Quảng Ngãi “lắc đầu” với dự án bất động sản gần 1 tỷ đô

Muốn biến “bàu” chứa nước mưa thành dự án bất động sản

Ngày 22/2, UBND tỉnh Quảng Ngãi tổ chức cuộc họp để nghe và cho ý kiến về ý tưởng đầu tư Khu đô thị mới Tịnh Hòa, do Công ty Cổ phần Đầu tư TNG Holdings Việt Nam đề xuất.

Theo đó, khu vực đề xuất đầu tư rộng khoảng 298ha; có giới cận phía Đông giáp Cảng Tịnh Hoà và cửa Biển, phía Tây giáp khu vực dân cư hiện hữu, phía Bắc giáp dân cư hiện hữu và đất nông nghiệp, phía Nam giá Quốc lộ 24B, thuộc địa bàn hai xã Tịnh Hoà và Tịnh Khê, thành phố Quảng Ngãi. Tổng mức đầu tư dự kiến lên đến gần 22.600 tỷ đồng.

Hiện tại, vị trí đề xuất đầu tư có hiện trạng chủ yếu là đất lúa, với gần 70% tổng diện tích, còn lại là đất giáo dục, nghĩa địa, giao thông - mặt nước… tỷ lệ đất ở hiện trạng của người dân rất thấp, chưa tới 5%, tương ứng phần diện tích hơn 15ha, đang phân bố rải rác ở 5 vị trí; nhà đầu tư đưa ra phương án khoanh vùng, cải tạo và chỉnh trang đối với phần diện tích này. Trong khi đó, gần 208ha đất nông nghiệp, đất lúa thì nhà đầu tư muốn… chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như di dời toàn bộ các ngôi mộ trên phần diện tích hơn 6ha để lấy đất thực hiện dự án.

Với quỹ đất này, nhà đầu tư muốn hình thành một dự án bất động sản với 8 phân khu. Trong đó, nổi bật là hình thành quỹ đất ở mới gấp hơn 4 lần đất ở làng xóm hiện trạng, với 5.700 lô liền kề, biệt thự và nhà ở xã hội, tương đương phần diện tích hơn 582.000m2, có mật độ xây dựng cao.

Trong khi đó, đất ở hiện trạng làng xóm chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, mật độ xây dựng thấp. Cùng với đó, phương án giao thông mà nhà đầu tư mong muốn là xây dựng một trục chính và các trục liên khu để đấu nối vào trục giao thông đối ngoại hiện hữu, có sẵn mà Nhà nước đã đầu tư.

Trong định hướng hạ tầng kỹ thuật, nhà đầu tư đề xuất cao độ nền xây dựng khu vực xã Tịnh Khê là 2,5m, xã Tịnh Hoà 3m. Sông Kinh được chọn để dẫn dòng thoát nước mưa cho cả lưu vực, theo hướng Tây Bắc – Đông Nam; nước mưa - nước mặt thoát trong vùng dự án thoát theo hệ cống D600 đến D1.500 đặt dưới vỉa hè hình thành mới.

Theo quan sát của Phóng viên Báo điện tử Xây dựng, khu vực mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện Dự án Khu đô thị Tịnh Hoà có hiện trạng đa phần là đất lúa, thưa thớt dân cư và nằm trong khu vực biên giới biển. Một điểm đáng lưu ý, đây là vị trí bán ngập nước, thực hiện chức năng chứa và tiêu thoát nước mưa cho cả khu vực phía Bắc thành phố Quảng Ngãi và một phần huyện Bình Sơn, trước khi đổ ra cửa biển Sa Kỳ, thông qua tràn Quang Mỹ và Cầu Khê Hoà.

Vào mùa mưa dòng chảy rất lớn; do đó, nếu dự án được cho phép triển khai và san lấp mặt bằng để “phân lô bán nền” thì bàu chứa nước của khu vực sẽ không còn, dòng chảy thay đổi, lúc này mối lo ngập úng cho khu vực phía thượng lưu, đặc biệt là khu vực các xã Tịnh Hoà, Tịnh Khê là báo động.

