BSC: 4 yếu tố thúc đẩy bất động sản khu công nghiệp

Cụ thể, 4 yếu tố được nhắc đến trong bản báo cáo của BSC, đó là: nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê KCN duy trì ở mức cao; kỳ vọng quá trình tái cân đối chuỗi cung ứng toàn cầu được đẩy nhanh khi Trung Quốc mở cửa nền kinh tế; môi trường pháp lý dần được hoàn thiện giúp các doanh nghiệp có thể mở rộng nguồn cung đáp ưng nhu cầu; và triển vọng về hạ tầng giao thông được đẩy nhanh cải thiện trong trung hạn.

Theo đó, Trung Quốc mở cửa nền kinh tế mang lại kỳ vọng quá trình tái cân bằng chuỗi cung ứng toàn câu sẽ diễn ra nhanh hơn. Năm 2022 chứng kiến các sự kiện bất ngờ về địa chính trị, chính sách kiểm soát dịch bệnh siết chặt của Trung Quốc đã ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các doanh nghiệp sản xuất đã nhìn thấy tầm quan trọng khi đa dạng hóa chuỗi giá trị, không nên phụ thuộc quá nhiều vào một quốc gia cho cả chuỗi cung ứng. Theo đó, Apple, Foxconn đã chuyển một phần sản xuất của mình sang Ấn Độ trong khi Dell đã yêu cầu các nhà cung cấp linh kiện của mình sẵn sàng năng lực sản xuất ở các quốc gia ngoài Trung Quốc, cụ thể là Việt Nam.

BSC tin rằng xu hướng này sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong thời gian tới và Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để hưởng lợi nhờ vào lợi thế cạnh tranh của mình. 

Bên cạnh chi phí nhân công rẻ, môi trường vĩ mô ổn định và vị trí địa lý thuận lợi là những lợi thế cạnh tranh chính của Việt Nam để thu hút các doanh nghiệp FDI. Theo Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO), chi phí nhân công tại Việt Nam được dự báo vẫn sẽ duy trì ổn định với mức tăng thấp hơn trung bình khu vực.

Hơn nữa, một yếu tố quan trọng khác là Trung Quốc đã xây dựng hệ sinh thái sản xuất của mình trong hơn 40 năm và không dễ dàng để một quốc gia có thể thay thế. Do đó, Chứng khoán BIDV tin rằng một phần nhỏ sản xuất được dịch chuyển từ Trung Quốc sẽ đủ để Việt Nam hấp thụ tốt và triển vọng của ngành KCN tích cực trong dài hạn.

Những điểm tích cực khác nữa là môi trường pháp lý đang dần rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các bộ, ban ngành và UBND tỉnh; hạ tầng giao thông kết nối được đẩy mạnh triển khai từ năm nay sẽ giải quyết nút thắt cổ chai logistic hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản KCN.

Bên cạnh đó, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản KCN có nền tảng tài chính lành mạnh. Đặc biệt, thiếu nguồn cung tại các vị trí trung tâm công nghiệp vẫn là khó khăn của ngành, cũng là yếu tố dẫn dắt duy trì giá cho thuê ở mức cao trong bối cảnh nhu cầu thuê mạnh mẽ.

"Ngoài ra, trung tâm công nghiệp tập trung vào khu vực phía nam với xu hướng mở rộng tại các tỉnh/thành vệ tinh TP HCM. Thị trường bất động sản KCN tại thị trường phía nam sẽ tiếp tục được đẩy mạnh “mở khóa” trong năm 2022 đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai khi tỷ lệ lấp đầy tại khu vực này đã trên 90% và không có thêm KCN nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2020 - 2021", Chứng khoán BIDV nhận định.