Lại sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương thị trường bất động sản phía Nam

Bình Phước,  Đồng Nai,… lên cơn sốt đất

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản có nhiều biến động, không còn thuận lợi như các giai đoạn trước. Tuy vậy, trong các sản phẩm bất động sản, đất nền vẫn được đánh giá là sản phẩm bảo toàn giá trị và sinh lời tốt nên được các nhà đầu tư khá chuộng trong danh mục đầu tư.

Vì vậy, thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất, diễn ra ở khắp các tỉnh thành. Theo các chuyên gia, trong năm 2021, thị trường đất nền tỉnh lẻ sẽ vẫn là "điểm đến" thu hút giới đầu tư bất động sản. Việc điều chỉnh địa giới hành chính, thông tin quy hoạch các dự án lớn,… ở một số khu vực trong cả nước có thể kéo theo sốt đất cục bộ, dự kiến sẽ khuấy động thị trường bất động sản.

Ngay từ đầu năm, giới địa ốc đã chứng kiến các cơn sốt đất tại nhiều địa phương trên cả nước.

Tại Bình Phước, sau thông tin tỉnh Bình Phước dự kiến lập đề án quy hoạch xây dựng sân bay lưỡng dụng, thị trường bất động sản tại địa phương này đã lập tức lên cơn sốt. Môi giới và các nhà đầu tư ồ ạt đổ lên Bình Phước, giá đất tại đây liên tục nhảy múa khiến nhiều khu vực tại các xã An Khương, Tân Lợi huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước trở thành tâm điểm của cơn sốt đất…

Xe cộ đi lại tấp nập khắp các tuyến đường. Những quán nước "dã chiến" mọc lên với nhiều cò đất địa phương hoặc từ các khu vực lân cận ngồi chờ sẵn sàng để dẫn mối khi tìm được khách…

Giá đất tại đây tăng chóng mặt, các khu vực gần sân bay có giá bán tăng gấp 4,5 lần mức giá trước khi có thông tin đề xuất quy hoạch sân bay, từ 150 đến 200 triệu/450-500 m² lên đến 800 đến 1 tỷ đồng tùy từng vị trí.

Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm, cơn sốt đất ở Bình Phước thực chất chỉ là “sốt ảo”, được tạo bởi một nhóm nhà đầu tư đã mua với giá rẻ trước đó. Sau khi có thông tin Bình Phước dự kiến lập đề án quy hoạch xây dựng sân bay thì những người này bung hàng ra bán, bằng hình thức sang tay, mua đi bán lại… nhằm tạo cơn sốt ảo để lôi kéo người mua…

Tại Đồng Nai, khu vực sân bay Long Thành cũng đang diễn ra tình trạng sốt đất nền vào những ngày đầu năm 2021. Dù sân bay Long Thành chỉ vừa mới bắt đầu khởi công, hay các dự hạ tầng giao thông kết nối với sân bay chỉ đang trong quá trình triển khai, nhưng giá đất đã được đẩy lên cao hơn rất nhiều so với trước đó.

Tâm điểm của cơn sốt thuộc các xã gần với vị trí đặt sân bay là Bàu Cạn, Bình Sơn hay Lộc An thuộc huyện Long Thành,… các hoạt động môi giới nhà đất diễn ra nhộn nhịp khi hàng loạt biển quảng cáo mua bán nhà đất, tờ rơi rao bán đất xuất hiện khắp nơi.

Giá đất tại những khu vực này cũng ghi nhận tăng gấp đôi, từ 3-3,5 tỉ đồng cho một sào (1.000m2 đất) lên khoảng 5-6,5 tỉ đồng/sào, thậm chí những khu đất có vị trí và gần đường lớn được rao bán hơn 7 tỉ đồng/sào.

Hay tại một số khu vực thuộc huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) thời điểm đầu năm 2021, các hoạt động mua bán nhà đất cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Các "cò" đất cho biết, những nền đất có giá từ 1.2-2 tỉ đồng tại Nhơn Trạch luôn trong tình trạng cháy hàng.

Cuối năm 2020 – đầu năm 2021, ngay khi thông tin thành lập thành phố Thủ Đức được công bố, cơn sốt giá nhà đất tại đây đã bùng phát.

Nhiều điểm môi giới nhà đất ồ ạt mục lên, từ quán cà phê cho đến các bãi đất trống ven đường, dựng lên các biển rao bán sơ sài… Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại Thủ Đức tăng bình quân 40%.

