Thêm một giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Thưa ông, trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS của đơn vị, vì sao Công ty CP Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước lại chú trọng phát triển các dự án NƠXH?

- Với xu hướng đô thị hoá và công nghiệp hoá ngày càng cao của nước ta thì phát triển NƠXH là nhu cầu cần thiết, cấp bách. Công ty CP Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước ưu tiên đầu tư phát triển NƠXH vì đây là phân khúc nhà ở có nhu cầu cao, phục vụ cho người dân có thu nhập thấp, công nhân làm việc trong KCN.

Đặc biệt, Chính phủ có nhiều chính sách để thúc đẩy phát triển mạnh phân khúc NƠXH. Điển hình, tháng 4/2023, Chính phủ đã phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân trong KCN giai đoạn 2021 - 2030…

Đến nay, Công ty đã và đang triển khai những dự án NƠXH nào, thưa ông?

- Công ty CP Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước đã được giao làm chủ đầu tư Dự án NƠXH KCN Hoà Khánh, TP Đà Nẵng, gồm 8 toà chung cư cao từ 12 - 15 tầng, với tổng 1.760 căn hộ.

Đến thời điểm hiện nay, Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước đã hoàn thành đưa vào sử dụng 7/8 toà, với tổng quy mô 1.550 căn hộ, trong đó 978 căn NƠXH để bán, 308 căn NƠXH cho thuê, 264 căn nhà ở thương mại. Toà nhà còn lại của dự án đã xây xong phần thô, đang được tiếp tục hoàn thiện để bàn giao đưa vào sử dụng trong năm 2024.

Song song với dự án nói trên, năm 2022, Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước cũng đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án NƠXH Long Vân, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, với quy mô sử dụng đất 20.347 m2, gồm 2 toà nhà chung cư NƠXH 27 tầng với 838 căn hộ và 48 căn nhà liên kế thương mại. Công ty cũng đang tiếp tục tham gia đấu thầu một số dự án NƠXH khác tại Đà Nẵng…

Từ thực tế hoạt động của đơn vị, ông có thể chia sẻ những khó khăn, vướng mắc trong đầu tư dự án NƠXH?

- Trong quá trình triển khai dự án NƠXH, các chủ đầu tư đối diện với không ít khó khăn. Đơn cử, về đối tượng được mua, thuê NƠXH, ngoài những quy định chung thì mỗi địa phương, mỗi dự án có những quy định bổ sung về tiêu chuẩn, điều kiện được duyệt mua, thuê.

Ví dụ, dự án NƠXH KCN Hòa Khánh thì ưu tiên đầu tiên là công nhân KCN. Khi hồ sơ được duyệt không đủ thì mới được mở rộng cho các đối tượng khác. Điều này làm chậm quá trình bán hàng, thu hồi vốn của chủ đầu tư.

Mặc dù các thủ tục hành chính cho NƠXH đã được đưa vào danh mục ưu tiên giải quyết sớm, song vì có quá nhiều thủ tục, như phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cục bộ, thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu đưa vào sử dụng, bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật cho các bên liên quan, quá trình phê duyệt giá bán, giá cho thuê, phê duyệt danh sách bán, danh sách cho thuê… mất rất nhiều thời gian và chi phí của chủ đầu tư.

Thực tế chủ đầu tư không vay được vốn ưu đãi mà phải vay thương mại thông thường với lãi suất cao. Trong khi đó, phương án kinh tế để phê duyệt giá bán, giá cho thuê chỉ được tính lãi vay với lãi suất thấp, chi phí bán hàng không được tính vào giá bán.

Hơn nữa, dự án NƠXH bị khống chế mức lợi nhuận tối đa 10% trên giá trị xây dựng đối với nhà để bán, 15% đối với nhà cho thuê. Trong khi đó thời gian hoàn thành một dự án NƠXH kéo dài nhiều năm… Trong điều kiện bình thường, việc đạt được các yêu cầu về tiến độ, chất lượng và hiệu quả kinh tế đặt ra đã khó khăn, đòi hỏi DN phải có các giải pháp tối ưu về thiết kế, biện pháp thi công, kiểm soát tiến độ và chất lượng, kiểm soát về chi phí và hiệu quả Dự án…

Về chính sách thuế, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ có quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN nhưng trên thực tế, các chủ đầu tư không được miễn thuế giá trị gia tăng vì các cơ quan thuế trả lời là không phù hợp với pháp luật thuế hiện hành.

