5 vấn đề cần giải quyết để xây dựng khung giá đất chính xác, hiệu quả

Vai trò của hệ thống khung giá đất

Bộ TN&MT đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý cuối cùng (từ sau ngày 20/2 đến 15/3) cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo ông Troy Griffiths- Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đề xuất, bỏ quy định khung giá đất trong thời gian qua là chủ đề được quan tâm. Qua những thảo luận sôi nổi của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể thấy có nhiều ý kiến đồng tình cách xác định khung định giá hiện tại không hoạt động hiệu quả, từ đó dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công, ảnh hưởng tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế xã hội.

Trên thực tế, hệ thống khung giá đất không chỉ được dùng để đánh thuế tài sản mà còn được sử dụng trong nhiều mục đích khác. Đơn cử như ở New Zealand, khung định giá của Chính phủ đã phát triển đến mức được dùng để tính giá trị thị trường và hướng dẫn định giá cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp này, hệ thống khung giá đất đã chứng tỏ được độ chính xác cao đến mức thị trường tin tưởng và áp dụng như cơ sở định giá.

Giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là một vấn đề nhạy cảm trên toàn cầu. Nếu nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì đất nước sẽ bị đình trệ. Hiện ở Việt Nam đang xảy ra tình trạng ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng không thể phân bổ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.

“Đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để bảo đảm cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng”, ông Troy Griffiths đánh giá.

Kinh nghiệm nào cho Việt Nam?

Theo ông Troy Griffiths, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam còn nhiều thách thức như: Một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán; Phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai; Hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp; Bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.

Chuyên gia này chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng khung giá đất mới. Thứ nhất, quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

Thứ hai, công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Thứ ba, xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị "chưa được cải tạo" đối với đất nông thôn, giá trị "vốn" đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê…

Thứ tư, để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại.

Thứ 5, cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.

Ông Troy Griffiths nhấn mạnh, khung giá đất hiện tại không còn phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên để có thể thay thế bằng một hệ thống mới thì cần phải giải quyết triệt để, nghiêm túc những vấn đề nêu trên mới giúp xây dựng được hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả.