VnFinance
Thứ tư, 15/02/2023, 17:07 PM

Phân khúc căn hộ nào đang được lựa chọn?

Trong khi nhu cầu nhà ở ghi nhận ở mức cao, thị trường căn hộ tại Hà Nội hiện đang đối mặt với thách thức làm sao có thể đáp ứng được nguồn cầu với các sản phẩm phù hợp, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền.

Nguồn cung mới ít nhất kể từ năm 2015

Theo Báo cáo thị trường Q4/2022 của Savills Việt Nam, căn hộ có nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua gồm 12.637 căn. Trong đó căn hộ Hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. Tổng nguồn cung sơ cấp trong Q4/2022 là 20.333 căn hộ, giảm -3% theo quý và -6% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã chiếm 45% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được.

Số lượng giao dịch đạt 2.890 giảm -20% theo quý và -30% theo năm. Trong đó, giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Về giá bán, giá sơ cấp căn hộ hiện đang cao hơn so với giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Giải thích về sự chênh lệch này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng: “Thị trường thứ cấp tăng trưởng không nhiều, trong khi đó giá bán sơ cấp lại tăng rất mạnh. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng 5% mỗi năm. Do tốc độ tăng trưởng về giá khác nhau, nên hai thị trường đang có mức độ chênh lệch lớn về giá”.

Đồng thời, hoạt động giao dịch bất động sản theo quý vẫn đang rơi vào trạng thái trầm lắng, với số lượng bàn giao giảm, số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. Điều này được lý giải xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỷ trọng nguồn cung Hạng B chiếm chủ yếu, trong khi đó căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất lại có nguồn cung hạn chế. Theo Bà Hằng, thị trường hiện nay, đặc biệt trên các thị trường lớn như thị trường Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.

“Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40-50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ Hạng B. Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. Kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường. Do đó, năm 2023 mặc dù có những hoạt động giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được, và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính”, bà Hằng nhận định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội
 

Thị trường cần những giải pháp căn cơ

Theo bà Hằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.

Thứ nhất, giải quyết vấn đề pháp lý. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Mặc dù đã có những nỗ lực trong việc thúc đẩy từ phía Chính phủ để đưa ra những tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường, trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể. Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Tuy nhiên, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Cần có giải pháp đồng bộ tháo gỡ các vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán về khan hiếm nguồn cung và căn hộ hạng C - căn hộ vừa túi tiền cho người mua.

Thứ hai, đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc bản thân chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào bởi vì thời điểm hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao.

Thứ ba, xây dựng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí có cự ly xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận. Các chủ đầu tư cũng mong muốn tiếp cận quỹ đất ở tại các tỉnh lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện với giá cả phải chăng và các dịch vụ tiện ích đa dạng là các yếu tố thành công then chốt để từ đó người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn.

Thứ tư, linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Các kênh huy động vốn hiện nay đối với chủ đầu tư đang rất thách thức, khi mà việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao đi kèm với các động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài cách thức truyền thống như huy động từ các kênh đòn bẩy tài chính thì các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt. Ví dụ như những chính sách khuyến khích người mua đối với việc thanh toán nhanh, người mua có thể thanh toán đến 95% với tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư. Đây gần như là một việc chung tay giúp thị trường phục hồi theo góc độ khắc phục những điểm chưa thể tốt ngay trong thời điểm hiện nay.

Thứ tư, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh. Mặt khác, các quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài có mặt lâu năm tại Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường. Từ đó, họ có thể ra những quyết định nhanh chóng. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường trong năm 2024 và 2025.

 


Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật Đất đai 2024
Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật Đất đai 2024

Điều 197 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về đất xây dựng khu chung cư.

Tin bất động sản ngày 25/4: Quảng Nam tháo gỡ vướng mắc liên quan đến dự án khu đô thị Tân Khang
Tin bất động sản ngày 25/4: Quảng Nam tháo gỡ vướng mắc liên quan đến dự án khu đô thị Tân Khang

Nghệ An tìm chủ đầu tư dự án khu nhà ở hơn 500 tỷ đồng; Yêu cầu sớm hoàn thiện Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án tái định cư sân bay Long Thành;...

Đề xuất quy định mới về Quỹ phát triển đất
Đề xuất quy định mới về Quỹ phát triển đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất với nhiều đề xuất mới được bổ sung.

Phương pháp xác định giá phát điện mới áp dụng từ 1/6/2024
Phương pháp xác định giá phát điện mới áp dụng từ 1/6/2024

Bộ Công Thương đã ban hành Thông tư 07/2024/TT-BCT quy định phương pháp xác định giá phát điện, hợp đồng mua bán điện.

Hướng dẫn chế độ báo cáo thống kê về quản lý, phát triển cụm công nghiệp
Hướng dẫn chế độ báo cáo thống kê về quản lý, phát triển cụm công nghiệp

Bộ Công Thương đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư quy định, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024...

Tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024”
Tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024”

Trước bối cảnh tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội thời gian qua, đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản,...

Giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức và hoạt động của Quỹ phát triển đất
Giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức và hoạt động của Quỹ phát triển đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.

An Gia (AGG) đặt mục tiêu lợi nhuận tăng 43%, huy động vốn điều lệ lên 1.938 tỷ đồng
An Gia (AGG) đặt mục tiêu lợi nhuận tăng 43%, huy động vốn điều lệ lên 1.938 tỷ đồng
24/04/2024 Doanh nghiệp

Với thành quả đạt được từ năm trước và kế hoạch triển khai các dự án cụ thể, An Gia đặt kế hoạch lợi nhuận năm nay tăng 43%. Công ty lên kế hoạch...

Ninh Bình: Chủ Dự án sân golf hồ Yên Thắng bị xử phạt 130 triệu vì xây dựng khi chưa có giấy phép
Ninh Bình: Chủ Dự án sân golf hồ Yên Thắng bị xử phạt 130 triệu vì xây dựng khi chưa có giấy phép

Mới đây, UBND thành phố Tam Điệp (tỉnh Ninh Bình) có Quyết định xử phạt Công ty Cổ phần Đầu tư PV - INCONESS - Chủ đầu tư Dự án sân golf hồ Yên Thắng...

Long An kiểm tra 167 dự án chậm tiến độ
Long An kiểm tra 167 dự án chậm tiến độ

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An vừa có Thông báo số 471/KH-SKHĐT về kế hoạch kiểm tra, đánh giá tình hình triển khai thực hiện các dự án chậm tiến độ trên...

Vinhomes ra mắt câu lạc bộ khách hàng tinh hoa với nhiều chính sách chăm sóc độc quyền
Vinhomes ra mắt câu lạc bộ khách hàng tinh hoa với nhiều chính sách chăm sóc độc quyền

Ngày 24/04/2024, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố ra mắt Câu lạc bộ Khách hàng Tinh hoa Vinhomes (Vinhomes Elite Club), mang tới cho thành viên những đặc quyền ưu đãi....

Quý I/2024: Phát Đạt lãi đậm, nợ vay còn hơn 3.500 tỷ đồng
Quý I/2024: Phát Đạt lãi đậm, nợ vay còn hơn 3.500 tỷ đồng
24/04/2024 Doanh nghiệp

Quý I/2024, Phát Đạt lãi đậm nhưng dòng tiền kinh doanh âm nặng. Doanh nghiệp còn hơn 3.500 tỷ đồng nợ vay được thế chấp bởi cổ phiếu, bất động sản và hơn 7.000 tỷ...

Tin bất động sản ngày 24/4: Lâm Đồng báo cáo về việc xử lý loạt dự án sai phạm tại Đà Lạt
Tin bất động sản ngày 24/4: Lâm Đồng báo cáo về việc xử lý loạt dự án sai phạm tại Đà Lạt

Thanh Hóa duyệt đồ án quy hoạch Khu công nghiệp 353ha; Doanh nghiệp mới thành lập muốn làm dự án KĐT hơn 2.000 tỷ đồng tại Thái Nguyên; Bình Định chấm dứt dự án sản xuất ván gỗ hơn 4.300 tỷ tại thị xã Hoài Nhơn… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.

Có 105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô, bán nền vào năm 2025
Có 105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô, bán nền vào năm 2025

Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành. Theo đó, quy định về việc phân lô, bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023...

Bình Định: Dự án Khu đô thị FLC Lux City Quy Nhơn ngừng hoạt động do chậm tiến độ
Bình Định: Dự án Khu đô thị FLC Lux City Quy Nhơn ngừng hoạt động do chậm tiến độ

Thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định cho biết, Ban quản lý đã hủy bỏ 2 văn bản liên quan đến điều kiện của bất động sản hình thành...

Tin bất động sản ngày 23/4: Cảnh báo người dân mua nhà dự án Charm Diamond
Tin bất động sản ngày 23/4: Cảnh báo người dân mua nhà dự án Charm Diamond

MIK Group khởi công dự án căn hộ gần 5.600 tỷ đồng tại Hà Nội; Bắc Giang sắp có khu dân cư 18ha tại Tân Yên;...

Hà Nội phải giải ngân 39.986 tỷ đồng trong năm 2024 và 2025
Hà Nội phải giải ngân 39.986 tỷ đồng trong năm 2024 và 2025

Từ nay đến hết năm 2025, Thành phố Hà Nội sẽ phải giải ngân 39.986 tỷ đồng thuộc kế hoạch vốn trung hạn 5 năm giai đoạn 2021 – 2025.

Thanh Hóa: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất năm 2024
Thanh Hóa: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất năm 2024

Gần đây, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 1505/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030...

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thành lập và ra mắt Ban điều hành tại Nam Định
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thành lập và ra mắt Ban điều hành tại Nam Định

Vừa qua, tại Nam Định, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội nghị bổ nhiệm và ra mắt Ban điều hành. Đây được coi là một bước đi quan trọng...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance