“Kịch bản” nào cho thị trường đất nền trước và sau Tết Nguyên đán?

Theo quan sát của DKRA Việt Nam, ngay khi dịch được kiểm soát, thị trường bất động sản đã nhanh chóng hoạt động ổn định trở lại. Đối với phân khúc đất nền dự án tại TP.HCM và 5 tỉnh giáp ranh (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An) có khoảng 700 nền đất được đưa ra thị trường, với tỷ lệ tiêu thụ khoảng 55%. Trong khi tháng 10, chỉ có khoảng 650 nền và tiêu thụ chỉ khoảng 1/3.

Thị trường đất nền lẻ trong dân cũng sôi động tại nhiều địa phương khác, từ Bắc vào Nam như Hòa Bình, Thái Nguyên, Huế, Tây Ninh, Lâm Đồng…

Các chuyên gia đều nhận định, khi các hoạt động kinh tế - xã hội được khôi phục, thì bất động sản – đặc biệt là phân khúc đất nền luôn luôn có phản ứng nhanh nhất với thị trường. Điều này cho thấy, sức mua còn rất lớn tuy nhiên khó xảy ra tình trạng sốt đất vì thị trường đã cẩn trọng hơn trước đó.

Khó diễn ra “sốt đất” trên diện rộng

Các chuyên gia đều nhận định, đất nền luôn được coi là khoản đầu tư trung và dài hạn, các nhà đầu tư cá nhân Việt Nam thường có tâm lý yên tâm, an toàn khi sở hữu một mảnh đất làm vốn.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giao dịch trở lại, đất nền có sốt giá cuối năm" diễn ra tối 23/12, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, theo quan sát lịch sử thị trường bất động sản nhiều năm, dòng tiền đầu tư vào đất nền gần như không bị giảm nhiều, thường có xu hướng tăng giá đất từ 7 - 10%. Trong khi đó dân số vẫn tăng, thu nhập đầu người tăng trung bình 6%/năm mà đất đai thì có hạn sẽ làm sức mua tăng theo.

Bên cạnh đó, pháp lý bất động sản đang được tháo gỡ dần sẽ giải quyết những tồn đọng của bất động sản, điều này càng làm tăng giá trị của phân khúc đất nền.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam khẳng định: “Để gọi là sốt đất trên diện rộng và sôi động như những năm trước thì hầu như không có. Sốt đất ảo sẽ chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài nơi do một vài người đưa thông tin sai lệch để tạo sóng. Tuy nhiên, những cơn sốt đất này sẽ đến rất nhanh và xẹp đi cũng rất nhanh, thông thường chỉ khoảng từ 7 - 10 ngày là hết bởi các nhà đầu tư hiện nay đã rất cẩn trọng không còn chạy theo đám đông và quan sát thị trường kỹ hơn nhiều so với trước đây”.

Đó là nhờ những chủ trương xuyên suốt của Chính phủ trong việc kiểm soát dòng vốn cho vay, làm hạn chế dòng tiền đổ vào phân khúc đất nền. Bên cạnh đó, ông Hoàng đánh giá cao những phản ứng kịp thời của các cấp chính quyền địa phương trong việc kiểm soát mua bán đất đai, thông báo các quy hoạch dự án giúp làm giảm tình trạng sốt đất tùy tiện, ngăn ngừa rủi ro cho người mua.

Với những tác động tích cực này, chuyên gia cho biết chỉ những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông, nơi chuyển đổi đô thị thì mới được các nhà đầu tư có sự quan tâm nhiều hơn chứ thị trường bất động sản không thể trở thành sốt đất như những năm từ 2018 trở về trước.

