>>> Nợ vay tăng mạnh, Taseco Land thế chấp loạt tài sản lớn

Nam Long phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu để “bơm” vốn cho dự án Khu dân cư Nam Long 2

Ngày 20/9, Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM công bố nghị quyết phê duyệt phương án phát hành trái phiếu của CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG).

Theo đó, trong quý 3/2023, Nam Long sẽ phát hành tối đa 500 tỷ đồng trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, được chào bán riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là tổ chức, thông qua đại lý phát hành.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo. Lãi suất cho 6 tháng đầu tiên là 9,6%/năm, sau 6 tháng đầu, lãi suất được tính bằng tổng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 2,5%/năm.

Tài sản đảm bảo cho đợt phát hành là quyền sử dụng đất đối với khu đất tại xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An với tổng diện tích 49,2 ha. Giá trị tài sản đảm bảo là 945,4 tỷ đồng, căn cứ theo chứng minh thẩm định giá do CTCP Thẩm định giá Exim cấp ngày 12/6/2023.

Nam Long dự kiến sử dụng vốn huy động để đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư Nam Long 2, thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ, phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng, TP Cần Thơ do CTCP Đầu tư Nam Long – Chi nhánh Cần Thơ làm chủ đầu tư. Tính đến nay, dự án này đã được phê duyệt đồ án chi tiết quy hoạch 1/500 và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dự án có quy mô gần 44 ha, vốn đầu tư gần 500 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn 1 gồm 51 biệt thự nhà phố Valora, 350 lô đất nền. Giai đoạn 2 gồm 72 căn nhà liền thổ Valora, 182 lô nền đất. Giai đoạn 3 gồm 85 căn biệt thự nhà phố Valora và 398 lô đất nền.

Tổ chức tư vấn hồ sơ chào bán và đại lý phát hành là CTCP Chứng khoán Quốc tế Việt Nam (VIS), trong khi đại lý quản lý tài khoản và đại lý quản lý tài sản đảm bảo là Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh TP HCM.

>>> Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ấm dần với loạt thương vụ huy động vốn nghìn tỷ

Thời điểm gần nhất là vào tháng 12/2022, Nam Long phát hành thành công lô trái phiếu NLGH2229002 với tổng giá trị theo mệnh giá 500 tỷ đồng cho Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC).

Lô trái phiếu có kỳ hạn tối đa 7 năm, đáo hạn ngày 28/3/2029. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có bảo đảm bằng tài sản là cổ phiếu của Nam Long tại công ty con (CTCP Nam Long VCD, 1.850 tỷ đồng tương ứng với 51% giá trị thị trường) và công ty liên doanh (Công ty CP TNNH Mizuki, 1.501 tỷ đồng tương ứng 50% giá trị thị trường).

Trái phiếu có lãi suất 12,94%/năm, được tính toán bằng tổng của lãi suất cơ bản cố định tính theo VND cộng biên độ 3,5%/năm. Mục đích phát hành trái phiếu nhằm thực hiện dự án Waterpoint giai đoạn 2 (bằng hình thức góp vốn vào công ty con Nam Long VCD).

Đây là đợt thứ hai, đồng thời là đợt cuối cùng, theo thỏa thuận phát hành giữa Nam Long và IFC. Trước đó vào tháng 6/2022, lô trái phiếu NLGH2229001 có mệnh giá 500 tỷ đồng mà Nam Long phát hành cho IFC có lãi suất ở mức 9,35%.

Trong cơ cấu vay nợ tài chính, tính đến 30/6/2023, dư nợ trái phiếu của Nam Long đang ở mức hơn 2.584 tỷ đồng. Trái chủ sở hữu loạt trái phiếu của Nam Long là Chứng khoán TCBS, Manulife Việt Nam, Bảo hiểm nhân thọ AIA Việt Nam, Bảo hiểm nhân thọ Generali Việt Nam,...

Những giao dịch thế chấp

Số tiền mà Nam Long “đổ” vào các dự án là không nhỏ, đòi hỏi doanh nghiệp phải huy động được một nguồn vốn lớn để triển khai các dự án. Vì vậy, doanh nghiệp đã thế chấp hàng loạt tài sản gồm tài khoản thanh toán, tài khoản thu, các khoản tiền gửi, cổ phần,… tại các ngân hàng.

Theo thông tin từ Cục đăng ký quốc gia về giao dịch tài sản đảm bảo (Bộ Tư pháp), ngày 4/5/2023, Nam Long mang 29 triệu cổ phần do CTCP NLG – NNR – HR FUJI phát hành đi thế chấp tại ngân hàng OCB chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Trước đó, doanh nghiệp cũng từng thế chấp loạt cổ phần, tài khoản thu, các khoản tiền gửi,…cho ngân hàng.

