Loạt dự án ồ ạt tung chính sách kích cầu gây 'sốc': Chiết khấu cao, nguy cơ rủi ro càng cao?

Tác động “kép” dịch bệnh và “tháng cô hồn”

Thị trường bất động sản đang chịu tác động mạnh bởi dịch bệnh covid – 19, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, thị trường sụt giảm mạnh cả về cung, cầu, mức độ quan tâm và lượng giao dịch.

Theo Báo cáo thị trường tháng 7/2021 của batdongsan.com.vn, trong tháng vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chịu những tác động tiêu cực từ dịch bệnh Covid – 19 đặc biệt ở các tỉnh miền Nam.

Mức độ quan tâm bất động sản sụt giảm, nguồn cung và cầu giảm mạnh tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Cụ thể, lượng tin đăng bán BĐS toàn trang giảm 22% so với tháng 6/2021, trong khi mức độ quan tâm giảm của nhà đầu tư giảm 12%; Giao dịch nhiều nơi giảm 60-70%.

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 8%, lượng tin đăng giảm nhẹ 4%. Trong khi đó, thị trường TP HCM ghi nhận mức sụt giảm mạnh do có số ca nhiễm Covid - 19 lớn nhất cả nước. Lượng tin đăng bán giảm 52%, mức độ quan tâm giảm 33% so với tháng trước, ở hầu hết các loại hình, phân khúc bất động sản.

Bên cạnh đó, số lượng dự án nhà ở phát triển mới cũng ghi nhận giảm mạnh. Theo báo cáo về thị trường bất động sản và nhà ở quý 2/2021 của Bộ Xây dựng, trong quý 2 có 69 dự án nhà ở thương mại với 27.462 căn được cấp phép. Con số này bằng 73% so với quý 1/2021 và chỉ bằng khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020.

Ngoài ra, có 1.119 dự án với 352.575 căn đang triển khai xây dựng, bằng 81% so với quý 1/2021 và bằng khoảng 79% so với cùng kỳ năm 2020; 34 dự án với 2.801 căn hoàn thành, bằng khoảng 83% so với quý I-2021 và chỉ bằng khoảng 47% so với cùng kỳ năm 2020.

Cùng với những ảnh hưởng tiêu cực từ dịch covid – 19, thị trường bất động sản cũng đang phải đối diện với thời điểm được cho là khó bán hàng nhất trong năm – tháng 7 âm lịch, còn được gọi là “tháng cô hồn”.

Theo quan niệm dân gian, tháng 7 âm lịch là tháng “cô hồn”, tháng “thất bát”... nên hay kiêng kỵ mua những tài sản lớn như nhà cửa, bất động sản đầu tư khiến mọi hoạt động kinh doanh, buôn bán đều bị đình trệ, nhất là việc mua nhà.

Tâm lý này đã ảnh hường không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhiều năm trở lại đây, các báo cáo về thị trường bất động sản đều thể hiện sự sụt giảm về giao dịch ở tháng 7 âm lịch.

Lý giải về tình trạng này, các chuyên gia đều khẳng định, điều này là bình thường. Bởi tháng Ngâu - được cho là tháng không may mắn trong kinh doanh và các nhà đầu tư thường có tâm lý tránh giao dịch trong tháng này.

Theo chia sẻ của một chuyên gia môi giới nhà đất, nếu thị trường có sôi động vào thời điểm này thì chủ yếu là khách hàng đi xem trước, còn quyết định mua thường được chọn thời điểm sau khi hết tháng. Vì vậy, mức sụt giảm trong tháng “cô hồn" có thể lên tới 70-80%.

Thị trường vốn đã khó khăn do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh, nay lại phải đối diện với những thách thức của tháng “cô hồn” vốn có “truyền thống” ảm đạm khiến thị trường trong phải đối mặt với nhiều hách thức trong giai đoạn tới.

Nhiều môi giới bất động sản cho biết, thực tế từ khi dịch covid – 19 bùng phát đợt thứ 4 đến nay, tháng nào cũng là tháng “cô hồn”, thậm chí khó khăn hơn cả tháng “cô hồn” bởi việc tương tác, kếtt nối, gặp gỡ khác hàng hết sức khó khăn. Nhiều khách hẹn xem nhà trước đó thì liên tục hủy và lùi hẹn sau giai đoạn giãn cách.

Doanh nghiệp tung chính sách kích cầu “hạng nặng”

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã tung ra các chính sách kích cầu “hạng nặng” với khuyến mãi “khủng”, chiết khấu cao, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại gây “sốc”…

Điển hình như dự án khu đô thị Century City tại Long Thành, Đồng Nai của Kim Oanh Group vừa tung nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, bao gồm: Chiết khấu lên đến 18% khi khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, cơ hội nhận ưu đãi thêm lên đến 3%/sản phẩm, được chiết khấu 10-20 chỉ vàng/sản phẩm và cơ hội tham gia chương trình khuyến mãi "Cùng Kim Oanh kết nối đầu tư" với tổng giải thưởng lên đến 20 tỷ đồng…

Đáng chú ý, chủ đầu tư cam kết mua lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% sau 12 tháng. Theo đó, khách hàng được toàn quyền lựa chọn bán lại sản phẩm cho công ty sau 12 tháng đầu tư hoặc tiếp tục giữ lại sản phẩm để an cư, khai thác kinh doanh…

Tương tự, dự án Thanh Long Bay, khu siêu biệt thự nhà phố mặt biển The Song nằm ở Mũi Kê Gà, Phan Thiết tung chính sách ưu đãi với mức chiết khấu lên tới 15% giá trị hợp đồng, tặng 500 triệu đồng với tất cả hình thức thanh toán, tặng bình nước nóng trị giá 100 triệu, ngoài ra, ngân hàng sẽ hỗ trợ người mua vay 75% và miễn lãi đến khi bàn giao nhà…

Tại Hà Nội, dự án Hateco Laroma nằm trên đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài (Đống Đa, Hà Nội) cũng gây chú ý với chương trình bốc thăm xe Mercedes Benz E200 Exclusive trị giá hơn 2,3 tỷ đồng. Ngoài ra, 10 khách hàng ký hợp đồng sớm nhất còn được tặng ngay 2 lượng vàng trị giá 114 triệu đồng, cùng ưu đãi chiết khấu lên đến 10% và miễn lãi vay trong 24 tháng.

Dự án Eco City Việt Hưng cũngg chào mời khách hàng, chỉ cần bỏ ra từ 600 triệu đã có thể sở hữu căn hộ vào ở ngay, 70% còn lại sẽ được hỗ trợ vay miễn gốc và lãi trong 24 tháng hoặc nhận chiết khấu 8% khi thanh toán bằng vốn tự có…

Tại Quảng Ninh, dự án căn hộ Dragon Castle Hạ Long cũng đang được quảng cáo, chào bán với mức giá chỉ từ 1 tỷ/căn cùng hàng loạt ưu đãi như tặng quà tân gia tới 80 triệu đồng kèm TV 50inch trị giá 10 triệu, chiết khấu khủng 12%, hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà…

Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né tại Bình Thuận cũng tung ra chính sách cam kết lợi nhuận trong 5 năm đầu là 12%/năm tính trên giá bán căn hộ; Đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, khi thanh toán sớm vượt tiến độ còn được hưởng chính sách chiết khấu lên tới 8%....

Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường khó khăn, lợi nhuận từ việc cho thuê không được như kỳ vọng, một số chủ đầu tư đã tung chính sách cam kết mua lại, giá tăng mạnh so với giá mua ban đầu của khác hàng.

Ngoài dự án Century City tại Đồng Nai nói trên, hiện một số dự án như Grand Mercure Hoi An, hay La Queenara Hoi An… đều áp dụng chính sách này. Chủ đầu tư cả 2 dự án này đều cam kết mua lại giá tăng 25% so với giá mua ban đầu của khách hàng…

Chiết khấu cao, nguy cơ rủi ro càng cao?

Thực tế, thị trường bất động sản thường xuyên ghi nhận hiện tượng khuyến mãi, tặng quà giá trị cao, chiết khấu cao… thậm chí hiện tượng này có xu hướng diễn ra theo mùa như vào các dịp lễ, tết, cuối năm, hoặc tháng “cô hồn”… Đây chiêu cạnh tranh phổ biến nhất được các chủ đầu tư và nhân viên môi giới áp dụng để thu hút khách hàng.

Những đợt “đại hạ giá” bất động sản này thường diễn ra khi thị trường khó khăn, lượng cung đang dồi dào, thanh khoản kém, áp lực thu hồi vốn buộc nhiều chủ đầu tư phải tìm cách “xả hàng” bằng mọi giá.

Tuy nhiên, hiện nay hầu như tất cả các phân khúc bất động sản đều ghi nhận thực trạng khan hiếm nguồn cung mới, khan hiếm dự án mới, nguồn cung quý 2/2021 sụt giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm trước…

Dù vậy, các chương trình khuyến mãi, chiết khấu “khủng”, thậm chí một dự án tại phía Nam tung mức chiết khấu lên đến 26%, hay một chủ đầu tư hàng đầu đưa ra mức chiết khấu cộng dồn lên đến 24,5%... mức chiết khấu ngày càng có xu hướng tăng cao so với những đợt trước cho thấy việc bán hàng đang hết sức khó khăn.

Trên thực tế, nắm bắt được tâm lý thích quà tặng, ưa giảm giá của đa số khách hàng, thị trường đang xuất hiện "làn sóng" chạy đua nâng mức chiết khấu để bán sản phẩm bất động sản giữa các chủ đầu tư tại các thành phố lớn, nay đã có xu hướng lan rộng ra các tỉnh. Vì thế, ngày càng nhiều dự án được giới thiệu có mức chiết khấu cao ngất ngưởng dành cho khách mua nhà.

Trước những “chiêu trò” của các chủ đầu tư, nhiều chuyên gia trong ngành khuyên người mua nhà cần phải gạt bỏ những ham muốn đó sang một bên và nên chú trọng tới những vấn đề quan trọng hơn khi chuyển về sinh sống như: Tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch, thiết kế căn hộ…

Bên cạnh đó là những yếu tố về hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án như: đường sá, điện nước, công viên, cây xanh…, cùng với đó là hạ tầng xã hội như trường học, khu thương mại dịch vụ, trạm y tế…

Hơn nữa, nhiều chuyên gia cho rằng mức chiết khấu càng cao thì dự án có nguy cơ bị kéo dài tiến độ. Theo phân tích, các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng.

Trong trường hợp nếu họ không vay được từ khách hàng, hoặc không vay đủ như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp khó khăn, trục trặc về tiến độ.

Phân tích về các chính sách bán hàng chiết khấu cao, theo các chuyên gia, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy hàng trong bối cảnh thị trường khó khăn bằng cách giảm giá dưới hình thức khuyến mãi, chiết khấu sản phẩm để hút khách.

Mặt khác, nhiều chuyên gia phân tích, có hai trường hợp dẫn đến chiết khấu cao. Một là, chủ dự án trả hoa hồng cho môi giới cao, sau đó các công ty môi giới bán nhà tự quyết định trích lại một phần cho người mua nhà để hút khách. Hai là, chủ dự án áp giá thu về cố định, sau đó để các công ty môi giới tự đẩy giá bán lên cao rồi giảm một phần để cạnh tranh, lôi kéo khách hàng…

Và dù vì lý do gì thì từ thực tế có thể thấy, việc bán hàng khó khăn, thậm chí “ế ẩm”, các CĐT và đơn vị phân luôn phải nghĩ cách để thu hút khách hàng. Trong đó chiết khấu cao, quà tặng hấp dẫn là những “chiêu trò” đánh trực tiếp vào tâm lý khách hàng…

Có thể nói, việc các doanh nghiệp địa ốc liên tục khuyến mãi, giảm giá, tung các chính sách kích cầu thị trường khi bán hàng giữa “tâm dịch” được xem là những chính sách bán hàng phù hợp trong bối cảnh thị trường BĐS đang chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chuẩn bị bước vào tháng “cô hồn”.

Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản đang đứng trước giai đoạn khó khăn mới, yêu cầu các doanh nghiệp cần năng động, nhanh chóng thích ứng với bối cảnh mới để cầm cự tốt qua giai đoạn chịu tác động “kép” bởi tháng “cô hồn” và dịch bệnh covid – 19.