Nhu cầu ở thực của khách hàng là “điểm tựa” để tái cấu trúc thị trường bất động sản Đà Nẵng

Nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện

Thị trường bất động sản Đà Nẵng 2023 tiếp tục trải qua khó khăn, thách thức, tuy nhiên được dự báo có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024. Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó tạo được đột phá, nhưng sẽ đan xen nhiều cơ hội mới.

Nhìn lại toàn cảnh thị trường Đà Nẵng năm 2023, ông Trần Trọng Vũ, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS tại Đà Nẵng cho biết, cuối năm thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với đầu năm.

Trong đó, các sản phẩm đang được thị trường hấp thụ nhiều nhất với lượng tìm kiếm tăng vọt là đất nền và các chung cư giá rẻ tại một số khu vực như Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân, FPT, Bàu Tràm Lakeside... với mức giá tăng nhẹ từ 5-10% so với thời điểm đầu năm.

Ở phân khúc chung cư lực bán cũng được hấp thụ tốt, có thể kể đến các sản phẩm mở bán như FPT Plaza với 27 triệu đồng/m2; The Panoma của Sun Group ghi nhận mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá thấp so với mặt bằng cung ở phân khúc cao cấp.

“Một điểm đáng chú ý là năm nay các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền được giới đầu tư tìm mua khá nhiều. Hầu hết các sản phẩm tạo được dòng tiền trên 4%/năm so với giá vốn đều được giao dịch thành công”, ông Vũ đánh giá

Theo Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, không giống các địa phương khác, đỉnh bất động sản Đà Nẵng được thiết lập từ đầu năm 2019, sau đó suy thoái và giảm sâu do gặp biến động bởi dịch Covid-19. Đến thời điểm “đỉnh sóng” của thị trường bất động sản năm 2022, thị trường này đã nhanh chóng lấy lại được phong độ nhưng giá bất động sản vẫn chưa hoàn toàn phục hồi. Điều này cho thấy, bất động sản Đà Nẵng đang có độ nét so hơn với các địa phương khác.

Tiếp đó, so với các thành phố trực thuộc trung ương khác, giá bất động sản vẫn còn khá rẻ vì vậy lợi suất đầu tư tạo dòng tiền tại địa phương này khá cao, hiệu quả khai thác dòng sản phẩm như tòa căn hộ, villa du lịch... đạt tỷ lệ trung bình 3-5%/năm.

Dẫn thông tin khảo sát, ông Vũ cho biết năm 2023 thị trường bất động sản Đà Nẵng nở rộ 2 loại hình bất động sản rất bền vững là Villa du lịch trong phố tập trung tại khu vực ven biển Sơn Trà, An Thượng, Nam Việt Á, Sơn Thủy và tòa căn hộ... Vốn phân bổ cho loại hình Villa du lịch trung bình từ 14-20 tỷ/căn và có thể tạo được dòng tiền từ 50-80 triệu đồng/tháng.

“Tòa căn hộ thì mức giá cho thuê trung bình ghi nhận là 3,5-4 triệu đồng/tháng cho căn studio và trung bình căn 1 phòng ngủ có giá 4,5-5,5 triệu đồng/tháng. Loại hình này phát triển mạnh và đồng đều ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm”, ông Trần Trọng Vũ thông tin thêm.

Phát triển nhu cầu ở thực, hỗ trợ thanh khoản thị trường

Đánh giá về tiềm năng bất động sản Đà Nẵng 2024, ông Vũ nhận định, thị trường sẽ có nguồn cung lớn về chung cư trong thời gian tới khi các Chủ đầu tư bất động sản đang hoàn thiện pháp lý và dần mở bán từ quý 3/2024.

Đặc biệt, Đà Nẵng hiện đang là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng nguồn cung nhà ở xã hội, giá ở giá bình dân với số lượng hơn 15.000 căn. Ngay trong tuần đầu năm 2024, địa phương cũng đã đăng công khai rao bán nhà ở xã hội đợt đầu tiên. Song, trên thực tế, vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của người dân.

Lý giải về vấn đề này, ông Vũ thông tin, một mặt nhà ở xã hội tại Đà Nẵng hiện nay mới đang tập trung chủ yếu ở khu vực Liên Chiểu, còn tại phía Nam và Tây Nam thành phố thì gần như không có dự án mới. Còn mặt khác, mức độ tăng dân số tại Đà nẵng hiện nay là 2,51%/năm, do đó nguồn cung nhà ở xã hội hiện có nhiều nhưng cũng chưa đủ để có thể đáp ứng. Bằng chứng rõ nhất là trong năm 2023 đã có gần 15 đợt mở bán với 1700 sản phẩm mở bán chung cư nhà ở xã hội và đều hết hàng nhanh chóng.

Từ câu chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản thì nguồn cầu ở thực là động lực lớn nhất để hỗ trợ thị trường. Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS cho rằng, trong năm 2023 nhiều sàn phân phối bất động sản đã phải gặp nhiều khó khăn do nguồn cung mới khan hiếm, thị trường không hấp thụ được khiến các sàn phải cắt giảm nhân sự. Thậm chí có nhiều nơi phải đóng cửa, ngừng hoạt động nhưng các đơn vị kinh doanh môi giới bất động sản chuyên về các sản phẩm nhà phố, chung cư, thổ cư vẫn phát triển mạnh và mô hình ngày càng được nhân rộng.

“Lấy ví dụ như Tuấn 123; Hoàng Gia; Phố Xanh; Nhà phố Việt Nam... vẫn đang hoạt động mạnh mẽ, quy mô duy trì con số hàng trăm người. Chứng tỏ lực cầu ở thực đang chiếm tỷ trọng lớn trong giai đoạn này”, ông Vũ nói.

Khẳng định việc các doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc lại sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc ở thực, giá rẻ nhằm cải thiện thanh khoản được xem là tin vui cho thị trường bất động sản từ giai đoạn này trở đi.

Tuy nhiên, ông Vũ nhấn mạnh: “Vì hiện tại kinh tế thế giới vẫn còn rất khó khăn và sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản Việt Nam, các Chủ đầu tư khi ra hàng trong năm 2024 cần phải đáp ứng đủ 3 tiêu chí. Cụ thể, giá bán hợp lý với thị trường; đảm bảo thanh toán tiến độ trung bình 24-36 tháng; có các chính sách hỗ trợ tín dụng và chiết khấu cao sẽ được thị trường đón nhận”.