Rủi ro vay mua nhà lãi suất 0%: Nhà đầu tư 'kiệt sức' vì trả nợ ngân hàng!

 “Nở rộ” khuyến mãi cho vay mua nhà lãi suất 0 đồng

Dịch bệnh Covid – 19 kéo dài và diễn biến phức tạp khiến thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặn nề, các hoạt động thị trường ngưng trệ, nguồn cung, cầu, mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều ghi nhận sụt giảm mạnh.

Trong bối cảnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư luôn có những “tuyệt chiêu” bán hàng nhằm tạo ra cảm giác được mua giá tốt, “giá hời” cho người mua nhà. Nhiều dự án ồ ạt tung ra những chính sách chiết khấu cao, tặng quà giá trị, hỗ trợ vay ngân hàng khi mua nhà… Nhưng có lẽ thu hút hơn cả là các chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn thời gian trả nợ gốc, hay cho vay mua căn hộ dự án với lãi suất chỉ 0%/năm trong 1-2 năm đầu... Đây đang được xem là giải pháp tài chính hấp dẫn mà nhiều người mua nhà, đất lựa chọn..

Nắm bắt được nhu cầu trên, nhiều chủ đầu tư đã kết hợp với ngân hàng đưa ra chính sách, bài toán tài chính “thông minh” nhằm hỗ trợ người mua nhà nhanh chóng sở hữu căn hộ mà không phải trả lãi trong vòng từ 1-2 năm đầu. Và chương trình vay mua nhà lãi suất 0% được nhiều chủ đầu tư và ngân hàng áp dụng trong vài năm trở lại đây.

Đơn cử như khu biệt thự An Vượng Villa tại khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường được chủ đầu tư rao bán từ năm 2018 đến nay với nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, trong đó có ưu đãi lãi suất 0%.

Đến nay, các căn biệt thự tại đây vẫn được rao bán với giá 12 – 25 tỷ đồng/căn với chương trình chiết khấu 9% giá trị sản phẩm, hỗ trợ vay vốn ngân hàng 85% với mức lãi suất ưu đãi 0% trong thời gian 18 tháng…

Tương tự, dự án Louis City Hoàng Mai do Cen Group phát triển và phân phối cũng đang được rao bán rầm rộ. Khu biệt thự áp dụng chính sách chiết khấu lên tới 7% khi thanh toán không vay ngân hàng. Bên cạnh đó, khách hàng còn được ưu đãi lãi suất 0% trong 18 tháng, thời hạn vay 20 năm…

Dự án Xanh Villas cũng hỗ trợ gói vay ưu đãi 65% giá trị hợp đồng, hỗ trợ lãi suất 0%/năm trong 24 tháng, ân hạn nợ gốc, miễn phí trả nợ trước hạn.  Cùng với đó là chính sách chiết khấu lên đến 11% và nhiều quà tặng giá trị khác…

Tại Quảng Ninh, dự án căn hộ Dragon Castle Hạ Long cũng đang được quảng cáo, chào bán với mức giá chỉ từ 1 tỷ/căn cùng hàng loạt ưu đãi như tặng quà tân gia tới 80 triệu đồng kèm TV 50inch trị giá 10 triệu, chiết khấu khủng 12%, hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà…

Dự án Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi Hoà Bình của Apec Group khách hàng cũng được hưởng lãi suất ưu đãi 0% cùng với chính sách thanh toán linh hoạt, “nhỏ giọt” và loạt quà tặng hấp dẫn như tặng vàng, phần quà 40 triệu…

Ngoài ra, hàng loạt dự án như khu căn hộ Asiana Đà Nẵng của Tập đoàn Gotec Land cũng được ngân hàng hỗ trợ vay tối đa 75% giá trị căn hộ, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc tối đa lên đến 24 tháng; Dự án Saigon South Residences của Phú Mỹ Hưng cũng hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng… Hiện tại, nhiều ngân hàng thương mại khác cũng tung ra chương trình lãi suất 0% cho đối tượng là người mua nhà tại các dự án mà ngân hàng có hợp tác.

Có thể nói, việc đưa ra chính sách lãi suất 0% được nhiều chủ đầu tư áp dụng đã tạo động lực để gia tăng lượng mua cũng như tăng cơ hội tiếp cận cho bộ phận người trẻ. Tuy nhiên nếu không thận trọng và được tư vấn kỹ càng, “bẫy” lãi suất tín dụng và gánh nặng trả nợ có thể khiến người mua nhà quá sức, thậm chí phải bán, cắt lỗ tài sản khi không còn khả năng trả nợ.