Đơn cử, năm 2020, Nam Long đã thế chấp tài khoản thu và các khoản tiền gửi tại Ngân hàng TNHH Một thành viên Standard Chartered (Việt Nam) – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tài sản đảm bảo gồm Tài khoản thu số 90303536002 và các khoản tiền gửi thuộc bất kỳ loại hình nào có Nam Long đứng tên, dù là tiền gửi riêng hay tiền gửi chung với bất kỳ bên nào khác…

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng thế chấp tài khoản thanh toán số 0100100035107004 (Tài khoản); bất kỳ và toàn bộ các khoản tiền được ghi có trên Tài Khoản cùng với các khoản tiền thu được từ bất kỳ khoản thanh toán nào có thể được nhận hoặc liên quan đến Tài Khoản… tại Ngân Hàng OCB Chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh và Ngân hàng TNHH Một thành viên Standard Chartered (Việt Nam) – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh.

Tháng 3/2019 Nam Long đã th chấp 72.500.000 cổ phần do Công ty Cổ phần NLG-NNR-HR FUJI phát hành, theo giấy chứng nhận số 01/GCNSHCP, ngày phát hành 18/03/2019, mệnh giá 10.000 đồng/CP tại Ngân Hàng OCB chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tháng 10/2018 doanh nghiệp cũng thế chấp 91.650.000 cổ phần do Công ty Cổ Phần Southgate phát hành, theo giấy chứng nhận số 01/GCNSHCP, ngày phát hành 28/08/2018, mệnh giá: 10.000 đồng/CP tại Ngân Hàng OCB Chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tháng 6/2018 doanh nghiệp thế chấp hơn 80 triệu cổ phần, có tổng giá trị mệnh giá 808 tỷ đồng do Công ty cổ phần Nam Long VCD phát hành thuộc sở hữu của Nam Long cùng cổ tức, lãi hoặc các quyền và lợi ích liên quan đến số cổ phần này.

Đồng thời, Nam Long cũng thế chấp toàn bộ quyền, quyền sở hữu và lợi ích của doanh nghiệp đối với các tài khoản trái phiếu, tài khoản trả lãi, tài khoản dự phòng trả lãi, tài khoản tích lũy trả nợ gốc, tài khoản thế chấp mở tại Ngân hàng OCB – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh và toàn bộ số dư ghi có hoặc sẽ được ghi có trong các tài khoản này.

Bên cạnh đó, Nam Long còn thế chấp các dự án làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng.

Cụ thể, vào tháng 9/2020 doanh nghiệp đã thế chấp toàn bộ lợi ích phát sinh từ quyền đòi nợ khoản tiền phát sinh từ các Hợp đồng liên quan đến việc mua nhà ở đối với các căn hộ thuộc một phần dự án Khu dân cư Hoàng Nam (Block D Akari Hoàng Nam quy mô 35.882,4 m2), Phường An Lạc, Quận Bình Tân tại Ngân Hàng OCB Chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh.

Lãi sau thuế 2023 của Nam Long ước đạt 974 tỷ đồng

6 tháng đầu năm 2023, doanh thu thuần và lãi ròng của Nam Long  đạt lần lượt 1.189 tỷ đồng và 128 tỷ đồng (tăng 15%). Theo Công ty, chiếm phần lớn trong doanh thu thuần là doanh thu bán nhà và căn hộ thuộc các dự án trọng điểm như Southgate và Akari với 1.038 tỷ đồng.

So với kế hoạch lãi ròng 586 tỷ đồng đề ra cho năm 2023, Công ty mới chỉ thực hiện được gần 22% sau 6 tháng đầu năm.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Nam Long tại ngày 30/06/2023 xấp xỉ 27.000 tỷ đồng, không thay đổi đáng kể so với đầu năm. Đáng chú ý, lượng tồn kho tăng 10%, lên hơn 16.000 tỷ đồng, chủ yếu do tăng giá trị bất động sản dở dang tại các dự án Izumi, Akari và Cần Thơ.

Theo báo cáo phân tích mới đây từ CTCP Chứng khoán BIDV (BSC), năm 2023  dự phóng Nam Long ghi nhận doanh thu thuần và lãi sau thuế lần lượt là 4,965 tỷ đồng và 974 tỷ đồng, tăng 14% và 15% so với năm 2022.

Trong đó, doanh thu của Nam Long vẫn chủ yếu đến từ việc kinh doanh bất động sản tại các dự án Akari, Cần Thơ và Izumi. Đặc biệt, BSC kỳ vọng doanh nghiệp có thể ghi nhận thu nhập đột biến từ thoái vốn 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước và bán sỉ tại Kikyo (quận 9 cũ).

BSC đánh giá cao việc Nam Long chú trọng hơn vào phân khúc nhà ở xã hội. Bên cạnh cam kết phát triển 20.000 sản phẩm nhà ở xã hội trong những dự án doanh nghiệp đang triển khai, Nam Long đang xem xét đầu tư thêm 6 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích 46,8 ha tại 3 tỉnh thành Đồng Nai, Hải Phòng, Cần Thơ.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra vào sáng ngày 22/4, Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang cho biết HĐQT định hướng Nam Long "phải xuyên thủng thị trường với dòng sản phẩm 'affordable housing' (nhà ở vừa túi tiền). Đây đúng là sở trường của Nam Long, chúng ta đã chuẩn bị từ những thập niên 90 với dòng sản phẩm Ehome, EhomeS, Flora, Valora đều hướng đến người có nhu cầu ở thực".