc phố đi bộ khu 1, Khu đô thị phía Nam TP Bắc Giang do Hải Phát làm chủ đầu tư.

Trước đó, HPX đã nhiều lần phát hành trái phiếu, huy động hàng nghìn tỷ đồng. Theo thuyết minh về các khoản vay trong BCTC hợp nhất quý 1/2021, với 8 khoản vay liên quan đến phát hành trái phiếu, tổng cộng HPX huy động 2.530 tỷ đồng từ các đợt phát hành trái phiếu tính đến ngày 31/3/2021. Lãi suất trung bình trái phiếu HPX khoảng 10,5%.

Để đảm bảo cho các khoản vay nợ, doanh nghiệp đã thế chấp nhiều tài sản, trong đó có nhiều dự án lớn. Bao gồm một số tài sản do Hải Phát Invest sở hữu tại dự án KĐT mới Tân Tây Đô, dự án The Pride, Roman Plaza, KĐT mới Phú Lương.

Đáng chú ý, mới đây Hải Phát Invest đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Hải Phát Thủ Đô cho Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển địa ốc Ruby. Đồng thời, doanh nghiệp cũng chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Cienco 5 cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Sapphire.

Doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục thực hiện cơ cấu lại tỷ lệ sở hữu tại các công ty con theo hướng giảm tỷ lệ sở hữu vốn tại Công ty TNHH MTV Địa ốc Châu Sơn và CTCP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) để cân đối tài chính và tái cấu trúc doanh nghiệp.

HPX cũng dự kiến sẽ hoàn thành thủ tục đăng ký Châu Sơn thành công ty đại chúng và niêm yết trên sàn UPCoM.

"Lời giải" 17 nghìn tỷ đồng

Chuyện doanh nghiệp địa ốc đầu tư dàn trải "hụt hơi" vì đói vốn từng xảy ra với nhiều doanh nghiệp. Hải Phát trong quá trình phát triển dường như cũng không ít lần rơi vào tình cảnh này.

Nhìn lại lịch sử phát triển của Hải Phát Invest những năm qua, có thể thấy để dần khẳng định được thương hiệu và có chỗ đứng trên thị trường như hiện nay, Hải Phát Invest đã trải qua rất nhiều thăng trầm, thậm chí đã phải “trả giá” do tham vọng quá lớn.

Câu chuyện bắt đầu từ năm 2008, khi khủng hoảng bong bóng bất động sản xảy ra,  Hải Phát bất ngờ tăng vốn lên 300 tỷ và tuyên bố sẽ triển khai loạt dự án lớn như: KĐT mới Văn Phú, Tổ hợp The Pride. Ba năm sau đó, HPX tiếp tục tăng vốn lên 750 tỷ đồng và công bố triển khai thêm Dự án KĐT Tân Tây Đô, khu nhà ở Phú Lãm, KĐT Tây Nam An Khánh.

Đa phần dự án Đây đều là các dự án được Hải Phát mua lại một phần của các chủ đầu tư khác.

Tuy nhiên, vì triển khai cùng lúc quá nhiều dự án, nên những năm đầu 2010, Hải Phát Invest rơi vào khó khăn. Hàng loạt dự án cao tầng được doanh nghiệp đồng loạt triển khai đã không được hoàn thiện theo tiến độ.

Quá khó khăn về tài chính, vào năm 2012, Hải Phát cũng đã phải bán cho đơn vị thứ cấp phần lớn căn hộ tòa CT2A, khu đô thị Tân Tây Đô và cả đất vàng 36 Phạm Hùng cho FLC với mức giá thấp hơn giá “đáy” của thị trường thời điểm đó khoảng 20-30%. Nhờ bán bớt hàng loạt dự án, Hải Phát mới cân đối được dòng tiền và vượt qua khủng hoảng.

Từ năm 2015, khi thị trường tăng tốc trở lại, Hải Phát lại mạnh tay rót vốn thâu tóm và triển khai loạt dự án lớn như Shophouse 24h, Roman Plaza, HPC Landmark 105, KĐT Phú Lương, The Phoenix Garden,…

Dù vậy, HPX cũng không triển khai được tất cả các dự án như đã công bố. Các dự án được ra mắt đúng thời điểm bất động sản phát triển nhộn nhịp đã giúp Hải Phát nhanh chóng khẳng định được tên tuổi và thương hiệu trên thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, việc bán “phá giá” với mức thấp hơn mức giá thị trường vẫn được Hải Phát Invest lặp lại nhiều lần sau đó.

Theo đó, năm 2016, HPX đã rao bán số lượng căn hộ tại tòa T2, dự án Thăng Long Victory với giá thấp hơn giá thị trường khoảng 2-3 triệu đồng/m2.  Năm 2019, Hải Phát Invest tiếp tục giảm giá bán căn hộ HPC Landmark 105 Hà Đông với mức giảm từ 2 triệu đồng/m2.

Việc liên tục đưa ra các chính sách hạ giá bán căn hộ khiến nhiều người khiến nhiều người nghi ngờ doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính vì triển khai quá nhiều dự án?

Mặt khác, tình hình kinh doanh và dòng tiền của doanh nghiệp thời gian gần đây cũng khiến nhiều người cho rằng HPX đang quá tham vọng khi triển khai cùng lúc quá nhiều dự án.

Đặc biệt là 8 dự án với tổng số vốn đầu tư hơn 17.000 tỷ đồng được doanh nghiệp công bố sẽ triển khai trong năm nay cũng làm dấy lên những lo ngại về việc HPX sẽ đi vào “vết xe đổ” của quá khứ…