Khảo sát sơ sài, suất đầu tư quá lớn và mối lo ngập úng

Tại cuộc họp, sau khi đơn vị tư vấn và nhà đầu tư trình bày ý tưởng Dự án Khu đô thị Tịnh Hoà, cũng như ý kiến đóng góp của các sở, ngành có liên quan, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Đặng Văn Minh nhận xét chất lượng sản phẩm của đơn vị tư vấn không cao.

Bằng chứng là qua thảo luận, tỉnh Quảng Ngãi nhận thấy quá trình khảo sát, lập và đề xuất ý tưởng dự án của đơn vị tư vấn chưa đặt trong tổng thể các dự án đã, đang và sẽ được tỉnh Quảng Ngãi cho chủ trương và chuẩn bị cho chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để triển khai thực hiện; mà chỉ đơn thuần bám theo phạm vi riêng của dự án, chưa đánh giá được hết các mặt thuận lợi, cũng như bất lợi khi dự án triển khai.

Song song đó, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi còn cho rằng, việc tiếp cận, khảo sát Dự án Khu đô thị Tịnh Hoà đi sau các Quy hoạch đã được các cơ quan có thẩm quyền lập và phê duyệt. Do đó, chưa phù hợp với các Quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong thời gian qua. “Các bạn chưa khảo sát kỹ địa hình, địa chất và điều kiện thuỷ văn của khu vực đề xuất đầu tư. Vị trí này nằm ở khu vực hạ lưu phía Đông - Bắc của tỉnh Quảng Ngãi, đây là nơi lưu chứa nước để thoát lũ cho thành phố Quảng Ngãi và huyện Sơn Tịnh ở thượng lưu”, ông Minh nói.

Bên cạnh đó, người đứng đầu UBND tỉnh Quảng Ngãi còn chỉ ra thêm, việc nghiên cứu, kết nối hạ tầng giao thông của dự án với khu vực xung quanh chưa rõ. Đồng thời, chưa làm rõ ý nghĩa, tính liên quan hay quan hệ mật thiết của dự án với văn hoá bản địa, dòng chảy thời gian. “Dự án này mà các bạn nói có liên quan đến Văn hoá Sa Huỳnh là không phù hợp”, ông Đặng Văn Minh nói và cho rằng, đánh giá của đơn vị tư vấn chưa sâu, cần xem lại.

Cùng với đó, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi còn cho rằng, suất đầu tư của dự án quá cao, gấp nhiều lần những dự án khác. Do đó, hiệu quả về mặt kinh tế cũng như sản phẩm đầu ra cần được tính toán một cách cụ thể, bài bản.

“Tỉnh ủng hộ tinh thần, nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc về tính khả thi của dự án, kể cả hiệu quả kinh tế lẫn khả năng lấy ý kiến cộng đồng dân cư để triển khai”. Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi lo lắng, đồng thời cho rằng khả năng lấy ý kiến cộng đồng dân cư khu vực phía thượng lưu dự án là gần như bất khả thi. “Tỉnh hoan nghênh và chào đón tất cả các nhà đầu tư đến địa phương để tìm kiếm cơ hội, đầu tư và hợp tác kinh tế. Tuy nhiên, quan điểm nhất quán của Quảng Ngãi là góp ý chân thành, chính xác và đầy đủ thông tin để nhà đầu tư không bị sa lầy, thất bại khi đến tỉnh làm ăn”, ông Minh nói thêm.

Về mặt địa phương, ông Đặng Văn Minh yêu cầu, nếu nhà đầu tư tiếp tục “mặn mà” với dự án thì giao UBND thành phố Quảng Ngãi chủ trì, phối hợp với các Sở, ban ngành có liên quan hỗ trợ tối đa, hoàn thiện lại sản phẩm tư vấn để tiếp tục trình UBND tỉnh nghe và cho ý kiến.

Sau khi Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi phát đi thông điệp “lắc đầu”, đại diện nhà đầu tư thừa nhận, quá trình khảo sát đã không dự lường hết tính nghiêm trọng của vấn đề thoát lũ tại vị trí đề xuất đầu tư. Do đó, doanh nghiệp sẽ nghiên cứu lại, đồng thời thay đổi “trường phái” đầu tư. “Có thể chúng tôi sẽ không làm cả khu, mà chỉ chọn một khu nhỏ nào đó triển khai để không làm ảnh hưởng đến dòng chảy, khả năng tiêu thoát lũ của khu vực ”, đại diện nhà đầu tư cho hay.