Tập đoàn Sunshine (KSF) lãi sau thuế 776,5 tỷ đồng năm 2024, 'bỏ túi' hơn 5.360 tỷ đồng từ khách hàng mua một dự án ở TP HCM

Tập đoàn Sunshine báo lãi kỷ lục

CTCP Tập đoàn Sunshine (mã: KSF) vừa qua đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2024 với doanh thu thuần 296 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ, phần lớn vẫn đến từ chuyển nhượng và đầu tư bất động sản.

Giá vốn bán hàng giảm mạnh 59% xuống 81 tỷ đã giúp biên lãi gộp cải thiện đáng kể từ 48,21% lên 72,77%. Trong quý, Sunshine có thêm 187 tỷ doanh thu tài chính, chủ yếu là lãi tiền gửi, trong khi các chi phí đều giảm. Kết quả, doanh nghiệp lãi sau thuế 166 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ.

Lũy kế cả năm 2024, doanh thu thuần đạt 2.470 tỷ đồng, tăng 345% và lãi sau thuế 776,5 tỷ đồng, tăng 280% so với năm 2023. Đây cũng là mức lãi cao kỷ lục của doanh nghiệp.

Với kế hoạch tổng doanh thu 3.000 tỷ đồng và lãi ròng 575 tỷ đồng, Sunshine đã thực hiện lần lượt 82% và 118% mục tiêu cả năm.

Tổng tài sản của Sunshine tại ngày 31/12/2024 là 20.597 tỷ đồng, tăng khoảng 13% so với thời điểm đầu năm. Các khoản đầu tư tài chính như tiền gửi, chứng khoán và trái phiếu chiếm 2.721 tỷ đồng. Tồn kho chiếm 869 tỷ đồng, tập trung tại dự án Sunshine Riverside, Sunshine Sky City và Sunshine Golden River.

Chi phí dở dang dài hạn có giá trị 2.959 tỷ đồng, toàn bộ đều là chi phí đầu tư xây dựng các tòa tháp S2 đến S9 thuộc Sunshine Sky City. Hiện các lô đất B1 và B4 của dự án này đang được thế chấp cho các khoản vay tại KienlongBank và VPBank.

Nợ phải trả tại 31/12/2024 là 13.707,5 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay chiếm 946 tỷ đồng. Người mua trả trước căn hộ Sunshine Sky City chiếm 5.363,5 tỷ đồng, tăng 436%. Ngoài ra, Sunshine còn hơn 4.000 tỷ phải trả từ việc nhận vốn góp hợp đồng hợp tác kinh doanh của các đối tác.

Do giá trị tồn kho và các khoản phải trả tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh trong kỳ kế toán năm 2024 của Sunshine ghi nhận dương 4.381 tỷ đồng (cùng kỳ dương 1.119 tỷ đồng).

'Bỏ túi' hơn 5.360 tỷ đồng từ khách hàng mua một dự án ở TP HCM

Về khoản thu từ dự án Sunshine Sky City giúp Sunshine "bỏ túi" khoản tiền lớn. Tính đến cuối năm 2024, các khách hàng mua dự án Sunshine Sky City (tên gọi cũ là The EverRich 3, quận 7, TP HCM) đã trả cho Sunshine hơn 5.360 tỷ đồng, riêng trong quý cuối năm trả thêm khoảng 1.980 tỷ đồng. Con số này tại cuối quý III gần 3.380 tỷ và tại đầu năm 2024 chưa đến 100 tỷ.

Theo tìm hiểu, Sunshine Sky City (tên gọi cũ là The EverRich 3, phường Tân Phú, quận 7, TP HCM) được nhóm công ty Sunshine mua lại từ CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) vào cuối năm 2017. Đây là một trong hai dự án còn mắc kẹt trên bảng cân đối kế toán của cả Sunshine và Phát Đạt trong nhiều năm qua.

Hiện dự án được phát triển trên lô đất B1 và B4 có tổng diện tích hơn 42.500 m2; gồm 9 tòa nhà cao 26 - 36 - 38 tầng với hơn 2.260 sản phẩm. Tổng mức đầu tư khoảng 13.450 tỷ đồng.

Công ty TNHH Dynamic Innovation (công ty con của Sunshine) chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng, quản lý thi công và giám sát chất lượng dự án.

Tính đến cuối năm 2024, Sunshine đã đầu tư vào dự án với giá trị gần 3.000 tỷ đồng, tăng khoảng 500 tỷ so với đầu năm. Trong đó, tập đoàn đã trả trước cho CTCP Tập đoàn Sunshine Sài Gòn hơn 2.300 tỷ đồng để phát triển dự án.

Dynamic Innovation đã nhận tiền góp vốn gần 3.346 tỷ đồng từ 6 tổ chức để phát triển dự án (trừ tòa S1) và một số dự án khác, bao gồm: Công ty TNHH Xây dựng Nhà Nhật Tân (1.000 tỷ); Công ty TNHH Angel Holding (637,5 tỷ); Công ty TNHH Thiết kế Kiến trúc Hoàn Mỹ (637,5 tỷ); Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Thương mại Hoàng An (600 tỷ); Công ty TNHH Thiết kế Kiến trúc Tân Trường Giang (400 tỷ). Riêng phần vốn góp 750 tỷ của Công ty TNHH Kinh doanh Dịch vụ thương mại Thành Công đã được hoàn trả tính đến cuối năm ngoái.

Nhóm Sunshine còn phải trả các bên tham gia góp gần 300 tỷ đồng. Đây là khoản lợi nhuận tối thiểu phải trả mà không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của dự án, được xác định theo tỷ suất tối thiểu 8 - 14,55%/năm dựa trên giá trị vốn góp công ty đã nhận.

Ngoài ra, Dynamic Innovation đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại dự án Sunshine Sky City, bao gồm giá trị thành phẩm bất động sản nhưng không bao gồm diện tích căn hộ đã bán tại ngày thế chấp để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, Mã: VPB) và khoản vay của bên thứ ba tại Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank; Mã: KLB).

Khoản vay của công ty con Sunshine nhằm mục đích phát triển dự án Sunshine Sky City tại VPBank phát sinh theo hợp đồng được ký kết trong năm 2019 có hạn mức 1.500 tỷ và chịu lãi suất 10,5 – 14,9%/năm. Tổng dư nợ vay của Sunshine tại các ngân hàng tính đến cuối năm 2024 còn khoảng 950 tỷ, trong đó dư nợ tại VPBank gần 700 tỷ.

Ngược lại, Sunshine còn phải thu hơn 990 tỷ đồng từ Phát Đạt liên quan đến hợp đồng hợp tác phát triển dự án giữa công ty con của Sunshine là Công ty TNHH Dynamic Innovation và Phát Đạt.

Theo các phụ lục điều chỉnh mới nhất vào cuối năm 2023, Phát Đạt có nghĩa vụ nỗ lực phối hợp, hợp tác và thúc đẩy các thủ tục pháp lý để đảm bảo hoàn thành việc xin cấp văn bản chấp thuận chuyển nhượng lô B2 và lô B3 của phần dự án hợp tác sang cho Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Nếu vì các yếu tố khách quan do thủ tục từ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (được các bên công nhận là khách quan không do lỗi của bên nào) thì các bên sẽ thương thảo gia hạn một thời gian hợp lý. Công ty TNHH Dynamic Innovation có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Phát Đạt đã bỏ ra liên quan đến dự án hợp tác Sunshine Sky City.

Lợi nhuận của phần dự án hợp tác sẽ được chia cho các bên theo tỷ lệ các khoản đóng góp tài chính của các bên theo nội dung quyết toán được các bên thống nhất. Ban Điều phối của hợp đồng có quyền phân kỳ phần dự án hợp tác và xác định việc phân bổ đóng góp của các bên cho từng giai đoạn có doanh thu của phần dự án hợp tác. Lợi nhuận được tạm chi theo các giai đoạn và được quyết toán khi chấm dứt thời hạn.

Sau khi Phát Đạt được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với khu đất, Công ty TNHH Dynamic Innovation có quyền chọn mua và Phát Đạt có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của Phát Đạt trong hợp đồng hợp tác với giá tương đương 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận của Phát Đạt cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận.

Khi các điều kiện pháp lý được đáp ứng theo luật định, Phát Đạt có quyền chuyển nhượng phần dự án hợp tác cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Sunshine cộng một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.

Bảng cân đối kế toán của Phát Đạt ghi nhận đến cuối năm ngoái, The EverRich 3 tồn kho với giá trị 877 tỷ đồng, bao gồm tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí thiết kế… Các lô đất nền của khu nhà ở thấp tầng đã được bán ra thị trường. Phát Đạt cho biết công ty đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại của dự án cho Dynamic Innovation.

Ngoài The EverRich 3, một dự án khác cũng được Phát Đạt chuyển nhượng cho nhóm Sunshine đang trong tiến trình tương tự là The EverRich 2 (tên gọi khác là The River City, sau này là Sunshine City Sài Gòn). Giá trị tồn kho của dự án này đang được Phát Đạt ghi nhận gần 3.600 tỷ.

5 dự án vàng của Sunshine hứa hẹn bùng nổ

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2024, Chủ tịch Sunshine Đỗ Anh Tuấn cho biết, doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh M&A mở rộng quỹ đất, phát triển các dự án khu đô thị thông minh; khu phức hợp; bất động sản gắn với giáo dục - y tế; tiến tới xây dựng các thành phố ven biển, kết hợp nghỉ dưỡng và nghiên cứu.

Về định hướng phát triển mảng bất động sản thời gian tới, Sunshine tập trung vào các dự án như Golden River, Sky City và tiến tới là Wonder Tower tại tổ hợp Ciputra. Để hoàn thành các dự án này, Sunshine cần tổng mức đầu tư khoảng 35.000 tỷ đồng, doanh thu dự kiến thu về trên 50.000 tỷ đồng.

Theo ghi nhận, vào thời điểm tháng 2/2024, Sunshine đã công bố kế hoạch ra mắt 5 dự án với tổng mức đầu tư 86.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp cho thị trường gần 10.000 sản phẩm nhà ở.

Đầu tiên là khu phức hợp Sunshine Wonder Tower tại Khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra, có quy mô hơn 5 ha, gồm 5 tòa tháp cao 35 - 47 tầng. Dự kiến sau khi hoàn thành, đây là tòa tháp cao thứ 3 tại Việt Nam (gần 300 m).

Thứ hai là Sunshine Crystal River cũng nằm ngay tại Khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra, gồm 5 tòa tháp cao 40 tầng. Dự án đã được chấp thuận thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư và cấp giấy phép xây dựng trong năm 2023.

Thứ ba là dự án Sunshine Royal Capital thuộc khu vực Tây Hồ Tây đã được cất nóc, gồm 500 căn shophouse và biệt thự.

Thứ tư là dự án Sunshine Grand Capital tại Đan Phượng, có diện tích gần 100 ha, với khoảng 2.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse liền kề. Dự án đã được cấp quyết định chủ trương đầu tư ngày 25/12/2023, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% giai đoạn 1.

Thứ năm là dự án Sunshine Heritage Ha Noi thuộc huyện Phúc Thọ, có quy mô gần 250 ha, bao gồm 5 phân khu, với khoảng 2.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái. Tổng mức đầu tư gần 36.000 tỷ đồng.