Những kiểu hợp đồng mua bán nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro

1. Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Hợp đồng viết tay là hình thức mua bán, chuyển nhượng nhà đất chỉ do 2 bên tự lập và ký với nhau. Vì không có cơ quan có thẩm quyền hay tổ chức công chứng nào xác nhận nên hợp đồng này không được công nhận về mặt pháp lý.

Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay trót lọt, nhưng cũng không thiếu những trường hợp gặp rủi ro khiến “tiền mất tật mang”. Cụ thể:

- Khi xảy ra tranh chấp, kiện cáo, tòa chắc chắn sẽ tuyên hợp đồng mua bán nhà đất của hai bên là vô hiệu, người chịu thiệt chính là bên mua.

Trong nhiều trường hợp, người mua phải trả lại nhà đất nhưng nếu họ không tự nguyện, còn bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế.

- Trường hợp một mảnh đất nhưng được bán bằng giấy tờ tay cho nhiều người, đến khi nhóm người mua phát hiện mình bị lừa thì kẻ xấu đã ôm tiền cao chạy xa bay.

- Với những căn nhà chỉ có hợp đồng mua bán bằng tay thì nếu có cải tạo, sửa chữa, xây mới cũng là không phép. Nếu chính quyền phát hiện ra sẽ buộc phải tháo dỡ.

- Rủi ro khi mua phải mảnh đất đã bị thế chấp ngân hàng, chủ sở hữu không thanh toán hoặc chi trả khoản nợ dẫn đến ngân hàng tiến hành giải chấp để thu hồi nợ.

Để có thể có thêm thời gian huy động vốn mua nhà đất mà không phải vay lãi ngân hàng, nhiều người đã lựa chọn giải pháp ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Tuy nhiên, có nhiều người mua không tìm hiểu kỹ khi cho rằng đây chỉ là khoản phí để đảm bảo việc giao kết hợp đồng.

Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và ngắn hạn nên tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Người mua không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý rất có thể rơi vào bẫy của những kẻ lừa đảo hòng chiếm đoạt tài sản.

Người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế, có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc.

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, bao gồm toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố,… quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Vì thế nhiều người vẫn nghĩ có giấy ủy quyền trong tay thì chính là chủ nhà.

Nhiều người dân không muốn mất phí chuyển nhượng, không muốn nộp nên đã chọn giải pháp lập hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán. Đây thực chất chỉ là một loại giao dịch ảo để nhằm mục đích trốn thuê khi mua bán tài sản có giá trị cao.

4. Hợp đồng góp vốn

Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán bất động sản về bản chất là hình thức huy động vốn để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, dẫn đến tiền mất tật mang.

Khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết hợp đồng góp vốn cũng chưa được hoàn chỉnh. Điều này khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, khó giải quyết thỏa đáng nếu có tranh chấp xảy ra.

Bên cạnh đó, đối với loại hợp đồng này, thường chủ đầu tư sẽ soạn sẵn và người mua chỉ việc ký kết. Không loại trừ khả năng các điều khoản soạn sẵn trong hợp đồng rất lỏng lẻo, hai là các điều khoản này thường có lợi cho các công ty bất động sản. Khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng hoàn toàn bất lợi.