Ngân hàng và câu chuyện vỡ trận condotel (Bài 1): Tại anh tại ả, tại cả đôi bên!

Lời tòa soạn: Thực tế, thời gian qua, condotel đã gây ra nhiều tranh cãi về pháp lý cũng như cam kết đầu tư. Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư Condotel l ở Việt Nam, tại diễn đàn bất động sản du lịch ven biển được tổ chức vừa qua, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Ông Lee Pearce – đại diện Tập đoàn Accor Hotel cũng từng cảnh báo, loại hình condotel là tích cực, bùng nổ tại Mỹ những năm 2002 đến năm 2006. Tuy nhiên người mua cũng cần ý thức được một số cạm bẫy từng xảy ra trong lịch sử để tránh rủi ro.Ông chỉ ra thực trạng, nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm “Take money and run - Kiếm được tiền và chạy”.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư. Lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12-15% là quá khó khăn. Từ khi loại hình này được du nhập hàng loạt định chế nhà băng cũng tham gia đồng loạt cấp vốn. Những hệ quả khó lường từ việc các doanh nghiệp bỏ ngoài tai cảnh báo của Nhà quản lý và cơ quan chức năng đã khiến loại hình này trở thành mối ẩn họa tiềm tàng trong chuỗi phát triển nền kinh tế hiện nay. Bài học chúng ta rút ra ở đây qua câu chuyện này là gì?

Ngân hàng đua nhau cho DN vay triển khai Condotel

Vài năm gần đây, Condotel trở thành một loại hình đầu tư hấp dẫn khiến nhiều ngân hàng đã tìm cách bắt tay chủ đầu tư cung cấp tín dụng cũng như hỗ trợ tối đa cho người mua nhà.

Sự tham gia vào chuỗi đầu tư dạng Condotel không chỉ ở các "ông lớn" ngân hàng thương mại nhà nước như Vietcombank, VietinBank hay BIDV, nó còn thu hút được các ngân hàng cổ phần tầm trung như MBBank, Techcombank, SHB,...

Trong đó, Vietcombank đã và đang triển khai chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi muốn mua căn hộ và biệt thự tại một dự án Sonasea Condotel & Villas do CEO Group làm chủ đầu tư. 

Với dự án này, Vietcombank hỗ trợ 50% giá trị căn hộ, thời gian tài trợ 15 năm với lãi suất 0% cho đến khi người mua nhận nhà hoàn thiện.

MBBank cũng nhanh chóng gia nhập thị trường này khi "bắt tay" với Vietcombank cam kết hỗ trợ khách hàng vay tại dự án Dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort.

Theo đó, tại dự án này, hai ngân hàng đưa ra cam kết hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị căn hộ, biệt thự, tối thiểu trong 5 năm và tối đa 20 năm với phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Lãi suất tối đa là 8%/năm.

Bên cạnh đó, BIDV cũng tham gia bảo lãnh dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang với cam kết mua lại căn hộ với giá trị tối thiểu bằng 108% giá bán.

Không đứng ngoài cuộc chơi, VietinBank đang tham gia bảo lãnh một vài dự án Condotel như Swisstouches La Luna Resort, The Arena Cam Ranh, Wyndham Soleil Đà Nẵng… Tại những dự án này, ngân hàng áp dụng chính sách bảo lãnh hỗ trợ cho khách hàng vay đến 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 0% cho đến khi nhận bàn giao căn hộ.

Techcombank cũng tham gia tài trợ cho vay dự án Condotel Grand World Phú Quốc với mức hỗ trợ 60% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ hỗ trợ lãi suất 0% trong 12 tháng.

Vỡ cam kết, dân vây hội sở ngân hàng

Giữa tháng 7/2020, hàng trăm người mua căn hộ tại dự án Sơn Thịnh 2 (số 2A Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam, TP Vũng Tàu) vừa có đơn cầu cứu các cơ quan chức năng Bà Rịa - Vũng Tàu về việc mua chung cư bị biến thành condotel và không được làm sổ đỏ theo cam kết.

Hiện nhiều cư dân tại đây treo băng rôn phản đối chủ đầu tư đem toàn bộ số căn hộ đã bán đem thế chấp ngân hàng với số tiền lên đến hàng ngàn tỉ đồng và hiện đã mất khả năng trả nợ. Với tình trạng này, việc làm giấy chứng nhận sở hữu nhà của người dân là bất khả thi.

Chị Trần Thị Hồng Nhung (phường 3, TP Vũng Tàu) cho biết đã ký hợp đồng mua chung cư tại dự án này với chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh (phường 2, Vũng Tàu) từ 2011. Tất cả hồ sơ giấy tờ đều ghi rõ là căn hộ sở hữu lâu dài và đã thanh toán 90% giá trị hợp đồng.

