HoREA: Thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu"

Thị trường bất động sản cuối năm 2021 và 06 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017; thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh; đã hình thành một số khu đô thị mới, hiện đại có quy mô diện tích hàng trăm hecta với kết cấu hạ tầng đồng bộ, có đầy đủ tiện ích và dịch vụ là mô hình cần được khuyến khích phát triển. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu đáng quan ngại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP. HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%, năm 2019 chỉ bằng 53,6%, năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Trong 06 tháng đầu năm 2022, kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng ấn tượng, có nhiều lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch, chỉ riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó nguồn cung nhà ở cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sảnTP.HCM đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%); Ngược lại năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 nhà cao cấp chiếm 74% và trong 06 tháng đầu năm 2022 nhà ở cao cấp chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Trong 05 năm (2015-2020), cả nước chỉ thực hiện được khoảng 100.000 căn hộ nhà ở xã hội, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; thành phố Hồ Chí Minh thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội đạt 75% kế hoạch nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của tầng lớp yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư.

Cũng theo chủ tịch HoREA, TP.HCM có 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp); Có 06 khu công nghiệp, khu chế xuất đã có nhà lưu trú công nhân; Có một số doanh nghiệp đã xây nhà lưu trú công nhân, như các Công ty Nissei Electric 1.520 chỗ ở; Palace 1.012 chỗ ở; Đức Bổn 416 chỗ ở. Riêng, Công ty Giầy Pou Yen (100ha) có hơn 80.000 công nhân, trong đó có 16.000 công nhân thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận, phần lớn ở tỉnh Long An và Công ty đã bố trí hơn 800 xe ca đưa đón hàng ngày làm tăng thêm lưu lượng phương tiện giao thông.

Đồng thời, TP.HCM có khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình với 560.219 phòng trọ đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ với giá thuê khoảng 800 nghìn cho đến 1,5 triệu đồng/tháng, nhưng tiền thuê nhà đã chiếm đến khoảng 20% thu nhập của công nhân lao động. 

Theo kết quả khảo sát của Liên đoàn lao động thành phố đối với công nhân ngành may mặc thì thu nhập bình quân khoảng 6,8 triệu đồng/tháng, trong đó có đến 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 đồng/tháng; chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng; Có đến 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; có 15,8% cho biết vừa đủ sống; có 22,3% cho biết có dư chút ít và có 21,9% cho biết có dư kha khá. Như vậy, có đến khoảng 56,8% công nhân lao động có thu nhập rất thấp cho nên đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở đã chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập và khoảng 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ để sau một thời gian 10-15 năm làm việc tích lũy được một số vốn rồi trở về quê.

Các hộ gia đình, cá nhân đang là lực lượng nòng cốt đã giúp giải quyết chỗ ở cho công nhân lao động và người nhập cư với nhiều khu nhà trọ có chất lượng ngày càng tốt hơn so với 15 năm trước đây, nên cần có chính sách hỗ trợ cho chủ phòng trọ cho thuê.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tình trạng “lệch pha cung cầu” đi đôi với “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục trong 05 năm gần đây; Đã xuất hiện nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng và các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do “vướng mắc” quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ” nên từ đầu năm 2021 đến nay,TP.HCM chỉ có 01 dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, mà lẽ ra doanh nghiệp phải được đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh”, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án và nộp thuế cho Nhà nước theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “giảm tốc”, phát triển chậm lại, trầm lắng; Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu (Qúy 1 và tháng 07/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu); Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang “trầm lắng”; Người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong 06 tháng đầu năm 2022 đạt trên 14,03 tỷ USD giảm 8,9% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng tăng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đứng thứ 2 trong thu hút FDI với tổng vốn đầu tư 3,15 tỷ USD. 

"Bên cạnh đó, nguồn kiều hối trong 06 tháng đầu năm 2022 bị sụt giảm, điển hình là thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 3,16 tỷ USD giảm 13% so với cùng kỳ năm 2021, kéo theo lượng kiều hối đầu tư vào bất động sản cũng giảm theo (trong nhiều năm qua, trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản)", ông Lê Hoàng Châu cho biết.