Những nhận định trái chiều về bong bóng bất động sản

"Bong bóng bất động sản" là một cụm từ không mới, đặc biệt là sau vụ vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2007 - 2011. Đến thời điểm hiện tại, sự tồn tại của bong bóng bất động sản đang ghi nhận nhiều tranh cãi.

Tại Tọa đàm công bố báo cáo kinh tế vĩ mô quý I/2021 do Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) tổ chức, nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng bong bóng tài sản đã xuất hiện, xảy ra trên thị trường bất động sản.

Theo đó, PGS.TS. Nguyễn Quốc Việt, Phó Viện trưởng Viện VEPR nhận định: “Thị trường tài sản có nhiều dấu hiệu cho thấy đang trong tình trạng bong bóng, có thể mang lại rủi ro cho hệ thống tín dụng và hoạt động kinh doanh”.

Ông Việt phân tích thêm: “Thực tế trong năm 2020, các thị trường tài sản đã có sự tăng trưởng đáng kể, chủ yếu vì đó là nơi trú ẩn cho khoản tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư và hộ gia đình.

Tuy nhiên, việc lãi suất huy động tiền gửi liên tục hạ do cầu tín dụng giảm đang đẩy dòng tiền tiết kiệm ra khỏi ngân hàng ngày càng nhanh hơn. Đặc biệt, cần lưu ý tình trạng bong bóng tài sản đang hình thành trên thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Dẫn đến, chính sách tiền tệ, cụ thể là công cụ lãi suất trong năm 2021 sẽ giảm hiệu quả đáng kể".

Tuy nhiên ở một góc nhìn khác, trả lời phỏng vấn báo chí, TS. Lê Xuân Nghĩa lại cho rằng: “Nếu gọi là hiện tượng bong bóng bất động sản thì phải sốt giá trên toàn tuyến. Còn thực tế thời gian gần đây cho thấy chỉ sốt đất ở một vài phân khúc, chủ yếu là đất nền và cũng chỉ ở một số tỉnh thành”.

Vị chuyên gia này cũng chia sẻ thêm: “Qua các phiên đấu giá gần đây nhất của các công ty cho thấy, hiện tượng đầu cơ, lừa đảo ở phân khúc này là rất lớn. Những đối tượng như vậy mua bán trao tay, mua xong, làm giá rồi bán ngay. Hiện tượng này thổi giá đất lên cao mà không căn cứ trên nhu cầu thực tế và đã có nhiều người dân bị lừa. Tuy nhiên, chỉ có phân khúc đất nền và ở một số địa phương là sốt ảo như vậy nên không thể nói là bong bóng bất động sản”.

Còn nhớ, cách đây 2 năm, trước biến động của tình trạng sốt đất nhiều nơi, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng từng cảnh báo nhiều lần về tình trạng vỡ bong bóng bất động sản. Ông Hiếu phân tích: "Bất kỳ một sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng... thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện".

Liên quan đến dấu hiệu của bong bóng bất động sản, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - PGS.TS. Trần Kim Chung chỉ dẫn những dấu hiệu của bong bóng bất động sản bao gồm: Giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. Ở thời điểm năm 2018, đã không ít chuyên gia cảnh báo về dấu hiệu của bong bóng bất động sản xuất hiện và lịch sử cách đây 1 thập kỷ có thể lặp lại.

Trong cuốn "Tín dụng bất động sản và bong bóng bất động sản Việt Nam", TS. Đoàn Thanh Hà phân tích rõ “nội hàm” của khái niệm bong bóng bất động sản. Theo TS. Đoàn Thanh Hà, một trong những biểu hiện của bong bóng bất động sản là giá nhà ở liên tục tăng với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian đủ lâu để hình thành trạng thái “neo tâm lý” với mức giá cao và sau đó sự kỳ vọng “giá tiếp tục tăng nhanh trong tương lai” lan khắp thị trường. Sự kỳ vọng này là cơ sở để thúc đẩy các cơn sốt đầu cơ trên thị trường nhà đất, dẫn đến cơn xoáy: Giá tăng thúc đẩy hoạt động đầu cơ, hoạt động đầu cơ thúc đẩy giá tăng. Khi mức giá bình quân vượt xa giá trị cơ bản của nhà ở (hay còn gọi là giá trị thực) và khả năng thanh toán của phần lớn người dân thì hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản.

Về  diễn biến tiếp theo của bong bóng bất động sản, TS. Đoàn Thanh Hà cho rằng, khi bong bóng bùng nổ, một lượng lớn nhà đầu cơ bị hút vào thị trường, lượng đầu cơ này tạo ra cầu ảo làm thúc đẩy giá nhà tăng với tốc độ chóng mặt. Trong khi đó, các nhà tạo lập bất động sản, một mặt với tư cách là tác nhân chính thúc đẩy cơn sốt giá, mặt khác dưới tác động của các cơn sốt giá đó, gia tăng nợ vay để phát triển những dự án phân khúc cao cấp với kỳ vọng nhanh chóng thu được khoản siêu lợi nhuận trên thị trường.

Khi thị trường bước sang giai đoạn suy giảm, những nhà đầu cơ đến sau chuyển thành những nhà cung ứng sản phẩm thứ cấp. Do sản phẩm từ các dự án bất động sản phần lớn thuộc phân khúc cao cấp và không phù hợp với khả năng thanh toán của phần lớn người dân, khi lượng đầu cơ mất đi, tính thanh khoản của sản phẩm cũng bị đóng băng.

Nguồn cung sơ cấp từ các doanh nghiệp bất động sản lẫn nguồn cung thứ cấp từ các nhà đầu cơ liên tục tung ra thị trường trong khi cầu nhà ở suy giảm khiến thị trường không hấp thụ được sản phẩm, hàng tồn kho tăng cao để lại những khoản nợ khổng lồ trong các ngân hàng thương mại.

Nhìn nhận từ diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây nhận định, hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án. Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh vấn đề kiểm soát chặt chẽ các địa phương, tránh tình trạng bong bóng bất động sản có nguy cơ xảy ra./.