Theo tôi, để dự án NƠXH có giá bán, giá cho thuê thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân và đảm bảo hiệu quả định mức của chủ đầu tư thì chính sách cho vay vốn ưu đãi về lãi suất, thời gian cho vay (đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà) cần được Chính phủ quan tâm tháo gỡ, có chính sách riêng cho NƠXH…

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 mới được Quốc hội thông qua đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển NƠXH. Theo ông, các chính sách này có tháo gỡ được vướng mắc ông vừa đề cập không? Và sẽ tác động như thế nào đến sự phát triển NƠXH thời gian tới?

- Luật Nhà ở năm 2023 với những quy định mới về phát triển NƠXH sẽ có tác động tích cực đến hoạt động đầu tư NƠXH của DN và người mua, người thuê NƠXH. Cụ thể, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH đã được mở rộng. Chính sách hỗ trợ về NƠXH có bổ sung hình thức NƠXH thuê mua, có hỗ trợ cho vay vốn Nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.

Phạm vi quỹ đất để phát triển NƠXH và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH đã được mở rộng hơn. Nguồn vốn đầu tư NƠXH được đa dạng hơn, gồm vốn ngân sách, vốn của DN, quỹ Công đoàn, vốn tư nhân…

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã luật hoá quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH, để các tỉnh, thành phố thống nhất, yên tâm tổ chức thực hiện; luật hoá và mở rộng hơn ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhất là về thuế.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án NƠXH được sử dụng 20% quỹ đất để đầu tư công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, được hoạch toán riêng, không tính vào giá thành và lợi nhuận NƠXH; Chủ đầu tư được tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ khi xác định giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua. Hoạt động quản lý vận hành NƠXH được quy định riêng và được coi là một hoạt động công ích…

Với những quy định mới này, chắc chắn phân khúc NƠXH sẽ có sự phát triển mạnh trong thời gian tới.

Từ kinh nghiệm thực tế, theo ông, để triển khai Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH của Chính phủ hiệu quả thì cần có những giải pháp gì?

- Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn NƠXH là một chủ trương tốt, một mặt nó đáp ứng nhu cầu về NƠXH rất cao hiện nay, mặt khác góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Để chủ trương này đạt được kết quả tốt, tôi cho rằng có 4 nhóm giải pháp chủ yếu. Thứ nhất, về mặt tổ chức, Chính phủ cần thiết lập một Ban chỉ đạo đề án do Phó Thủ tướng phụ trách làm Trưởng ban; Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Phó ban thường trực; Các phó ban là các Bộ trưởng có liên quan; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố làm ủy viên để chỉ đạo quyết liệt, xuyên suốt các nội dung của Đề án, đảm bảo tiến độ đề ra.

Thực tế để hoàn thành xây dựng một dự án NƠXH cần thời gian từ 3 - 5 năm, thậm chí dài hơn, vì vậy phải rất khẩn trương, quyết liệt chỉ đạo mới có thể đạt được mục tiêu mà Đề án đặt ra. Hằng năm, cần có tổng kết kết quả, đánh giá và bổ sung các chính sách, cơ chế tháo gỡ các khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện. Trước mắt, cần sớm ban hành Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2023.

Thứ hai, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần rà soát lại các quy hoạch xây dựng trên địa bàn, tạo quỹ đất và hạ tầng để phát triển các dự án NƠXH, tiến hành các thủ tục đầu tư gồm quy hoạch chi tiết, chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, ban hành các cơ chế thu hút và ưu đãi đầu tư của địa phương, kêu gọi đầu tư…; Bám sát quá trình thực hiện đầu tư các Dự án và kịp thời tháo gỡ các khó khăn phát sinh trong quá trình đầu tư của chủ đầu tư dự án.

Thứ ba, Chính phủ nên thành lập một quỹ cho vay ưu đãi thông qua việc chỉ định Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng phát triển, quỹ đầu tư, các ngân hàng thương mại quốc doanh có các hạn mức cụ thể hàng năm để cho vay ưu đãi cho các chủ đầu tư và người mua NƠXH (ưu đãi về lãi suất, với thời gian vay dài hơn).

Thứ tư, nên chăng, Chính phủ ban hành một quy định riêng có tính chất đặc thù trong việc ưu tiên giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến NƠXH, đảm bảo rút gọn, nhanh chóng, kịp thời, sát thực tiễn, trách nhiệm, minh bạch và hiệu quả.

Trân trọng cảm ơn ông!