Hậu 'sốt đất': Xuất hiện tình trạng bỏ cọc, cắt lỗ, nhiều 'điểm nóng' giá bán bất động sản lao dốc

Đất ven đô “hạ nhiệt”, nhà đầu tư ồ ạt cắt lỗ

Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022 đã chứng kiến những cơn sốt đất tại nhiều địa phương khi giá đất không ngừng “nhảy múa”, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Trong cơn sốt đất quay cuồng, có những nhà đầu cơ lướt sóng dễ dàng kiếm tiền tỷ, nhưng cũng có không ít những người không tìm hiểu kỹ, chạy theo sốt ảo và đầu tư tiền tỷ vào các khu vực nóng sốt nhưng chưa kịp bán “chốt lời”, thị trường đã quay đầu giảm nhiệt khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh lao đao.

Đầu năm nay, với sự vào cuộc của chính quyền các địa phương và các bộ ngành, đà tăng giá nhà đất đã có dấu hiệu chững lại. Nhiều khu vực tăng quá mạnh đang dần “hạ nhiệt”, thanh khoản kém, vắng bóng người mua… nhiều nhà đầu tư chật vật tìm cách thoát hàng, phải rao bán giảm giá, cắt lỗ các lô đất.

Khi cơn sốt đất hạ nhiệt, lượng giao dịch trên thị trường gần như trầm lắng. Dù lượng giao dịch ít đi thậm chí hiếm nhưng thực tế để tìm được một mảnh đất ưng ý với giá rẻ thì không dễ chút nào. Những thông báo bán cắt lỗ bất động sản được đăng tải dày đặc. Dù phải chịu lỗ từ vài trăm đến cả tỉ đồng, nhiều chủ đất cũng muốn bán tháo để tránh ôm nợ kéo dài nhưng không bán được.

Điển hình tại thị trường Hà Nội, thông tin rao bán cắt lỗ các lô đất vùng ven Hà Nội xuất hiện dày đặc trên các trang rao vặt và nhóm hội trên mạng xã hội thời gian gần đây. Nhiều lô đất nền được rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng.

Dù nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận chịu lỗ, giảm giá bán hàng trăm triệu đồng để nhanh chóng thoát hàng, nhưng vẫn rất khó tìm người mua.

Chị Nga, một nhà đầu tư đã mua một 1 lô đất 82m2 tại xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) cuối năm 2021 giới gia 1,3 tỷ đồng (tương đương gần 16 triệu đồng/m2). Do có việc cần tiền, đến nay chị quyết định rao bán, tìm khách mua. “Thấy báo chí đưa tin sốt đất, giá đất tăng, ban đầu tôi rao bán 1,5 tỷ đồng nhưng không có người hỏi mua. Sau đó tôi đã giảm xuống 1,3 tỷ đồng, ngang vốn và đến nay muốn bán lỗ giá 1,1 tỷ đồng nhưng hơn 1 tháng nay vẫn chưa bán được”, chị Nga chia sẻ.

Không ít môi giới nhà đất tại các vùng ven của Hà Nội thừa nhận, sau khi "lệnh" siết phân lô tách thửa được thực hiện Tại Hà Nội, không còn cảnh dàn xe nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thị trường đã xuất hiện tình trạng bán "cắt lỗ" đến từ các nhà đầu tư mua lại trước đó.

Theo khảo sát, hiện giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng thời gian qua giờ đã hạ nhiệt, hiện mức giá chững lại, không có dấu hiệu tăng lên. Cụ thể, khu vực gần đường 420 Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động từ 9-12 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Tại Mỹ Lộc (Phúc Thọ) giá lô đất thổ cư rộng hơn 300m2 cũng có giá khoảng 9 triệu đồng/m2. Khu vực đường tỉnh 466 Yên Bình (Thạch Thất) dao động từ 9-11 triệu đồng/m2.

Nhiều “điểm nóng” xuất hiện tình trạng bỏ cọc, giá bán lao dốc

Tại Nghệ An, sau thời gian đất nền nóng “sốt”, thời điểm này thị trường bất động sản ở địa bàn Nghệ An đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều giao dịch bị “bỏ cọc”, một số phiên đấu giá đất có ít người tham gia.

Theo một số môi giới ở Nghệ An, thời gian gần đây số lượng nhà đầu tư liên hệ, tìm hiểu, đi xem đất giảm rõ rệt, thậm chí nhiều người còn bỏ, rút tiền cọc, không giao dịch. Một số xã trên địa bàn các huyện Yên Thành các phiên đấu giá đất thành công nhưng vẫn lo nhà đầu tư “bỏ cọc” bởi đấu giá đất vẫn còn cao. Như tại các xã Xuân Thành, Long Thành, Hoa Thành đất sau trúng đấu giá đạt từ 1,5 - 2 tỷ đồng.

Tình trạng bỏ cọc cũng một phần bởi giá khởi điểm đấu giá đất ở một số địa phương quá cao. Như thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Quỳnh Xuân, thị xã Hoàng Mai ngày 9/4/2022 đấu 44 lô đất giá khởi điểm thấp nhất 2,5 tỷ đồng, cao nhất trên 4,4 tỷ đồng. Tại xã miền núi Tân Thành (Yên Thành), một số lô đất giá khởi điểm gần 4 tỷ đồng.

Tại địa bàn các huyện Đô Lương, thị xã Hoàng Mai, thời điểm “nóng” các phiên đấu giá sôi nổi, có những lô đất đấu giá cao từ 5,5 đến 6 tỷ đồng. Tuy nhiên theo một số nhà đầu tư thì giá bị đẩy lên “ảo”, với tình trạng đất có dấu hiệu hạ nhiệt, đi ngang như hiện nay các lô đất đó cũng dễ bị “bỏ cọc”.

