Khi lãi suất xuống thấp, tiền nên về đâu?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing chia sẻ về cơ hội chuyển hướng dòng tiền giúp sinh lời cao ở thời điểm hiện tại.

“Chờ cơ hội” có thể khiến mất đi cơ hội

Có thể nhìn thấy xu hướng mặt bằng lãi suất tiết kiệm không ngừng giảm, ông nhận xét gì về tình hình thị trường tài chính hiện tại?

So với cuối năm 2022, lãi suất cho vay đã giảm 1,5-2%/năm. Và mới đây nhất, bốn ngân hàng lớn: Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank vừa công bố biểu lãi suất huy động mới, kỳ hạn 1 năm chỉ còn ở mức 5,8%/năm.

Căn cứ vào lộ trình điều hành chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã rất chủ động và điều hành một cách linh hoạt, thậm chí có động thái đi trước. Nếu như trước đây, chỉ có động thái cho vay mới thì bây giờ Chính phủ đã can thiệp vào cả điều kiện cho vay và lãi suất các khoản vay cũ. Bởi đây là cách duy nhất để giúp khơi thông dòng tiền cho nền kinh tế.

Với tất cả những chế tài và các chính sách mà Chính phủ quyết liệt triển khai  thì từ giờ tới cuối năm, lộ trình giảm lãi suất cho khoản vay mới và vay cũ cũng sẽ được thực thi hóa. Điều này tạo tiền đề cho việc gửi tiền tiết kiệm của người dân sẽ hạn chế đi và dòng tiền đó sẽ được bơm vào cho nền kinh tế.

Vậy nguồn tiền nhàn rỗi sẽ không còn hoàn toàn đổ về ngân hàng, đâu là kênh nhà đầu tư có thể lựa chọn hiện nay?

Thực ra trong giai đoạn hiện nay, có rất nhiều người đang trong tâm lý chờ đợi cơ hội, tuy nhiên nhiều khi chờ lại mất cơ hội. Nền kinh tế của chúng ta không có nhiều kênh cho nhà đầu tư và người dân tham gia. Hiện nay, kênh trái phiếu chưa thực sự lấy lại niềm tin của người dân, đầu tư vàng là kênh mà không phải ai cũng có thể tham gia được, đặc biệt với kênh đầu tư vàng tại thị trường quốc tế thì nhà đầu tư phải thực sự là người có hiểu biết và có sự theo dõi rất sát sao.

Đầu tư chứng khoán đòi hỏi sự am hiểu chuyên biệt, đối với các kênh đầu tư sản xuất kinh doanh thì lại phụ thuộc rất nhiều vào việc người ta phải có nghề chứ không phải cứ thích đầu tư là được.

Thời điểm này, nhà đầu tư vẫn sẽ ưu tiên tìm tới kênh để neo đậu dòng tiền, an toàn vốn và đặt vấn đề thanh khoản lên trên hết. BĐS vẫn được ưu tiên. Và tùy theo từng phân khúc thì nhà đầu tư sẽ có những lựa chọn cho mình dựa vào khả năng về tài chính cũng như am hiểu của bản thân.

Nhưng thị trường BĐS cũng đang gặp nhiều biến động lớn trong thời gian vừa qua. Vì sao nhà đầu tư nên xuống tiền vào BĐS lúc này thưa ông?

Hiện tại các sản phẩm BĐS đang có giá rất tốt. Tuy nhiên, người dân có dám mạnh dạn để đón lấy các cơ hội này không thôi. Trong hoạt động đầu tư, quan trọng nhất phải nhìn ra sớm cơ hội và dự đoán được tiềm năng của cơ hội đó. Đến khi thị trường đã có tín hiệu rõ ràng rồi thì đó là tín hiệu cho số đông. Căn cứ vào dòng tiền, khả năng tài chính của mỗi nhà đầu tư để quyết định. Cá nhân tôi nghĩ là không phải lúc nào cũng có cơ hội tuyệt vời như thế này.

Nhiều chủ đầu tư đã cắt giảm lợi nhuận và xây dựng giải pháp tài chính thông qua các chính sách bán hàng cũng như là tiến độ thanh toán, ưu đãi cho từng chân dung khách hàng. Điều đó đồng nghĩa, chủ đầu tư chấp nhận giảm biên độ lợi nhuận xuống và đây là cơ hội cho người mua nhà và nhà đầu tư có khả năng tài chính thực.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần chú ý về phân khúc sản phẩm. Có phân khúc dù giảm sâu nhưng không có tính thanh khoản. Ví dụ như sản phẩm đất nền tính thanh khoản còn kém nên chưa được ưu tiên, hay là BĐS du lịch nghỉ dưỡng giảm rất sâu chưa đến chu kỳ hồi phục. Những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thật tại các thành phố lớn hiện nay vẫn được quan tâm nhiều bởi vì yếu tố nguồn cung hạn hẹp.