Nhưng mới đây đại diện Công ty Sơn Thịnh cho biết dự án này là căn hộ du lịch nên không có chứng nhận căn hộ sở hữu lâu dài.

"Tôi mua nhà để ở chứ không phải kinh doanh và đã đọc kỹ hợp đồng, toàn bộ giấy tờ hợp đồng và câu chữ trong đó đều là mua bán căn hộ sở hữu lâu dài chứ không có chữ nào là căn hộ dịch vụ du lịch hay condotel sau này. Thế mà giờ đây công ty lại nói khác hoàn toàn với hợp đồng ký với tôi nói rằng đây là căn hộ du lịch", chị Nhung bức xúc cho biết.

Sau nhiều lần thay đổi chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp Sơn Thịnh hiện nay là ông Hoàng Ngọc Hưng khẳng định với cư dân ngày 12-7 rằng, theo giấy phép xây dựng thì chung cư Sơn Thịnh 2 là công trình căn hộ dịch vụ du lịch (một dạng condotel) chứ không phải căn hộ sở hữu lâu dài như nhiều khách hàng đã ký hợp đồng với chủ sở hữu cũ.

Theo đó, Công ty Sơn Thịnh sẽ tiếp quản chung cư này từ 1-8 để quản lý và hoạt động theo đúng mô hình dự án căn hộ du lịch.

Ngoài ra, chủ trước của doanh nghiệp đã đem toàn bộ tài sản và 400 căn chung cư trong tòa nhà thế chấp ngân hàng và đã mất khả năng trả nợ. Nếu người dân muốn làm sổ thì phải cùng doanh nghiệp đóng thêm tiền trả ngân hàng để lấy hồ sơ và hoàn thành nghĩa vụ theo đúng quy định của nhà nước.

Đầu năm nay, Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản FLC Homes (FLC Homes) có thông báo đối với các khách hàng về việc tạm dừng chi trả lợi nhuận theo nội dung đã cam kết. Theo đó, Công ty này quyết định tạm thời dừng chi trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng ở một số dự án nghỉ dưỡng gồm: The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long (năm đầu).

Doanh nghiệp này cho biết sẽ thông báo về thời hạn trả lợi nhuận cụ thể ngay sau khi tổ chức y tế thế giới WHO tuyên bố hết dịch, khi các cơ sở kinh doanh FLC trở lại hoạt động.

Bên cạnh đó, công ty đề nghị khách hàng cân nhắc chuyển đổi phần lợi nhuận sang voucher nghỉ dưỡng, vé máy bay hoặc đối trừ các sản phẩm bất động sản khác của Tập đoàn FLC.

Một nhà đầu tư tại dự án condotel FLC Quảng Ninh cho biết, chủ đầu tư cam kết hằng năm sẽ trả lợi nhuận 12% mỗi năm làm 2 đợt vào tháng 1 và 7 hàng năm. Thế nhưng, chủ đầu tư đã chậm trả cam kết từ giữa năm 2019 thời điểm đó chưa có ảnh hưởng gì bởi dịch bệnh khiến nhiều khách hàng phải “gồng gánh” trả lãi ngân hàng khi vay vốn mua condotel. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã căng băng rôn trước trụ sở của Tập đoàn FLC để đòi quyền lợi.

Ban đại diện khách hàng tại dự án Cocobay Đà Nẵng cho biết, thời gian vừa qua nhiều chủ sở hữu đã có đơn kêu cứu gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bày tỏ mong muốn NHNN xem xét, hỗ trợ về tình trạng nợ xấu, có thể dẫn đến mất nhà trong khoản vay đối với ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) tại dự án này.

Nêu tại đơn kêu cứu, khách hàng trình bày, theo hợp đồng mua bán với Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) – chủ đầu tư dự án khu mua căn hộ ở đây khách hàng sẽ được nhận thu nhập cam kết cho thuê căn hộ cho 8 năm với mức chi trả từ 12% - 12,5/% giá trị căn hộ /năm mà không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh.

Bên cạnh đó, người mua nhà sẽ được ngân hàng SHB cho vay vốn đến 70% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ hình thành trong tương lai, mà không phải chứng minh tài chính, nguồn tiền trả lãi và gốc được lấy từ thu nhập do Công ty Thành Đô chi trả. SHB đã tiến hành thẩm định pháp lý và tài chính của dự án và là ngân hàng độc quyền duy nhất cho vay cả chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này.

Do đó theo quy định của Luật Tín dụng thì SHB quản lý toàn bộ luồng tiền thu chi cũng như tất cả các tài sản thế chấp của chủ đầu tư và chủ sở hữu tại dự án. Đồng thời SHB cũng là ngân hàng bảo lãnh tiến độ xây dựng cho dự án theo quy định của Luật Kinh doanh Bất Động sản.

