Nghịch lý bất động sản: Hàng loạt dự án nhà ở xã hội mở bán hàng chục lần vẫn 'ế'

Mở bán hơn 20 lần mới  hết

Thông tin dự án nhà ở xã hội Ecohome Nhơn Bình của Capital House tại Bình Định mở bán đến lần thứ 10 nhưng vẫn “ế ẩm”, không có khách mua đang thu hút sự quan tâm của dư luận.

Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Định nhiều lần công bố tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội Ecohome Nhơn Bình với số căn hộ được bán là 200 căn, tuy nhiên đến đợt tiếp nhận hồ sơ lần thứ 10 con số này vẫn không giảm.

Trước đó, ngày 8/4, Sở Xây dựng Bình Định cũng đã công bố tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội dự án này lần thứ 9. Ngày 4/3 là lần công bố thứ 8 với số căn hộ được bán là 200 căn hộ.... Giá trung bình đã gồm thuế VAT nhưng chưa có phí bảo trì là 11,82 triệu đồng/m2.

Nhà ở xã hội Ecohome Nhơn Bình là dự án đầu tiên của Capital House tại Bình Định. Theo giới thiệu, dự án sẽ được xây dựng theo tiêu chí xanh EDGE, sử dụng các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường và áp dụng các giải pháp sử dụng năng lượng, tài nguyên nước.

Mặc dù là nhà ở xã hội, nhưng dự án được quảng cáo là sẽ mang đến một không gian sống xanh lý tưởng, an ninh an toàn tuyệt đối cho cư dân với hệ thống tiện ích nội khu phong phú như shophouse, bể bơi ngoài trời, công viên cây xanh…

Tuy nhiên, việc bán hàng tại dự án này có vẻ đang “gặp khó” khi Sở Xây dựng tỉnh Bình Đình nhiều lần công bố công bố tiếp nhận hồ sơ nhưng không có khách mua.

Không chỉ riêng Ecohome Nhơn Bình của Capital House rơi vào tình trạng ế ẩm, trước đó, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán nhiều lần vẫn không có khách mua. Thậm chí có những dự án mở bán hơn 20 lần mới hết.

Điển hình nhất là dự án Bamboo Garden của Công ty CP Tập đoàn CEO (CEO Group), chủ đầu tư dự án này phải ròng rã mở bán tới 21 lần trong 5 năm mới bán hết 346 căn hộ. Tháng 9/2020, chủ đầu tư tiếp tục mở bán lần thứ 22 với 44 căn hộ cho thuê.

Dự án nhà nhà ở xã hội Bamboo Garden do CEO Group làm chủ đầu tư thuộc khu đô thị Sunny Garden City ở Quốc Oai (Hà Nội) gồm 2 toà chung cư cao 9 tầng, được xây dựng tại ô đất có diện tích 10.582m2 với 432 căn hộ, diện tích dao động từ 48m2 - 66m2.

Ban đầu, Bamboo Garden vốn là dự án thương mại nhưng được Tập đoàn CEO xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội vào năm 2014. Dự án được bán trong thời điểm còn gói tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng và được hưởng những ưu đãi của nhà nước dành cho chủ đầu tư.

Nhưng trái ngược với nhiều dự án nhà ở xã hội phải tranh nhau xếp hàng mua, Bamboo Garden lại không nhận được sự quan tâm của người dân với lý do dự án này quá xa trung tâm và khó cạnh tranh với nhà đất thổ cư khu vực lân cận.

Giá bán tạm tính căn hộ nhà ở xã hội tại Bamboo Garden là 9.960.000 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì); giá cho thuê là 48.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì). Có lẽ, đây là dự án nhà ở xã hội xác lập mức kỷ lục với số lần nhận hồ sơ mua nhà tới hơn 20 lần.

Tương tự dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư, vào tháng 3/2021 mới đây cũng thông báo tiếp nhận hồ sơ đợt thứ 19. Theo tìm hiểu, nhà ở xã hội AZ Thăng Long có tổng số 1.496 căn hộ, được bán suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa hết hàng.

Hay như dự án nhà ở xã hội tại ô đất 5.B2 (Đông Hội, Đông Anh, Hà Nội) do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư với tổng số 504 căn hộ. Dự án cũng được mở bán hàng chục lần nhưng chưa bán hết. Mặc dù ở xa trung tâm, nhưng mức giá chủ đầu tư đưa ra là 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì).

Dự án NƠXH Phú Lãm (Hà Đông) cũng qua 6 năm bán song vẫn còn tồn đọng rất nhiều căn chưa bán được…

Nghịch lý “thừa nhưng vẫn thiếu”

Thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.

Riêng trong năm 2019, bộ này đã hoàn thành 9 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá kết quả trên vẫn còn rất thấp so với yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Nguồn cung NƠXH đang rất thiếu hụt so với nhu cầu thực của phân khúc này, hiện đang có khoảng 4 triệu công nhân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở.

Thế nhưng nhiều dự án đã hình thành, đáp ứng nguồn cung cho thị trường vẫn xảy ra tình trạng tồn kho, kém thanh khoản. Vậy nguyên nhân do đâu?

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của nghịch lý trên là do hạ tầng quanh dự án không đồng bộ, thiếu tính kết nối. Nhà ở vẫn chạy trước hạ tầng một bước. Giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ và phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các dự án được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng, kết nối giao thông với các khu vực khác, chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ thấp… Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở.

Ngoài ra, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường NƠXH đã chững lại cả về nguồn cung lẫn cầu do một thời gian dài không có gói tín dụng thay thế. Hiện tại, Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai gói vay ưu đãi cho NƠXH, nhưng mức vốn thấp hơn nhiều so với nhu cầu vay vốn của người dân.