Thứ hai, 02/01/2023, 20:26 PM

Dự án Luật Đất đai sửa đổi: Trọng tâm của chính sách là giá đất

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, giá đất chính là trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi, bởi nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu.

Theo dõi xuyên suốt và tham gia nhiều hội thảo, diễn đàn liên quan đến quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Luật Đất đai là một đạo luật rất khó bởi những mâu thuẫn, chồng chéo về lợi ích của các chủ thể chịu tác động và sự tác động sâu sắc, lan tỏa toàn xã hội.

Ngày 5/12/2022, cơ quan soạn thảo đã đề xuất phương án dự thảo mới nhất, trong đó có đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).

Đề xuất này nhằm tránh việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực phải bố trí tái định cư.

Giá đất là vấn đề quan trọng trong chính sách đất đai.

Cùng với đó là đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) là để tránh nhà đầu tư đầu cơ “mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.

Nghị quyết 18 của Trung ương đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...”,

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tất cả những phương án trên đều khẳng định trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi chính là giá đất, bởi nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu.

Đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn... là nhiệm vụ trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi. Và nếu làm tốt khâu định giá đất thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu.

Ngược lại, nếu định giá đất không tốt sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào: Thu hồi đất thì bất công; đấu giá, đấu thầu thì “quân xanh, quân đỏ”, lợi ích nhóm.

Giả định Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, điều này sẽ không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).

Cũng theo ông Đỉnh, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu. Do định giá đất bám sát giá thị trường nên cũng không còn mối lo ngại việc thất thoát tài sản Nhà nước và không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu mới bảo đảm cạnh tranh.

“Luật Đất đai sửa đổi không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính), trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư”, ông Đỉnh nhận định.

Đồng thời ông Đỉnh cho rằng, vai trò của cơ quan Nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.


“Đu trend” hot nhất dịp 2/9 - Bạn sẽ cực FOMO nếu không biết điểm đến triệu trải nghiệm này
“Đu trend” hot nhất dịp 2/9 - Bạn sẽ cực FOMO nếu không biết điểm đến triệu trải nghiệm này

Giới trẻ đang rần rần “chốt kèo” một điểm hẹn duy nhất: Triển lãm “80 năm Hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”...

Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu
Doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại nợ bằng phát hành cổ phiếu

Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang có động thái cơ cấu lại nợ bằng việc phát hành cổ phiếu. Hoạt động tái cấu trúc này giúp doanh nghiệp...

Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản: Tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ
Chuyển đổi số trong quản lý bất động sản: Tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ

Chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ sẽ giúp minh bạch và đơn giản hóa thủ tục giao dịch bất động sản, trợ giúp việc quản lý, góp phần đẩy lùi tiêu cực thị trường.

Phú Quốc hút khách Hàn dịp tuần lễ vàng Trung thu
Phú Quốc hút khách Hàn dịp tuần lễ vàng Trung thu

Phú Quốc tiếp tục khẳng định là một trong những điểm đến nước ngoài được khách Hàn Quốc ưa chuộng, khi nằm trong top được lựa chọn nhiều nhất cho kỳ nghỉ tuần...

Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Chính phủ ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Tây Ninh: Sắp triển khai khu dân cư hơn 2.600 tỷ đồng
Tây Ninh: Sắp triển khai khu dân cư hơn 2.600 tỷ đồng

Sau hơn một thập kỷ chuẩn bị với nhiều lần thay đổi về nhà đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, gia hạn tiến độ và chuyển đổi mục tiêu đầu tư, dự án...

Dragon Golf Links chính thức hoàn thiện kiệt tác 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế
Dragon Golf Links chính thức hoàn thiện kiệt tác 27 hố golf tiêu chuẩn quốc tế

Đúng vào dịp kỷ niệm 80 năm Cách mạng tháng Tám và Quốc khánh nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam 2/9, Tập đoàn Geleximco và Công ty Cổ phần Đầu tư và...