Ngoài ra, với cam kết 3 bên ký giữa SHB, Thành Đô và người vay vốn mua nhà trong đó quy định rõ nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện của mỗi bên thì các chủ sở hữu cho rằng quyền lợi của họ sẽ được SHB giám sát và đảm bảo.

“Với những căn cứ như trên và niềm tin vào uy tín của ngân hàng SHB, rất nhiều chủ sở hữu sau khi cân nhắc về khả năng trả nợ từ nguồn thu nhập cam kết được SHB thẩm định, đã mạnh dạn đầu tư vào dự án bằng vốn tự có 40% và vay SHB 55% để nộp đủ 95% giá trị căn hộ. Họ đã chấp nhận mua với giá cao hơn rất nhiều so giá thị trường tại thời điểm đó” - thành viên ban đại diện cho hay.

Tuy nhiên, khi dự án “vỡ trận” Công ty Thành Đô thông báo dừng trả thu nhập cam kết, nhiều khách hàng phải trầy trật với khoản lãi vay ngân hàng. Điều khiến khách hàng bức xúc là trong suốt thời gian vay vốn vừa qua, lãi suất cho vay của SHB với khoản vay liên tục tăng cho đến tận ngày 20/3/2020 thì SHB mới thông báo giảm 0.2%/năm. Cực chẳng đã khách hàng của dự án này đã rồng rắn kéo nhau bao vây trụ sở ngân hàng SHB để đòi quyền lợi.

Thực tế cho thấy, với các dự án có qui mô tương đối lớn, cùng với nhóm khách hàng "cao cấp", việc cấp tín dụng cho khách hàng khi mua bất động sản tại các dự án Condotel được xem như một miếng bánh ngon cho các ngân hàng.

Tuy nhiên, vụ việc dự án Cocobay Đà Nẵng, một dự án condotel khá nổi tiếng trong nước, phá vỡ cam kết thanh toán lợi nhuận cho khách hàng đã làm "rúng động" giới đầu tư.

Nguyên nhân được chủ đầu tư của Cocobay, Tập đoàn Empire, đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lí chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Điều này đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về rủi ro cho người mua cũng như ngân hàng khi tham gia tài trợ cho dự án. Với tổng các khoản vay có thể lên đến hàng nghìn tỉ đồng, ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng như thế nào khi có tình huống tương tự xảy ra với Cocobay?

Vai trò ngân hàng trong chuỗi condotel

Để có thể hiểu rõ được điều này cần tìm hiểu về vai trò của ngân hàng trong chuỗi tài chính condotel là gì.

Trong đầu tư condotel, ngân hàng vừa có thể cho chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án vay vốn, như vậy, có thể không là người trực tiếp nhưng có thể hiểu ngân hàng là một trong những đối tượng cấp vốn cho dự án condotel. Với những con số lãi suất đã được tính toán kĩ lưỡng, ngân hàng kì vọng sẽ thu được lãi từ việc giải ngân tiền vào các dự án này.

Khi cho vay, ngân hàng thường có những biện pháp kĩ lưỡng về thẩm định tài chính và tài sản bảo đảm (có thể là tài sản phát sinh từ dự án hoặc tài sản khác).

Nhiều năm trước, trrong báo cáo gửi Quốc hội về các vấn đề của ngành, đánh giá về tình hình thị trường bất động sản thời gian qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cảnh báo thực trạng có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng; trong khi đó, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đổ tiền quá nhiều vào condotel trong khi số lượng condotel lớn sẽ dẫn tới bội thực.

“Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân khách hàng cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư “thất thủ”, nói không thể trả tiền được, ngân hàng siết tài sản này, khách hàng có thể mất trắng.

Ngân hàng ôm vào một mớ condotel không bán được cho ai. Vì vậy cần khuyến nghị tạm dừng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng” - ông Đính nhấn mạnh.

Theo Bộ Công an, hiện nay, một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản căn hộ du lịch cho người mua, dần hợp thức các căn hộ du lịch thành nhà ở, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh xã hội.

Việc chưa rõ ràng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu (sổ hồng) loại hình này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng nguy cơ mất an toàn tín dụng do hầu hết các dự án căn hộ du lịch đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng.

"Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng căn hộ du lịch sẽ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại ngân hàng khác nhau, như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại ngân hàng", Bộ Công an nhận định.

Rõ ràng những cảnh báo từ trước đây của cơ quan quản lý từ Chính phủ cho đến Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành đều bị các ngân hàng phớt lờ vì mối lợi trước mắt để bây giờ hậu quả mà cả xã hội phải gánh là áp lực lên hạ tầng và câu chuyện quản lý lại phải đi giải quyết những tranh chấp giữa các bên.

Bài 2: Ngân hàng phớt lờ cảnh báo, cơ quan quản lý lãnh đủ