Việc thành lập thành phố Thủ Đức khiến thị trường bất động sản khu vực này nóng lên. Nhiều chủ đầu tư tận dụng thông tin trên làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua, nhiều dự án nhờ vậy cũng tranh thủ đẩy mặt bằng giá lên một mức mới.

Nhiều khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, ao hồ tăng lên gấp đôi so với thời điểm năm 2019.

Theo khảo sát của trang gachvang.com, giá đất đường Linh Đông, đường Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức) 54,9 triệu đồng/m2 - 86,8 triệu đồng/m2, trong khi giá đất khu vực này trước thời điểm có đề án thành phố Thủ Đức lần lượt dao động từ 45-50 triệu đồng/m2 và 80-83 triệu đồng/m2…

Lướt sóng đất nền - lòng tham càng lớn, rủi ro càng cao

Cùng với những nhà đầu tư “hốt bạc tỷ”, những cơn sốt đất cục bộ cũng thường được các chuyên gia cảnh báo người mua phải cẩn trọng, tránh mắc “bẫy” của cò đất.

Đơn cử như tình trạng mua bán đất "ăn theo" dự án sân bay Long Thành, nhiều sàn giao dịch vẽ ra là “mua không kịp sẽ hết” hay “đất siêu lợi nhuận khi sân bay Long Thành khởi công”, thực chất chỉ là chiêu thổi giá đất để tạo “sốt ảo”. UBND huyện Long Thành từng có thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng, cắm biển cấm mọi hình thức mua bán, làm hạ tầng, tự ý tách thửa... tại địa phương các xã trên địa bàn huyện nhằm ngăn chặn một số đối tượng lừa bán đất dự án cho người dân khi chưa được cấp phép đầu tư.

Tương tự, cơn sốt đất tại Bình Phước, UBND huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước cũng phải có văn bản cảnh báo hiện có việc nhiều đối tượng đầu cơ, môi giới đất đai trong và ngoài tỉnh Bình Phước tụ tập đông người, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế dẫn đến nhiều nguy cơ mất an ninh trật tự, lây nhiễm dịch bệnh COVID-19.

Mặt khác, một số đối tượng lôi kéo, xúi giục người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số bán đất, dẫn đến không còn đất sản xuất nông nghiệp, tiềm ẩn nguy cơ đói, nghèo…

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trong những năm tới, đất nền sẽ tiếp tục phát triển và vẫn là phân khúc mà nhiều nhà đầu tư hướng tới.

Tuy nhiên, những cơn sốt đất cục bộ cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho thị trường bất động sản. Các chuyên gia phân tích, nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá BĐS một cách nhanh chóng tạo nên những cơn sốt đất cục bộ là do thông tin quy hoạch chưa được rõ ràng, minh bạch và thị trường khan hiếm nguồn cung.

Vì vậy, khi công bố quy hoạch, chính quyền địa phương phải công bố cả kế hoạch phát triển như thế nào, lộ trình bao nhiêu năm, đã giao cho doanh nghiệp nào để triển khai… Thông tin quy hoạch, phát triển càng rõ ràng càng giúp cho thị trường ít bị biến động, xáo trộn.

Việc giá đất tăng nóng tại một số địa phương sau thông tin quy hoạch dự án, đa phần chỉ là chiêu trò của cò đất và đầu nậu. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng khi xuống tiền, tỉnh táo trong việc lựa chọn dự án và đặc biệt nên mua dự án có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ trao tay, không nên chạy theo đám đông để tránh rơi vào cạm bẫy của những cơn “sốt ảo”.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên không phải ai cũng vào lướt sóng được. Nhiều người thấy một số khu vực nóng sốt theo hạ tầng quy hoạch, chính sách, trong thời gian ngắn tăng giá 30-50%, liền vào lướt sóng.

Thế nhưng, cũng giống như chứng khoán, BĐS nếu vào ra không hợp sẽ mắc kẹt lại. Đặc biệt, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, bán không được thì chuyện phải hạ giá để thu dòng tiền là câu chuyện thực tế.

TS Khương chia sẻ, tâm lý đám đông, lòng tham quá lớn chính là những rào cản dẫn đến sự thất bại của nhà đầu tư trong đầu tư. Trong đầu tư BĐS không phải ai cũng thắng, có thể nhà đầu tư trước thắng nhưng nhà đầu tư đi sau bị "dính". Với đầu tư BĐS, nhà đầu tư phải cẩn trọng đánh giá và phải có tầm nhìn trung - dài hạn.