Rủi ro vay mua nhà lãi suất 0%

Đa số khách hàng khi mua nhà trả góp thường bị thu hút bởi gói vay lãi suất 0%. Tuy nhiên, nếu không thực sự hiểu đúng và đủ về chính sách ưu đãi này, người vay rất dễ rơi vào “bẫy” tài chính.

Thực tế, chính sách ưu đãi lãi suất 0% không hề đơn giản, những gói lãi suất đặc biệt này không hẳn là món hời như người ta vẫn tưởng, bởi trong đó có những quy định “lắt léo” mà khách hàng chưa lường được.

Theo các chuyên gia, phần lớn khách hàng khi đi vay vốn mua nhà thường chỉ tập trung vào lãi suất hấp dẫn mà quên mất hạn mức vay và thời gian vay. Nhiều chuyên gia khuyến cáo người mua nhà cần lưu ý thời hạn ngân hàng cho vay ưu đãi với lãi suất 0% là có hạn, do đó cần phải có một nguồn tài chính chắc chắn, đủ để thanh toán sau khi thời hạn ưu đãi chấm dứt.

Vì vậy, người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng, lưu ý nhiều yếu tố khi quyết định chọn gói vay ưu đãi 0%.

Thứ nhất, nhiều dự án quảng cáo hỗ trợ mức lãi suất 0% trong vòng 18-24 tháng, nhưng thực tế dự án chỉ hoàn thiện trong nửa thời gian thi công dự kiến, vì vậy thời gian khách hàng được hưởng mức lãi suất 0% là rất ngắn, thường trong khoảng vài ba tháng.

Thứ hai, sau thời gian được hỗ trợ vay với lãi suất 0%, lãi suất sẽ về mức thả nổi theo quy định của ngân hàng (có thể lên tới 11-12%). Trong khi đó, biên độ thả nổi thường chỉ được nhân viên tư vấn miệng, đến khi ký hợp đồng xong, khách hàng mới biết mức lãi suất không giống như nhân viên tư vấn hoặc không thể hiện rõ trong hợp đồng.

Hiện nay, lãi suất thả nổi được các ngân hàng áp dụng theo công thức lãi suất tiết kiệm hoặc lãi cơ sở cộng với biên độ rất cao, cao thể lên đến 3% - 4,5%.

Thứ ba, phí phạt trước hạn của các gói vay ưu đãi này cũng thường cao hơn so với các gói vay thông thường, lên tới 4-5% để bù đắp khoản ưu đãi cho vay trước đó.

Thứ tư, tại hầu hết dự án, do không phải ngân hàng hỗ trợ lãi vay mà chủ đầu tư phải bỏ tiền bù lãi suất, nên họ sẽ phải tính toán toàn bộ chi phí gánh lãi suất vào trong giá thành sản phẩm. Chính điều này sẽ đẩy giá của sản phẩm tăng lên cao hơn so với giá trị thực…

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng cho rằng mua nhà khi có hợp đồng vay vốn ngân hàng cần phải cẩn trọng cao với lãi suất. Thông thường ngân hàng chào mời lãi suất cho vay rất thấp, thậm chí là 0% trong thời gian đầu.

Có những ngân hàng đưa ra lãi suất chỉ 6,5% trong ba tháng đầu, sau đó lãi suất thực tế sẽ được tính dựa trên công thức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng hoặc tính bình quân lãi suất của bốn ngân hàng lớn rồi cộng thêm biên độ 3,5%-4,5%.

Đáng nói hơn, mức lãi suất theo công thức này sẽ được điều chỉnh từng thời kỳ. Tức là lãi suất huy động tăng lên thì lãi suất cho vay cũng tăng. Chính vì thế, có nhiều người rơi vào tình trạng ban đầu vay rất hào hứng vì lãi suất quá hấp dẫn nhưng sau thời gian ưu đãi sẽ rơi vào trạng thái không thể “đu” theo được. Giấc mơ nhà mới trở thành gánh nặng.

Các chuyên gia tài chính cho rằng, về nguyên tắc, không có chuyện ngân hàng cho khách vay với lãi suất 0%. Trong chiến lược hợp tác này thì ngân hàng vẫn phải có lợi và bảo đảm hoàn vốn, có lãi chứ không thể chịu lỗ hay chịu thiệt.

