Giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh ở hầu hết các phất khúc nhưng gặp khó về thanh khoản

Giá bất động sản không ngừng tăng  

Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường và Bộ Xây dựng, giá bất động sản đã ghi nhận mức tăng khá nhanh trong quý I/2022 và dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng ở các quý tới.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng. Khảo sát dữ liệu biến động giá bán một số loại bất động sản trong tháng 3 và quý I/2022 tại 8 địa phương gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bà Rịa – Vũng Tàu cho thấy giá bất động sản tăng cao ở nhiều loại hình.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tương tự, tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số tỷ lệ cũng tăng lần lượt là 2,48% với giá căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ tăng 2% và và đất nền đắt hơn 3,6%.

Báo cáo mới đây của Savills ghi nhận, giá bán sơ cấp loại hình biệt thự, nhà liền kề, nhà phố đều ghi nhận mức tăng khá mạnh. Theo đó, giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 134 triệu VNĐ/m2, giảm 26% theo quý nhưng tăng 30% theo năm. Giá trung bình nhà liền kề là 185 triệu VNĐ/m2, tăng 8% theo quý và 73% theo năm. Với nhà phố, giá trung bình khoảng 323 triệu VNĐ/m2, tăng 35% theo quý và 79% theo năm.

Dữ liệu của Savills cũng cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ trong quý đầu tiên cũng năm cũng tiếp tục leo thang trong khi thị trường không ghi nhận có nguồn cung dự án mới. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2022 tại Hà Nội giảm 38% theo quý và 29% theo năm với khoảng 2.800 căn. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại, thị trường Thủ đô không có dự án mới.

Về giá bán, thị trường ghi nhận giá căn hộ có xu hướng tăng từ quý I/2019. Trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng 4%/năm.

Về loại hình đất nền, theo báo cáo thị trường quý I/2022 của batdongsan.com.vn cho thấy, trong 3 tháng đầu năm, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành. Theo đó, tại miền Bắc, giá rao bán đất, đất nền ở miền Bắc tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá rao bán đất thổ cư ở Bắc Giang tăng 35%, theo sau là Hải Phòng tăng giá 29% so với trung bình năm 2021. Các tỉnh khác như Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất đội lên 16 và 20%.

Còn tại Hà Nội, giá rao bán đất nền tại huyện Chương Mỹ tăng 74% so với năm 2021, mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc, đồng thời cao nhất cả nước. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Đông Anh tăng 20%, Gia Lâm tăng 21%, Quốc Oai tăng 26% so với năm 2021.

Tại khu vực miền Trung, giá rao bán đất nền cũng ghi nhận tăng so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26% và Bình Thuận tăng 13%. Bên cạnh giá bán đất nền biến động mạnh, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng có lượng người dùng online tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 41%, 35% và 32%.

Khu vực miền Nam, đất nền TP. Hồ Chí Minh sôi động ở các vùng ven. Mức độ quan tâm đất nền ở Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) tăng 25%, Bình Chánh tăng 10%. Khu Đông Nam Bộ cũng xảy ra tình trạng giá đất tăng trong những tháng đầu năm. Trong khi, giá đất nền tại Đồng Nai tăng 7%, Tây Ninh tăng 12%...

Thanh khoản khó khăn do giá quá cao

Nhìn chung, giá bất động sản dường như không có dấu hiệu chững lại mà biến động theo chiều hướng liên tục tăng, và thiết lập mặt bằng giá mới. Đáng chú ý, dù giá bán tăng cao nhưng thị trường xuất hiện nghịch lý nhà đầu tư lại chật vật thoát hàng, xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”, giá quá cao nên khó tìm người mua.

Báo cáo quý I/2022 của DKRA ghi nhận, ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quý trước và cùng kỳ 2021, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự đều gặp khó. Tính cả địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021.

Thậm chí, mức hấp thụ ở thị trường nhà phố, biệt thự chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quý IV/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái. Thực tế cho thấy, sau thời gian giá đất tăng nóng khoảng 30 - 50%, thậm chí tăng gấp 2 lần, tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, hoặc các tỉnh sốt nóng trong thời gian qua, nhà đầu tư dường như đang bị “mắc kẹt” khi “ôm hàng” giá cao nhưng khó giao dịch, tình hình giao dịch hiện đang có dấu hiệu chững lại, khó tìm người người mua.

Theo diễn biến thị trường hiện tại, một số chuyên gia cho rằng trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ “hạ nhiệt”, giá sẽ đến thời điểm chững lại và cắt lỗ trong tương lai gần.

Theo ông Ngô Phương, lãnh đạo công ty bất động sản miền Trung, với những thông tin về thị trường bất động sản như hiện tại, giá đất sẽ sớm hạ. Có thể vào thời điểm cuối năm 2022 hoặc bước sang năm 2023. Ông Phương cho rằng, bối cảnh như hiện tại, các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất. Thông tin này sẽ không chỉ gây bất lợi cho doanh nghiệp địa ốc mà ngay cả nhà đầu tư gặp khó khăn.

Chưa kể trước đó các tín hiệu khó khăn từ thị trường chứng khoán, cùng với việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng khiến bất động sản từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn. Khi thị trường gặp khó, giá buộc phải giảm. Hiện tại, giá bất động sản chưa giảm vì kỳ vọng của nhà đầu tư còn lớn, khả năng gồng gánh nợ lãi còn tốt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đcũng ưa ra nhận định, khi nguồn vốn vào bất động sản co hẹp, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi. Thị trường địa ốc chắc chắn hạ nhiệt.