Liên tục phát hành trái phiếu và M&A dự án, quỹ đẩt của Phát Đạt 'lớn nhanh' trong 2 năm qua

Quỹ đất “phình to”, tăng gấp 12 lần trong 1 năm

Trong bối cảnh dịch bệnh covid – 19 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khiến các kế hoạch kinh doanh, mở bán, giới thiệu dự án không thể triển khai như dự kiến, nhiều đại gia địa ốc đã đẩy mạnh hoạt động thâu tóm dự án, săn tìm quỹ đất. Điển hình nhất tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR), quỹ đất của doanh nghiệp này không ngừng được mở rộng và “phình to” trong 2 năm qua. Tính đến cuối năm 2021, tổng quỹ đất của Phát Đạt đã tăng mạnh gấp 12 lần so với cùng kỳ năm 2020.

Theo công bố mới đây của Phát Đạt, quỹ đất tại thời điểm cuối năm 2021 của công ty là 5.804,45 ha, tăng 12 lần so với năm 2020, tập trung nhiều ở Quảng Ngãi (4.173 ha), Đà Nẵng (535,27 ha), Đồng Tháp (394,34 ha), Bình Dương (282,7 ha),...

Nếu tính cả quỹ đất cho bất động sản khu công nghiệp của PDI, tổng quỹ đất của Phat Dat Group sẽ đạt 7.404,45 ha, đáp ứng chiến lược phát triển trong 5-10 năm tiếp theo. Bên cạnh đó, công ty cũng cho biết hiện đang tập trung mở rộng quỹ đất tại TP HCM và các khu vực lân cận.

Theo danh mục dự án của Phát Đạt, hiện doanh nghiệp đang gối đầu 20 dự án trên quỹ đất tự phát triển như dự án Quận 9 (Cù lao Bà Sang) tại TP HCM (23,94 ha), dự án Khu dân cư Bờ Bắc kết hợp chỉnh trang đô thị tại Quảng Ngãi (42 ha), KĐT Phức hợp Đức Minh và Đức Chánh tại huyện Mộ Đức, Quảng Ngãi (159 ha), Bình Dương Tower (4,46 ha), Serenity Phước Hải tại Bà Rịa – Vũng Tàu (5,56 ha)…

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng liên kết phát triển dự án Khu du lịch sinh thái Đoàn Ánh Dương tại Phú Quốc (40,61 ha) và sở hữu 6 dự án khu công nghiệp tại Vũng Tàu, Phú Quốc, Quảng Ngãi và Đồng Tháp.

Trong năm nay, Phát Đạt dự kiến sẽ triển khai và bắt đầu mở bán nhiều dự án mới như Poulo Condor (Bà Rịa - Vũng Tàu), Tropicana (Bà Rịa - Vũng Tàu), Bắc Hà Thanh (Bình Định), Serenity Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu), dự án Bờ Bắc (Quảng Ngãi), 223 Trần Phú (Đà Nẵng), Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương).

Những dự án này có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 42.875 tỷ đồng. Trong đó, Poulo Condor (11.596 tỷ đồng), Tropicana (khu núi 12.145 tỷ đồng, khu biển 4.855 tỷ đồng), Serenity Phước Hải (khu núi 6.172 tỷ đồng, khu biển 2.300 tỷ đồng),...

Chia sẻ thêm với cổ đông về chiến lược kinh doanh trong dài hạn, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Công ty Phát Đạt tự tin nói mỗi năm Phát Đạt sẽ phát triển đến một ngưỡng đặc biệt. “Ban điều hành Phát Đạt luôn đặt kế hoạch 5 năm. Giai đoạn 2019 – 2023, công ty đặt mục tiêu lợi nhuận 14.270 tỷ đồng”.

Ông Đạt cho biết năm nay là năm thứ 4 của kế hoạch trên. Công ty có lợi thế quỹ đất, có chiến lược ngắn – dài, quỹ đất pháp lý đầy đủ triển khai nhanh. Do đó, việc thực hiện kế hoạch 5 năm là hoàn toàn có thể thực hiện được. “Quỹ đất hiện có của công ty rất nhiều, nhiều địa điểm còn chưa kịp đưa vào tài liệu”.

Không ngừng mở rộng, thâu tóm quỹ đất

Thời gian qua, dù dịch bệnh bùng phát kéo dài, Bất động sản Phát Đạt vẫn liên tục thực hiện các cuộc đua “săn” quỹ đất, đồng thời tiến hành nhiều thương vụ M&A nhằm thâu tóm quỹ đất tại nhiều địa phương.