Đặc biệt, với phân khúc căn hộ phục vụ tầng lớp trung lưu thì khách hàng luôn có nhu cầu, bởi vì họ vẫn còn tài chính, đây là thời điểm để các nhà đầu tư trung và dài hạn có thể đi lựa chọn những tài sản tốt để mua vào. Còn đối với khách hàng mua nhu cầu ở thật thì đây là cơ hội để nâng cấp nhà thậm chí là mua thêm để phục vụ cho thuê. Vì giá thuê các căn hộ trung cao cấp Hà Nội vẫn đang tăng dần

Mua BĐS tốt để chờ thay vì chờ để mua BĐS

Nhận diện một BĐS có khả năng sinh lời cao sẽ có những đặc điểm như thế nào, thưa ông?

Với phân khúc căn hộ tại các trung tâm thành phố lớn sẽ phải tính đến việc di dân cơ học và tăng dân số tự nhiên trong tương lai. Ví dụ, ở Hà Nội mỗi một năm dân số tăng lên 200.000 người, nên nhu cầu về nhà ở rất cao, vậy thì phân khúc này chắc chắn sẽ không có chuyện giảm giá.

Để tránh bị “tiền mất tật mang” - trước khi lựa chọn xuống tiền, nhà đầu tư cần đi xem thực tế dự án. Với các dự án hình thành trong tương lai nên tập trung vào vấn đề pháp lý và năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Thời điểm này, với các dự án đã bàn giao hoặc chuẩn bị bàn giao thì đây là sản phẩm mà tôi khuyên các nhà đầu tư nên lựa chọn.  Bởi dù sẵn sàng nhận nhà nhưng các nhà đầu tư vẫn có được giải pháp tài chính lâu dài mà với những giai đoạn thị trường tốt chủ đầu tư sẽ không bao giờ áp dụng. Lúc này, nhà đầu tư có thể đến xem, trải nghiệm thực tế, kiểm tra về mặt pháp lý, để có thể cảm nhận được thực tế so với những gì chủ đầu tư đã giới thiệu trước đó có chính xác hay vượt trên cả sự mong đợi hay không?

Còn với tất cả những dự án mà mới chuẩn bị khởi công hay là chưa xác thực được tính pháp lý, và năng lực của chủ tư không có gì để tham chiếu… thì tôi nghĩ là nhà đầu tư chưa nên vội vàng mạo hiểm.

Đối với các BĐS ở trong trong dân hoặc là dự án hình thành xong rồi - BĐS chuyển nhượng thì rất đơn giản thôi, mọi người chỉ cần thực hiện giao dịch thông qua các đơn vị môi giới uy tín và thông qua công chứng để kiểm tra về mặt pháp lý sẽ biết ngay được tài sản đó đang có vấn đề gì, có đang vướng nợ ở đâu hay tranh chấp gì không?

Minh chứng cụ thể từ hai dự án của chủ đầu tư Masterise Homes: dự án Masteri West Height và Masteri WaterFront, nếu nói là các dự án này không ảnh hưởng bởi các yếu tố về thị trường thì không đúng, nhưng mà rõ ràng là trong suốt giai đoạn thị trường khó khăn đến thời điểm hiện nay thì tốc độ bán hàng của các dự án này vẫn rất tốt. Tôi dùng từ rất tốt, bởi vì doanh số bán hàng vượt ngoài cái kỳ vọng của chủ đầu tư. 

Vì vậy, tôi cho rằng, trong bối cảnh hiện nay những sản phẩm như vậy vẫn đang được người dân đón nhận và tốc độ bán hàng vẫn tốt - chứng minh là những sản phẩm BĐS tốt thì sẽ ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường.

Để có một lời khuyên ngắn gọn cho khách hàng ở thời điểm hiện tại, thì anh sẽ khuyên điều gì?

Trong đoạn này có rất nhiều nhà đầu tư đang tính toán đảo khoản nợ từ ngân hàng này sang ngân hàng khác để hưởng lãi suất tốt hơn. Và có nhiều người nhận thấy đây là thời điểm có lãi suất tốt rồi và họ đã lựa chọn được những tài sản tốt để đầu tư. Tuy nhiên, tôi cho rằng, với giai đoạn này nhà đầu tư muốn đầu tư ngắn hạn thì không nên, thay vì đó chúng ta nên đầu tư vào trung hạn, tức là ít nhất là từ 2 năm trở lên để đón được nhịp thị trường cũng như là cân đối được về dòng tiền.

Tôi nghĩ là BĐS tốt thì không bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố thị trường.  Nếu có thì nó đi theo biểu đồ hình sin tịnh tiến dần, có nghĩa là khi mà thị trường có yếu tố tác động thì nó xuống một chút xíu nhưng khi nó tăng thì nó tăng nhiều hơn. Với quan điểm cá nhân, tôi nghĩ giai đoạn này nên mua BĐS, chọn những BĐS tốt với giá tốt để sở hữu.

Hãy mua BĐS để chờ thay vì chờ để mua BĐS, bởi  những tài sản BĐS đẹp thì ít khi sinh ra lần thứ hai và cơ hội không có nhiều.

Cảm ơn ông về những chia sẻ rất hữu ích cho nhà đầu tư.