Mặt bằng giá căn hộ được dự đoán sẽ quay đầu giảm từ giữa năm 2025 khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng

Giá căn hộ tăng không ngừng nghỉ

Những năm gần đây, tình trạng đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm. Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp, thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM năm 2023 đã tăng lần lượt 38 và 16 điểm phần trăm so với năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó tại TP HCM, giá căn hộ đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Theo báo cáo của các đơn vị tư vấn, nghiên cứu về thị trường bất động sản, thời gian qua, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở thực mà còn được đóng góp bởi lượng lớn cầu đầu tư khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ, tại TP HCM tăng 59%. Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Mặc dù vậy, bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung căn hộ đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM.

Theo thống kê, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 chỉ đạt khoảng 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. 

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Giá căn hộ sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn

Hiện áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp trong năm 2024, nhất là các doanh nghiệp địa ốc với gần 115.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn năm nay, theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, hoạt động phát hành vào những tháng đầu năm 2024 cũng đã bắt đầu gặp rào cản bởi các điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu khó khăn hơn như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc khi trở lại thực hiện Nghị định 65/2022/NĐ-CP từ đầu năm 2024 sau một thời gian giãn, hoãn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn trong ngắn hạn, về lâu dài, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh hơn.

Về nguồn vốn tín dụng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ghi nhận liên tục tăng nhờ các giải pháp của ngành ngân hàng, của Chính phủ và các cơ quan liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Song, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 vẫn tiếp tục đà suy giảm từ năm 2023 dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Đáng chú ý, mặc dù thị trường bất động sản vẫn đối mặt với không ít khó khăn, tuy nhiên, theo Vars, sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Do đó, dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

“Cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới với các quy định theo hướng “gỡ khó” cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực”, Vars nhận định.