Mới đây nhát, doanh nghiệp đã được UBND tỉnh Đồng Tháp chấp thuận chủ trương nghiên cứu đầu tư khu công nghiệp Cao Lãnh 1.000 ha, Cao Lãnh II 900 ha và Cao Lãnh III 94,34 ha, phục vụ chiến lược mở rộng sang thị trường bất động sản công nghiệp trọng điểm phía Nam của công ty đến năm 2030 bên cạnh khu công nghiệp 1.152 ha tại Dung Quất (Quảng Ngãi).

Đối với bất động sản dân dụng, doanh nghiệp đã thâu tóm quỹ đất bằng hình thức nhận chuyển nhượng cổ phần các công ty có sẵn dự án vị trí giao thông thuận lợi. Trong hai quý đầu năm 2021, doanh nghiệp hoàn tất mua 99,5% cổ phần Công ty Bất động sản Đầu tư và Phát triển cao ốc Bình Dương. Thương vụ mua giúp PDR toàn quyền quyết định việc đầu tư kinh doanh dự án chung cư quy mô hơn 4,5 ha. tổng vốn đầu tư 5.600 tỷ đồng tại TP Thuận An, cách TP HCM khoảng 20 km.

Giữa tháng 8, Phát Đạt thông qua chủ trương góp 51% vốn, tương đương gần 86 tỷ đồng để thành lập công ty con – Công ty Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản Phát Đạt. Công ty này có vốn điều lệ ban đầu là 168 tỷ đồng.

Cũng trong tháng 8/2021, Bất động sản Phát Đạt thông qua chủ trương mua 99% vốn tại Công ty Đầu tư Bắc Cường, đơn vị đầu tư phát triển dự án trên khu đất 2.734,9 m2, đường Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng để từ đó tiếp cận quỹ đất vàng này. Dự án có vị trí đắc địa tọa lạc 3 mặt tiền đường lớn: Trần Phú, Bạch Đằng và Lê Hồng Phong. Với quỹ đất được xếp vào nhóm đất vàng của TP Đà Nẵng, doanh nghiệp dự kiến phát triển dòng sản phẩm bất động sản thương hiệu tại đây.

Trước đó, Phát Đạt đã mua 99,3% cổ phần tại Công ty Đầu tư Serenity (Bà Rịa - Vũng Tàu) sở hữu dự án có diện tích gần 7,4 ha và mua 99% vốn Công ty Bến Thành - Long Hải có dự án 12,6 ha.

Bước sang năm 2022, Theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp trong năm nay, PDR đặt mục tiêu tiếp tục mở rộng quỹ đất để phát triển bất động sản khu đô thị, nghỉ dưỡng, trong đó khu công nghiệp là thị trường chiến lược khi mảng này đang đắt hàng, tăng giá thuê liên tục 2 năm qua.

Tuy vậy, cũng theo các chuyên gia, lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc, cuộc đua săn quỹ đất không dễ dàng mà có rất nhiều thách thức.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land đã chỉ ra những mặt trái của cuộc đua săn quỹ đất. Trước hết đó là dòng tiền “khủng” bị chôn vào doanh nghiệp phải chấp nhận tình trạng cất tiền vào những tài sản cực lớn trong khi chưa xác định được bao lâu có thể hiện thực hóa lợi nhuận.

Tiếp đến, càng để lâu chi phí đầu vào sẽ càng gia tăng, trong đó chiếm tỷ trọng cao là gánh nặng lãi vay (chi phí tài chính). Sau khi gom quỹ đất bước tiếp theo là triển khai thủ tục pháp lý dự án cũng là cả chặng đường gian nan không hẹn ngày về đích. "Quỹ đất lớn là một lợi thế vượt trội so với các đối thủ nhưng nếu không khai thác được để ra thành phẩm bán hàng, lợi thế này sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn. Đây là rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho doanh nghiệp", bà Hương nhấn mạnh.

Huy động gần 2.400 tỷ trái phiếu trong năm 2021

Theo báo cáo thường niên của Phát Đạt, tính đến cuối năm 2021, nợ phải trả của doanh nghiệp hơn 12.407 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2020, chủ yếu do các khoản nợ ngắn hạn.

