Thận trọng khi áp giá đền bù đất theo thị trường sẽ khiến bất động sản tăng giá

Giá nhà sẽ lên cao khiến người nghèo càng khó mua nhà ở

Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013, trong đó có nội dung bỏ khung giá đất và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nói về việc này, một số chuyên gia cho rằng, việc xác định giá đất đền bù theo nguyên tắc thị trường tuy giúp gia tăng nguồn thu cho ngân sách, mang lại lợi ích hơn cho người dân có đất bị thu hồi nhưng nếu làm vội vàng, không cân nhắc thấu đáo thì cũng sẽ gây nên những tác động không nhỏ đến thị trường.

Dễ nhận thấy nhất là giá đền bù tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cục diện thị trường địa ốc. Áp giá thị trường trong đền bù giải phóng mặt bằng tuy đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất nhưng sẽ tác động mạnh lên thị trường bất động sản.

“Chi phí tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp đắt đỏ hơn sẽ kéo theo giá nhà sẽ tăng cao bởi giá đất là một trong những yếu tố quan trọng cấu thành nên giá nhà, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định.

Các chuyên gia và doanh nghiệp cũng cho rằng kỳ vọng giá thị trường giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng có thể chỉ đúng với các dự án do Nhà nước đứng ra thu hồi đất. Ngược lại, quy định mới sẽ đẩy doanh nghiệp phát triển nhà ở vào thế khó khi phải đàm phán với từng hộ dân để đi đến thống nhất về mức đền bù, trong khi không có một thang đo chính xác thế nào là giá thị trường. Chưa kể, chỉ cần một vài hộ không đồng ý, dự án có thể bị đình trệ, không thể triển khai.

“Thời gian kéo dài, chi phí tăng lên sẽ làm đội chi phí cho chủ đầu tư, cuối cùng, người mua nhà chịu thiệt vì phải trả mức giá cao hơn”, ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất xanh miền Bắc, phân tích.

Theo các chuyên gia, hiện nay những vướng mắc về pháp lý đang khiến dự án muốn nhanh cũng không được. Nếu “bồi” thêm tắc nghẽn trong khâu đền bù, giải pháp mặt bằng thì quy trình cho một dự án lại chậm thêm một bước nữa. Thủ tục phức tạp, thời gian triển khai, thu hồi vốn kéo dài sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung. Hệ lụy là giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa do lệch pha cung cầu.

“Chưa kể, khi tăng giá đất thì nhiều doanh nghiệp có thể phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rời bỏ thị trường, dẫn tới thị trường BĐS có nguy cơ chững lại. Trong khi, đây lại là một đầu kéo quan trọng của nền kinh tế, tác động trực tiếp đến hàng chục lĩnh vực khác”, chuyên gia Nguyễn Minh Phong cảnh báo.

Khó xác định đâu là giá thị trường

Các chuyên gia cho rằng, không riêng các doanh nghiệp phát triển nhà ở và người mua nhà, việc áp mức đến bù theo giá thị trường còn có khả năng tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế. Cụ thể, chi phí hạ tầng lớn sẽ khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư chùn bước vì vốn đầu tư ban đầu tăng lên trong khi lợi nhuận giảm đi.

Đối tượng chịu nhiều tác động nhất là các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại... Trong khi đây lại là lĩnh vực đóng góp tới gần 50% GDP cả nước hiện nay.

“Khi giá đất lên, thu hút đầu tư sẽ giảm đi, dẫn đến động lực tăng trưởng sẽ kém đi”, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Theo dự thảo Luật đất đai, với các dự án phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng thì sẽ do Nhà nước thu hồi đất và đền bù, giải phóng mặt bằng. Chuyên gia Nguyễn Minh Phong cho rằng nếu áp giá thị trường sẽ là một thách thức, thậm chí một gánh nặng với ngân sách.

“Nếu định giá cao theo thị trường thì tổng chi phí đền bù sẽ rất lớn, trong khi ngân sách thì có hạn. Vậy tiền đền bù ở đâu ra? Không có mặt bằng sạch thì ngay cả các dự án công ích cấp thiết như đường giao thông cũng khó mà triển khai”, ông Phong đặt vấn đề.

Không những thế, các chuyên gia còn chỉ ra rằng chi phí đất, hạ tầng tăng cao sẽ làm giảm tính hấp dẫn và cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Nếu đi ngược lại xu thế chung đó, Việt Nam không chỉ tự thu hẹp cánh cửa với dòng vốn nước ngoài, giảm công ăn việc làm cho người lao động mà còn mất đi cơ hội để thu hút các công nghệ tiên tiến của thế giới để phát triển bứt phá đi lên thành một nền kinh tế sản xuất hiện đại.

“Số lượng nhà đầu tư cũng như dự án giảm mạnh còn làm giảm hiệu quả sử dụng đất, gây lãng phí tài nguyên và giảm nguồn thu cho các địa phương cũng như ngân sách Nhà nước. Đó là chưa kể tình trạng dự án treo hay đất đai bỏ hoang sẽ tăng lên do thời gian triển khai kéo dài”, một chuyên gia bổ sung.

Một trở ngại lớn khiến việc áp giá đền bù theo thị trường trở nên khó khả thi là việc xác định thế nào là giá thị trường. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày, chưa kể tình trạng cố tình thổi giá. Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ phải điều chỉnh liên tục. Đặc biệt, không thể vì mức giá cao bất thường của một vài giao dịch nào đó mà khẳng định đó là giá thị trường của đất ở trong khu vực. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi.

Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, hiện cả nước có khoảng 70 triệu thửa đất, nên việc xác định giá thị trường cho từng thửa theo quan hệ thị trường theo từng tháng, từng năm là bất khả thi. Chưa kể, Việt Nam hiện vẫn chưa có cơ sở dữ liệu đất đai qua nhiều thời kỳ, chưa có thống kê đầy đủ số liệu giao dịch của từng khu vực cũng như từng loại đất nhằm đảo bảo tính chính xác cũng như cơ sở xác định một cách tương đối giá đất theo thị trường. Bởi thế, các chuyên gia nhấn mạnh, cần đặc biệt thận trọng và cân đối bài toán kinh tế vĩ mô, tính toán đến lợi ích chung và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của cả đất nước. Nếu quyết định vội vàng sẽ đánh đổi lợi ích lớn chỉ để giải quyết nhu cầu của nhóm nhỏ.