Tại khu vực Tây Nguyên, nhiều địa phương thuộc một số tỉnh Lâm Đồng, Đắk Lắk thời gian qua đã trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản khu vực, giới đầu tư nhỏ lẻ từ nhiều nơi đã rầm rộ đổ về mua đất khiến giá đất tăng chóng mặt.

Tuy nhiên đến nay, thị trường bất động sản khu vực này đã có dấu hiệu “hạ nhiệt”, giá nhà đất một số nơi “lao dốc không phanh”. Điển hình tại xã Cư Suê, huyện Cư M’gar (Đắk Lắk) là một trong những nơi "nóng" nhất về tình hình mua bán giao dịch đất đai thời gian qua.

Ghi nhận thực thực tế trên thị trường, trong khoảng 2 tháng trở lại đây, tình hình mua, bán đất đai tại xã Cư Suê đã lắng xuống rất nhiều, lượng nhà đầu tư cũng như "cò đất" không còn xuất hiện nhộn nhịp như trước đây. Giá bán theo đó cũng quay đầu giảm mạnh.

Cách đây khoảng 6 tháng, một sào đất nông nghiệp taị buôn Sút M'rư của xã Cư Suê có giá khoảng 2 tỉ đồng tùy theo vị trí. Giá đất bỗng chốc tăng cao nên rất nhiều người dân đã bán đất. Thế nhưng tại thời điểm hiện nay, giá mỗi sào đất còn khoảng 1,5 tỉ đồng, giảm trên dưới 500 triệu đồng/sào.

Người dân và chính quyền địa phương cho biết, dù việc mua bán đất diễn ra rầm rộ nhưng chỉ toàn mua đi bán lại chứ không có người mua đất để làm nhà ở. Đây chính là nguyên nhân khiến giá đất đang bỗng chốc tăng ầm ầm thì nay đột ngột giảm xuống nhanh chóng.

Một nhà đầu tư cho biết, khoảng nửa năm trước, giá trung bình mỗi sào đất nông nghiệp có vị trí đẹp hoặc nằm ở phía ngoài mặt đường buôn Sút M’rư này lên đến 2,3 đến 2,5 tỉ đồng mỗi sào. Tuy nhiên hiện tại, giá đất ở khu vực này đã giảm rất mạnh, xuống chỉ còn khoảng 1,3 đến 1,5 tỉ đồng/sào.

Tương tự tại Lâm Đồng, sau quyết định tạm dừng tách thửa, phân lô của chính quyền tỉnh Lâm Đồng, giao dịch đất đai tại địa phương này đã giảm nhiệt. Nhiều người trước đó thu gom những mảnh đất nông nghiệp hàng ngàn m2 với mục đích phân lô, tách thửa để bán nhưng dến nay không thể phân lô được, một số nhà đầu tư đã chấp nhận giảm mạnh giá để bán cả mảnh đất nhưng vẫn không có người mua. Điển hình một lô đất 6.000m2 tại Đông Thanh, huyện Lâm Hà, chủ đất giảm từ 8,2 tỷ xuống còn 6,3 tỷ nhưng hơn 2 tháng nay vẫn chưa chốt được giao dịch.

Thị trường chỉ chững lại trong ngắn hạn?

Theo đánh giá của một số chuyên gia, việc thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền “hạ nhiệt” là điều tất yếu trong bối cảnh cơ quan chức năng một số địa phương đang “siết” chặt các hoạt động phân lô, tách thửa, siết các giao dịch chuyển nhượng đất đai, “siết” tín dụng vào lĩnh vực bất động sản…

Theo ông Ngô Phương, lãnh đạo công ty bất động sản miền Trung, với những thông tin về thị trường bất động sản như hiện tại, giá đất sẽ sớm hạ. Có thể vào thời điểm cuối năm 2022 hoặc bước sang năm 2023. Ông Phương cho rằng, bối cảnh như hiện tại, các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất. Thông tin này sẽ không chỉ gây bất lợi cho doanh nghiệp địa ốc mà ngay cả nhà đầu tư gặp khó khăn.

Chưa kể trước đó các tín hiệu khó khăn từ thị trường chứng khoán, cùng với việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng khiến bất động sản từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn. Khi thị trường gặp khó, giá buộc phải giảm. Hiện tại, giá bất động sản chưa giảm vì kỳ vọng của nhà đầu tư còn lớn, khả năng gồng gánh nợ lãi còn tốt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đcũng ưa ra nhận định, khi nguồn vốn vào bất động sản co hẹp, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi. Thị trường địa ốc chắc chắn hạ nhiệt.

Trong khi đó, cũng có nhiều quan điểm cho rằng, sự “giảm nhiệt” này chỉ trong ngắn hạn, về lâu dài vẫn có tiềm năng tăng trưởng do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân vẫn còn lớn, đặc biệt với việc đầu tư xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ven đô.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn, trong quý đầu tiên của năm, dù mức độ quan tâm giảm nhưng giá rao bán đất thổ cư vẫn tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương Mỹ (74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%), Thạch Thất 11%...

Đánh giá tác động đến thị trường của việc siết phân lô tách thửa, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, đây là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất của giới đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bởi nếu để phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện sẽ tạo nên tình trạng "sốt" ảo. Song, về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có những quy định cụ thể, rõ ràng đối với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" trong thị trường bất động sản.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc "siết" chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình và không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Để tạo ra sản phẩm bất động sản hợp pháp các địa phương cần phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn, có dự án bài bản rồi công khai để người dân biết…