Đáng chú ý, trong năm 2021, Phát Đạt đã thực hiện tổng cộng 10 lần phát hành trái phiếu với tổng giá trị huy động hơn 2.380 tỷ đồng, chủ yếu là các trái phiếu có kỳ hạn 2 năm. Tài sản đảm bảo là hơn 80 triệu cổ phiếu PDR. Cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đều xuất hiện trong các đợt mua, lãi suất đều ở mức 12 – 13%/năm, mục đích phát hành đều để tài trợ các dự án của Công ty và các công ty con.

Mới đây nhất, Phát Đạt tiếp tục công bố huy động thành công 800 tỷ đồng từ thị trường trái phiếu trong nước. Cụ thể, doanh nghiệp phát hành 5.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/tp, kỳ hạn hai năm, đáo hạn vào ngày 23/12/2023; Một lô khác huy động thành công 300 tỷ đồng, trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024.

Tại ĐHĐCĐ thường niên của Phát Đạt diễn ra ngày 26/3/2022 mới đây, cổ đông đã đặt câu hỏi liên quan đến việc công ty liên tục huy động vốn qua 10 lần phát hành trái phiếu, cổ đông thắc mắc liệu đây có phải một phần quan trọng cùng với số tiền thu được của khách hàng góp phần tạo nên nguồn tài chính chủ động của công ty, nhờ nguồn này công ty nhanh chóng thuận lợi mua được nhiều dự án với điều kiện tốt nhất mở rộng được quỹ đất trên thị trường?

Trà lời cổ đông, đại diện Phát Đạt cho biết việc công ty huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp là để tập trung xây dựng và thi công các dự án và công ty cho biết đã sử dụng đúng mục đích phát hành. Ngoài ra, nguồn tiền công ty dùng để đầu tư mua thêm những dự án mới/quỹ đất mới là từ nguồn tiền khách hàng thanh toán cho việc mua sản phẩm bất động sản và nhận chuyển nhượng dự án của công ty.

Phát Đạt được biết đến là một “tay chơi” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi liên tục gọi vốn qua kênh này. Trong khoảng 3 năm trở lại đây, việc phát hành trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, chi phí lãi vay cũng vào hàng “đắt đỏ” bậc nhất trong các kiênh huy động vốn với mức lãi suất bình quân 12 – 13%/năm, trậm chí nhiều lô trái phiếu lên đến 14-14,5%/năm, mức lãi suất cao bậc nhất trên thị trường TPDN.

Điển hình vào năm 2019, doanh nghiệp có 9 đợt phát hành trái phiếu. Trong đó có thể kể tới lô trái phiếu 200 tỉ đồng, phát hành vào ngày 8/4/2019, có kỳ hạn 1 năm, với lãi suất lên tới 14,45%/năm, được bảo đảm bằng 18 triệu cổ phiếu PDR; hay lô trái phiếu 150 tỉ đồng, phát hành ngày 24/6/2019, kỳ hạn 1 năm, với lãi suất lên tới 14%/năm (được bảo đảm bằng 13 triệu cổ phiếu PDR).

Năm 2020, Phát Đạt cũng phát hành 3 lô trái phiếu với mức lãi suất đều ở mức 13%/năm, được bảo đảm bằng 44,25 triệu cổ phiếu PDR. Lãi suất trái phiếu Phát Đạt luôn ở mức cao bậc nhất trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam.

Liên quan đến việc phát hành trái phiếu huy động vốn và hoạt động “săn” quỹ đất, thâu tóm dự án của doanh nghiệp, tại một sự kiện do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế bày tỏ lo ngại về hoạt động huy động vốn qua trái phiếu của doanh nghiệp không được kiểm soát chặt chẽ, sử dụng vốn không minh bạch, không đúng mục đích.

Theo vị chuyên gia này, có trường hợp doanh nghiệp lợi dụng ngân hàng “chống lưng” để phát hành trái phiếu, họ không dùng nguồn tiền đó để phát triển các dự án sẵn có mà dùng để mua gom đất. "Đi mua đất, gom đất, gom tài nguyên chính là tự diễn biến, tự chuyển hóa của doanh nghiệp. Người ta nói cuộc chiến giành đất đai như thế hệ cuối cùng của nền kinh tế này nên phải đi mua gom…”. TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ quan điểm.

Đồng quan điểm, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nêu loạt vấn đề đáng lo ngại về việc phát hành TPDN, bao gồm: Doanh nghiệp sử dụng trái phiếu không đúng mục đích, dẫn đến rủi ro cho trái chủ; Doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, thông tin tới trái chủ không đầy đủ và minh bạch hay hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân…