Tiềm năng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ như thế nào?

Trong phần giao lưu về thị trường bất động sản hậu COVID-19 mới đây, ở góc độ của nhà phát triển BĐS, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho biết, qua nghiên cứu trên 1500 khách hàng giao dịch gần đây cho thấy, 62% mua để đầu tư; 15% đang phân vân, còn lại mua để ở.

“Nhóm ở hay đầu tư đang phân vân là vấn đề mới xuất hiện. Trong nhóm khách hàng mua để ở, có đến 51% người có kế hoạch ở ngay, 49% người muốn thử nghiệm ở trước vài ngày trong tuần sau những ngày ở Thành phố làm việc” - ông Quyền cho biết.

Theo ông Quyền, nguồn gốc khách hàng 78% từ TP.HCM giảm so với 2020. Hiện đã xuất hiện khách hàng ở địa phương khác đến. Về độ tuổi, nhóm từ 31 đến 45 tuổi chiếm 51% có sự dịch chuyển đáng kể khi trước đây đa phần có độ tuổi trên 45 tuổi mua để tích lũy. Khách hàng vùng ven đang trẻ hóa. “Trước đây, khách hàng muốn mua BĐS ở gần trung tâm tiện cho việc đi lại nhưng giờ, họ chấp nhận đi xa hơn trên cơ sở liên kết vùng” - ông Quyền nhìn nhận.

Theo ông Quyền, hiện nay, không gian sống đang lên ngôi, chủ đầu tư nào tạo ra không gian sống xanh sẽ thu hút khách hàng. Xu hướng từ cao tầng muốn chuyển xuống ở nhà thấp tầng.

Dự báo về tình hình BĐS cuối 2021 và năm 2022, ông Quyền nói có thể chia làm các giai đoạn sau: Giai đoạn hiện hữu từ 1/10 đến 17/1 (15 âm lịch tháng chạp) sẽ là thời điểm tăng trưởng tở lại khoảng 5 đến 10%; Giai đoạn 2 từ 18/1 đến 15/2; giai đoạn nghỉ ngơi khi rơi vào Tết Nguyên Đán; Từ 16/2 đến 31/3 là giai đoạn tăng trưởng dự đoán khoảng 10 đến 15% khi nhiều khách hàng sẽ chốt chứng khoán có thể đổ vào BĐS. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dừng lại nhưng nhà đầu tư lâu năm sẽ tích cực săn hàng; Giai đoạn thứ 4 khoảng 120 ngày có tâm thế giằng co nhích nhẹ khoảng 5%. Đây là giai đoạn quyết định sự ấm lên của thị trưởng là bao nhiêu. Sự giằng co lệch về bên nào thì sự tăng trưởng sẽ nhiều hay ít.

“Cần định nghĩa lại khái niệm không phải là bao xa nữa mà là bao lâu về thời gian di chuyển; chọn mặt gửi vàng, chắc chắn về yếu tố pháp lý phải nhìn vào chủ đầu tư đã làm được những gì chứ đừng nghe nói. Bất động sản vùng ven phải đầu tư từ 3 năm trở lên lãi suất cộng gộp sẽ từ 20 đến 30%” – ông Nguyễn Thanh Quyền tư vấn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng không nên sử dụng đòn bẫy quá lớn về tài chính để lướt sóng. Các nhà đầu tư và cư dân cần ưu tiên tỷ lệ lấp đầy – dự án sáng đèn của BĐS.

Phát biểu tại hội thảo, ông Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM, chuyên gia tư vấn GIBC cho rằng, dịch COVID-19 bùng phát đã chuyển nguồn lực vào nền kinh tế trọng yếu, doanh nghiệp tái cấu trúc kinh doanh để thích ứng với thực tế. Vùng TPHCM vẫn bị tắt hạ tầng trọng yếu, những ưu tiên về hạ tầng cần phải dài hạn. Trong khoảng 10 năm qua, một vài chủ đầu tư cũng chuyển đổi mô hình qua tích hợp kinh tế cho doanh nghiệp chứ không riêng đầu tư bất động sản.

Đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư cho những dự án lớn có thể bị ảnh hưởng, vì vậy sẽ tăng trái phiếu và M&A. Động lực về phát triển công nghiệp và công nghiệp đô thị, công nghiệp xanh, công nghiệp thông minh sẽ tạo điều kiện kéo thị trường bất động sản lên.

“Không có nhu cầu hài hòa giữa cung và cầu, sự mất cân đối sẽ còn kéo dài trong 5-10 năm tới” - ông Nghĩa nói và cho biết, khái niệm về quỹ đất rất quan trọng, từ vài trăm đến vài nghìn ha mới giải quyết được phát triển một đô thị. Nếu một chủ đầu tư hay một đô thị muốn phát triển thì phải đáp ứng được 5 giải pháp trụ cột gồm: Kinh tế việc làm, thu hút đầu tư, trọng lực khai thác hiệu quả, giải quyết vấn đề về môi trường và cuối cùng là công nghệ. Nếu rời xa 5 trụ cột này thì không phải là xu hướng của đô thị trong tương lai.

Khái niệm về đô thị hoặc đô thị vệ tinh chuyển thành đa đô thị, trong đó có đô thị lớn và đô thị thành phần kết nối các đô thị khác. Chủ đầu tư cần định nghĩa lại mô hình kinh doanh của mình, phát triển qua các lĩnh vực khác như giáo dục, y tế, nếu chỉ chuyên tâm cho phát triển sản phẩm thì sẽ gặp khó khăn trong tương lai.

Hiện nay, xây dựng thương hiệu chủ đầu tư dựa trên số hóa rất mạnh. Việc lôi kéo khách hàng, kiến nghị chủ đầu tư tăng giá bằng tăng giá trị sản phẩm chứ không phải tăng giá chỉ dựa vào sản phẩm. Cần phải xây dựng lại hệ sinh thái để đầu tư đón đầu trong tương lai.