Nói về thời điểm thích hợp để mua bất động sản, ông Hoàng cho hay: “Thời điểm trước và sau Tết luôn là khoảng thời gian tích cực với lượng giao dịch mua bán luôn cao hơn so với các quý khác trong một năm. Tuy nhiên, năm 2021 có sự suy giảm nguồn cung và sức mua. Vì vậy, thời điểm tốt để nhà đầu tư xuống tiền là khi họ có đủ năng lực tài chính và thực sự am hiểu tiềm năng của khu vực định mua, chứ không nên dựa theo tâm lý đám đông sẽ gây ra những rủi ro cho người đầu tư".

"Nhà đầu tư phải cân - đong - đo - đếm cẩn thận, trước khi quyết định đầu tư bất động sản, vì đấy là một tài sản lớn thật sự với mỗi người dân của chúng ta", TS. Cấn Văn Lực khuyến cáo.

Có nhiều yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong thời gian tới

Theo TS. Cấn Văn Lực: “Trong 3 tháng tới sẽ có khá nhiều thông tin tích cực thúc đẩy việc mua bán bất động sản nói chung, đất nền nói riêng”.

Cụ thể là các nhà đầu tư thường có tâm lý đầu tư thời vụ, mà cuối năm là lúc mọi người mong muốn mua một mảnh đất hoặc căn nhà để làm của để dành sau một năm làm việc. Các nhà đầu tư sau khi kiếm tiền từ các kênh đầu tư khác nhau như chứng khoán, tiền kỹ thuật số…thường có xu hướng rút tiền ra để chốt lời vào kênh đầu tư mang tính an toàn hơn như là bất động sản.

Tiếp đến là lãi suất hiện nay tương đối hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 9 - 10%/năm và thời hạn vay 13 - 15 năm, thậm chí là lâu hơn. Nhiều doanh nghiệp và tổ chức tín dụng muốn kích cầu ở thời điểm hiện nay nên đã tung ra những chính sách bán hàng cũng như gói cho vay khá hấp dẫn.

Ngoài ra, các cơ quan ban ngành cũng đang đề xuất nhiều gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có một số chính sách sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Nổi bật là gói cho vay mua nhà ở quy mô 60.000 - 65.000 tỷ đồng mà Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang đề xuất, tương tự như gói giải cứu 30.000 tỷ đồng được tung ra hồi 2013.

Gói cho vay với nhà ở xã hội cũng sẽ tiếp tục được triển khai, với lãi suất hiện tại vào khoảng 4,8%/năm. Thị trường này được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến nếu quy định bắt buộc khu công nghiệp phải có nhà ở dành cho công nhân được thông qua.

Ông Cấn Văn Lực nhận xét, bối cảnh hiện nay rất khác so với năm 2019 khi mà tiềm lực kinh tế và kỹ năng điều hành của Việt Nam đã tốt hơn rất nhiều. Đặc biệt là trong khâu thiết kế chính sách rất thận trọng, kỹ càng hơn nhiều so với trước đây bằng những hỗ trợ đúng trọng tâm, trọng điểm.

Bên cạnh đó, việc hỗ trợ cũng hướng tới từng đối tượng rõ ràng, không còn đại trà và có thời gian cụ thể là tối đa hai năm. Ngoài ra, mức độ hỗ trợ lần này tương đối hợp lý, vừa phải giúp hạn chế những rủi ro về trục lợi hay tính ỷ lại.

"Tất cả những yếu tố đó sẽ tác động tích cực đến bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở và đất nền", TS. Cấn Văn Lực đánh giá.

Dự báo kịch bản cho thị trường đất nền cho năm sau, Giám đốc Nghiên cứu DKRA Vietnam cho hay, bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ có sự phục hồi tích cực hơn so với năm 2020, 2021 tuy nhiên nó sẽ không được sôi động như những năm từ 2018 trở về trước. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ tập trung và phát triển chủ yếu tại các vùng ven giáp ranh các thành phố lớn.

Các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… sẽ phát triển phân khúc nhà phố và biệt thự mang tính chất cao cấp dành cho những người có xu hướng “bỏ phố về quê” với chất lượng cuộc sống tốt hơn, môi trường, cảnh quan rộng rãi, trong lành./.