Cũng không loại trừ khả năng ngân hàng thông qua bài toán này để sớm thu hồi vốn vay của chủ đầu tư. Người vay cần lưu ý là ngân hàng và chủ đầu tư càng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mãi lãi suất... thì sẽ càng tìm cách bù lỗ ở thời điểm sau đó.

Nhà đầu tư “ngấm đòn”

Trước đó, nhiều chuyên gia đã thường xuyên cảnh báo các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản, vì bản thân thị trường có những rủi ro khó lường.

Tuy nhiên, bất chấp lời khuyên và cảnh báo của các chuyên gia, nhiều nhà đầu tư vẫn vay ngân hàng để đầu tư để rồi sau đó phải “còng lưng” trả lãi, nhất là trong bối cảnh thị trường ngưng trệ do ảnh hưởng của dịch bệnh như hiện nay, tất cả dường như đã “ngấm đòn”.

Đặc biệt là các nhà đầu tư vay mua nhà, đất khi đang ở đỉnh cơn sốt rồi nhanh chóng “nguội lạnh” như hồi đầu năm nay, nhiều người không kịp bán nên tiếp tục “ôm hàng” ngồi đợi.

Đến khi dịch bệnh bùng phát, lan rộng và diễn biến phức tạp, nhiều người mất thu nhập hoặc thu nhập giảm sút, giá nhà cho thuê giảm mạnh, thậm chí không có khách thuê, trong khi đó lãi suất hàng tháng vẫn phải thanh toán đều đặn. Áp lực trả nợ gốc và lãi ngân hàng đè nặng lên vai nhà đầu tư.

Vì vậy, một số nhà đầu tư muốn bán nhà cho “nhẹ gánh” nhưng thị trường lại rơi vào tình trạng “đóng băng”, mọi giao dịch bất động sản gần như đứng im nên không có khách mua… Không còn cách nào khác, nhiều người phải xoay sở, thậm chí vay thêm tiền ngân hàng để thanh toán các chi phí, trả lãi dẫn đến “mắc kẹt” trong cảnh lãi chồng lãi.

Không thể gánh nổi lãi vay, rất nhiều nhà đầu tư và những người mua nhà ở đã chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, bán “tháo” để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng.

Theo ghi nhận, trên các website mua bán nhà đất, hàng loạt căn hộ chung cư tại nhiều khu vực đang được rao bán cắt lỗ lên đến vài trăm triệu đồng so với thời điểm với mở bán.

Đơn cử, tại quận Hà Đông -  Hà Nội, căn hộ chung cư cao cấp Mulberry Lane từng được chào bán với giá 38-40 triệu đồng/m2, nhưng nay chỉ còn khoảng 27-29 triệu đồng/m2. Giá chào bán căn hộ cao cấp Seasons Avenue (Hà Đông) từng đạt mức 40 triệu đồng/m2, nay chỉ còn khoảng 30-33 triệu đồng/m2.

Tương tự, nhiều căn hộ chung cư cao cấp D'Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy) cũng từng được chào bán với giá 45-50 triệu đồng/m2, nay giá đang dao động từ 42-46 triệu đồng/m2. Thậm chí, có lô đất tại khu đô thị Nam An Khánh Hoài Đức Hà Nội rao bán cắt lỗ lên đến 50%...

Ngoài ra, các thông tin “bán nhà trả nợ ngân hàng”, “cần tiền, bán gấp trả nợ ngân hàng”, “bán nhà gấp để trả nợ do covid – 19”… xuất hiện tràn lan trên các diễn đàn, website về bất động sản.

Trong hoàn cảnh “khó chồng khó”, nhà đầu tư vay mua nhà, đất hy vọng sẽ được ngân hàng giảm lãi suất do ảnh hưởng dịch bệnh, song trên thực tế các ngân hàng lại không hỗ trợ những đối tượng vay này.

Đến nay, dịch Covid - 19 vẫn chưa có dấu hiệu lắng xuống khiến các nhà đầu tư, người vay mua nhà, đất “đứng ngồi không yên”. Nhiều người đã kiệt sức nhưng vẫn phải tiếp tục “còng lưng” trả nợ, một số người chấp nhận giảm mạnh giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên, khoản lỗ này có lẽ sẽ là bài học “nhớ đời” của các nhà đầu tư khi bất chấp rủi ro, vay đầu tư bất động sản…