Vừa hé lộ loạt hình ảnh cực mãn nhãn, triển lãm A80 khiến dân tình “đứng ngồi không yên”
Vừa hé lộ loạt hình ảnh cực mãn nhãn, triển lãm A80 khiến dân tình “đứng ngồi không yên”

Chuyên cơ từng chở Bác Hồ trong thời kỳ kháng chiến chống Mỹ cứu nước, các di tích, công trình biểu tượng ba miền,...

Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc hoàn thiện, nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Xác định cơ sở thông tin về nhà ở rất quan trọng, Bộ Xây dựng sẽ sớm hoàn thiện, nâng cấp hệ thống, đảm bảo an toàn, bảo mật cho người dân,...

Chuyên gia: “Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia là cú hích thúc đẩy kinh tế Việt Nam bứt phá
Chuyên gia: “Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia là cú hích thúc đẩy kinh tế Việt Nam bứt phá

Rút ngắn tới 60% thời gian thi công so với dự kiến, Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia (VEC), vừa chính thức khánh thành ngày 19/8, được xem là một “kỳ quan”...

Sắp mở cửa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City vào 22/8
Sắp mở cửa trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City vào 22/8

Ngày 22/8 tới đây, trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Ocean City sẽ chính thức mở cửa đón khách, hứa hẹn trở thành điểm đến giải trí – mua sắm – ẩm thực...

Tòa tháp cao thứ 2 Việt Nam: “Trái tim” tổ hợp gần 80.000 tỷ đồng vừa khởi công tại Đà Nẵng
Tòa tháp cao thứ 2 Việt Nam: “Trái tim” tổ hợp gần 80.000 tỷ đồng vừa khởi công tại Đà Nẵng

Tòa tháp với chiều cao 408m – “nóc nhà” miền Trung và cao thứ hai Việt Nam sắp được xây dựng tại Đà Nẵng. Công trình biểu tượng này nằm trong siêu dự án...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/8: TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 20/8: TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà...

TP HCM bổ sung danh mục dự án được phép bán nhà cho người nước ngoài; Thanh Hóa phê duyệt đấu giá hai dự án chung cư hỗn hợp tại phường Hạc Thành...

TP.HCM sắp có thêm dự án khu đô thị gần 300ha, tổng vốn hơn 13 nghìn tỷ đồng
TP.HCM sắp có thêm dự án khu đô thị gần 300ha, tổng vốn hơn 13 nghìn tỷ đồng

TP.HCM sắp đón nhận thêm một siêu dự án đô thị mới với quy mô gần 300ha, góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây Nam thành phố. Dự án Khu đô thị....

Hạ tầng tỷ đô Nam Sài Gòn: “Cú hích” cho các dự án bất động sản thăng hạng
Hạ tầng tỷ đô Nam Sài Gòn: “Cú hích” cho các dự án bất động sản thăng hạng

Hàng loạt dự án bất động sản đón nhận tin vui khi các công trình hạ tầng, giao thông trọng điểm phía Nam Sài Gòn đồng loạt khởi động và tăng tốc triển khai,...

Sun Group khởi công và tiếp nhận quyết định đầu tư chuỗi công trình trọng điểm
Sun Group khởi công và tiếp nhận quyết định đầu tư chuỗi công trình trọng điểm

Ngày 19/8, Tập đoàn Sun Group đồng thời khởi công hai công trình trọng điểm và được trao quyết định chấp thuận đầu tư hai dự án quy mô lớn...

T&T Group khởi công công trình nhà ở xã hội tại Cà Mau
T&T Group khởi công công trình nhà ở xã hội tại Cà Mau

Tập đoàn T&T Group vừa chính thức khởi công công trình nhà ở xã hội tại phường An Xuyên, tỉnh Cà Mau, với quy mô hơn 1.200 căn hộ...

Người cho thuê nhà cần kê khai, nộp thuế ra sao để đúng quy định, tránh bị xử phạt
Người cho thuê nhà cần kê khai, nộp thuế ra sao để đúng quy định, tránh bị xử phạt

Theo quy định, trường hợp có doanh thu từ việc cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng,..

3.000 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, thị trường đón sóng phục hồi
3.000 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, thị trường đón sóng phục hồi

7 tháng đầu năm 2025, gần 3.000 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái....

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance