Nhà ở xã hội: Thực tế Việt Nam và kinh nghiệm thế giới

Tổng quan thị trường nhà ở xã hội

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu. Nếu tính cả nguồn cung hoàn thành và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, (tương đương với 51% tổng nhu cầu).

Đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển hình có thể kể đến như: HUD Việt Nam, BIC Việt Nam và Him Lam tại khu vực phía Bắc. Khu vực miền Trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; và phía Nam có Nam Long, Hoàng Quân, TTC land, CC1...

Ngày 3/4/2023, Chính phủ ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai thành phố lớn tập trung nhiều khu công nghiệp, năm 2023 Hà Nội dự kiến phát triển 6.117 căn nhà ở xã hội thuộc 11 dự án và Thành phố Hồ Chí Minh có kế hoạch xây dựng thêm 3.800 căn tại 6 dự án.

Kinh nghiệm từ các nước Châu Á

Nghiên cứu của Công ty Dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield (Cushman & Wakefield) về các thị trường khu vực châu Á cho thấy, nhà ở xã hội tại các nước như Hồng Kông, Hàn Quốc, và Singapore được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp cho đối tượng thu nhập thấp, với đầy đủ các tiện nghi cơ bản.

So với thị trường nhà ở xã hội, Hồng Kông chỉ có nhà chung cư, tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở. Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở mức 70/30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.

Ở Singapore, nước này quy định nghiêm hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu 99 năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.

Còn ở Hàn Quốc, các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Quay về thị trường Việt Nam, dù Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách khuyến khích các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho mọi người có thu nhập thấp và người gặp khó khăn về nhà ở để ổn định cuộc sống, bảo đảm an sinh xã hội. Mặc dù vậy, người mua nhà ở xã hội vẫn còn gặp nhiều khó khăn như: Để được mua nhà ở xã hội, người mua cần nằm trong diện ưu đãi và thỏa mãn các điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình; người mua phải chờ bốc thăm và nộp rất nhiều giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở.

“Nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như tăng trưởng kinh tế. Đối với các chủ đầu tư dự định tham gia vào lĩnh vực này trong thời gian tới, việc cân bằng giữa giá bán, chất lượng công trình và các yếu tố bền vững là vô cùng quan trọng. Điều quan trọng đối với các nhà phát triển là tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và nghiên cứu khả thi trước khi bắt đầu dự án”, đại diện Cushman & Wakefield chia sẻ.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cùng với hơn 400 dự án sẽ được xây dựng có tổng quy mô khoảng 454.000 căn, tuy nhiên nguồn cung vẫn chưa được đáp ứng được so với nhu cầu thực tế. Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt là định hướng, là căn cứ quan trọng để các Bộ, ngành và các địa phương triển khai thực hiện, đảm bảo đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo nội dung của dự đề án.

Việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp người dân có thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống để tạo ra của cải vật chất góp phần cùng sự phát triển chung của toàn xã hội. Có thể nói nhà ở xã hội đang được xem như một công cụ đảm bảo an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản.