Săn đất nền vùng ven: Cẩn trọng dính “bẫy” đầu cơ

Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội cho rằng, việc xây dựng sân bay thứ 2 cho vùng Hà Nội rất quan trọng, cần có ý kiến của TP. Hà Nội ngay trong giai đoạn nghiên cứu quy hoạch. 

Theo quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 được Thủ tướng phê duyệt năm 2016 cũng xác định 4 vị trí xây sân bay thứ 2. Đó là khu vực tỉnh Hà Nam (tại huyện Lý Nhân, cách trung tâm Hà Nội khoảng 60 - 65km); khu vực phía Nam TP. Hà Nội (tại huyện Ứng Hòa, cách trung tâm Thành phố khoảng 35 - 40km); khu vực tỉnh Hải Dương (tại các huyện Thanh Miện, Bình Giang, khoảng cách đến trung tâm Hà Nội khoảng 45 - 50km) và khu vực TP. Hải Phòng (tại huyện Tiên Lãng, cách trung tâm Thủ đô 120km).

Tuy nhiên, theo Sở QH-KT Hà Nội, việc xây dựng sân bay tại huyện Ứng Hòa có nhiều lợi thế, do đó mới đây, Sở này đã kiến nghị UBND TP. Hà Nội có văn bản đề nghị Bộ Giao thông Vận tải xem xét phương án chọn vị trí này.

Dù mới chỉ dừng lại ở đề xuất nhưng thông tin xung quanh dự án sân bay thứ 2 tại Hà Nội ngay lập tức khiến những thôn làng vốn yên bình tại Ứng Hòa trở nên rôm rả. Giới đầu cơ đã bắt đầu tìm về các thôn làng ở các xã thuộc huyện Ứng Hòa, nhờ các môi giới bất động sản tại đây mua gom đất ruộng nhằm đón đầu quy hoạch sân bay. Giá đất tại huyện vùng ven dường như “đứng im” suốt nhiều năm qua nay lại tăng nhanh chỉ trong vài ngày.

“Giá đất ruộng đang rục rịch nhích lên. Mới đây có một số khách hàng từ Hà Nội về thông qua người quen cũng nhờ người dân gom đất ruộng tại xã Đại Hùng, Đại Cường. Trước khi có thông tin đề xuất xây dựng sân bay, giá đất nông nghiệp chỉ 20 triệu đồng/sào, nay đã tăng lên 30 triệu đồng/sào”, một người dân sống cạnh UBND huyện Ứng Hòa cho hay.

Theo đại diện huyện Ứng Hoà, cho đến thời điểm này, Thành phố chưa có văn bản đề nghị huyện giới thiệu vị trí phù hợp để xây dựng sân bay quốc tế thứ 2 tại Hà Nội và bản thân huyện Ứng Hoà cũng chưa xác định được vị trí đất phù hợp để xây dựng sân bay tại địa bàn huyện.

Trước thông tin kêu gọi mua gom đất trên thị trường, các chuyên gia cho rằng, đây là cách đầu tư hết sức mạo hiểm.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo, đang có nguy cơ bong bóng và sốt ảo đất Ứng Hòa ăn theo thông tin xây sân bay thứ 2 tại Hà Nội.

Theo ông Đính, đề xuất này có được đồng ý hay không còn phụ thuộc vào Quốc hội và để thông qua vấn đề này còn rất lâu, có thể mất tới hàng chục năm mới trở thành hiện thực. Nhà đầu tư không nên “cầm đèn chạy trước ô tô” bởi rủi ro quá lớn đối với một đề xuất chưa được nằm trên giấy.

Theo vị chuyên gia, nhiều năm trước, khi TP.HCM đề xuất xây dựng sân bay Long Thành cũng đã có hiện tượng giá đất ở khu vực Long Thành sốt ảo. Tình trạng tương tự hoàn toàn có thể tái diễn ở nơi được chọn làm sân bay thứ 2 vùng Thủ đô nếu không được kiểm soát tốt.

Chia sẻ với báo chí, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, việc quy hoạch sân bay thường kéo dài vài chục năm, trong quá trình đó, thị trường sẽ phát triển dần dần. Một dự án sân bay mới không thể phát triển trong nay mai, thị trường bất động sản cũng cần có một thời gian để phát triển hạ tầng, các dự án có quy mô lớn được triển khai...

“Đề xuất này vẫn chỉ mới trong quy hoạch và đang lựa chọn vị trí. Thời điểm này nếu đầu tư cũng chỉ có “lướt sóng” mà thôi”, bà An nhấn mạnh.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, một đô thị phát triển không chỉ có yếu tố hạ tầng giao thông mà còn đòi hỏi sự phát triển tương xứng của hạ tầng kinh tế - xã hội để lôi kéo người dân về sinh sống.

Do đó, cuộc chơi bất động sản ở những khu vực này cần có tầm nhìn dài hạn. Nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính vững mạnh. Ngược lại những người mang tâm lý đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dễ nhận “quả đắng” khi lao vào thị trường này.

Các chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư phải lưu ý khi đầu tư vào bất động sản hay đầu tư vào đâu cũng phải dựa vào 2 thông tin: Thứ nhất, thông tin quy hoạch đã được chính quyền công bố; thứ hai, kể cả có thông tin rồi nhưng quy hoạch đó phải được triển khai về hạ tầng, lúc đó bất động sản mới tăng lên được.

Mặt khác, theo một số chuyên gia, trên thực tế, giá đất khó có thể tăng theo quy hoạch sân bay, trừ trường hợp ngoại lệ như sân bay Tân Sơn Nhất nằm ở khu vực nội thành.

Còn ở khu vực ngoại thành, sân bay vốn chỉ là điểm dừng chân, khách đến là đi vào trung tâm chứ không ở lại sân bay làm gì. Khi giá trị hạ tầng, kinh tế quanh sân bay không tăng thì giá đất cũng sẽ đứng yên theo.

Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền cho việc đầu tư ăn theo nhằm đón sóng quy hoạch trong năm nay và nhiều năm trước ở những khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Thực tế nhiều nhà đầu tư đã phải “ôm bom” khi không tháo chạy kịp khỏi cơn sốt đất. Hy vọng những bài học đó đã cảnh tỉnh giới đầu tư để không ai dẫm lên vết xe đổ của vòng xoay sốt ảo, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh.