Dự án Luật Đất đai sửa đổi: Trọng tâm của chính sách là giá đất
Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, giá đất chính là trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi, bởi nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu.
Theo dõi xuyên suốt và tham gia nhiều hội thảo, diễn đàn liên quan đến quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Luật Đất đai là một đạo luật rất khó bởi những mâu thuẫn, chồng chéo về lợi ích của các chủ thể chịu tác động và sự tác động sâu sắc, lan tỏa toàn xã hội.
Ngày 5/12/2022, cơ quan soạn thảo đã đề xuất phương án dự thảo mới nhất, trong đó có đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).
Đề xuất này nhằm tránh việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực phải bố trí tái định cư.

Cùng với đó là đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) là để tránh nhà đầu tư đầu cơ “mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.
Nghị quyết 18 của Trung ương đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...”,
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.
Tất cả những phương án trên đều khẳng định trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi chính là giá đất, bởi nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu.
Đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn... là nhiệm vụ trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi. Và nếu làm tốt khâu định giá đất thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu.
Ngược lại, nếu định giá đất không tốt sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào: Thu hồi đất thì bất công; đấu giá, đấu thầu thì “quân xanh, quân đỏ”, lợi ích nhóm.
Giả định Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, điều này sẽ không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).
Cũng theo ông Đỉnh, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu. Do định giá đất bám sát giá thị trường nên cũng không còn mối lo ngại việc thất thoát tài sản Nhà nước và không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu mới bảo đảm cạnh tranh.
“Luật Đất đai sửa đổi không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính), trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư”, ông Đỉnh nhận định.
Đồng thời ông Đỉnh cho rằng, vai trò của cơ quan Nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.
TIN LIÊN QUAN
TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?
Ngày 10/7, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư...
Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững
Vinhomes Wonder City là một trong những dự án hiếm hoi phát triển theo mô hình TOD hiện đại, gắn tuyến Metro số 4, mở ra tiềm năng gia tăng giá trị bền vững...
Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai
Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp thực tiễn, tăng cường quản lý...
Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập "cộng đồng thiện lành"
Trên các trang mạng xã hội, trên các diễn đàn liên quan đến bất động sản, một số cá nhân tự “vẽ” ra những dự án, kêu gọi cùng mua,...
Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?
Những công trình hạ tầng trăm nghìn tỷ được đầu tư cho APEC 2027 cùng cơ chế đặc khu sẽ mở ra không gian phát triển chưa từng có cho Phú Quốc...
"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu...
Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng "méo mặt"
"Giá tăng cao quá, xây nhà trong thời điểm này đến khổ" - đó là câu than thở chung của cả chủ nhà lẫn những chủ thầu xây dựng.
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...
Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn
Lễ ký kết hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays diễn ra vào ngày 07/7/2025 tại Vân Đồn (Quảng Ninh), đánh dấu mối quan hệ hợp tác...
Các địa phương hoàn thành kiểm kê đất đai trước ngày 20/8
Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu các tỉnh, thành phố hoàn tất kiểm kê đất đai sau khi sắp xếp đơn vị hành chính trước ngày 20/8/2025 để đảm bảo quản lý hiệu quả.
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025
Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị...
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền
Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.
Vinaconex thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC: Dứt điểm rút khỏi Cát Bà Amatina?
Vinaconex chính thức quyết định rút lui khỏi “siêu dự án" Cát Bà Amatina bằng kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại Vinaconex ITC, dự kiến thu về ít nhất hơn 5.100 tỷ đồng.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 7/7: Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi
Ninh Bình thành lập cụm công nghiệp rộng gần 75ha; Hà Nội đề xuất 155 khu đất thí điểm nhà thương mại; Đà Nẵng quy hoạch khu đô thị hơn 2.800ha quanh núi…
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...
Xem nhiều




