Thông tư 06/TT-NHNN: Thêm quy định, tiếp cận tín dụng bất động sản càng khó khăn

Thêm “rào cản” quy định vay vốn

Ngày 1/9/2023, Thông tư 06/TT-NHNN của NHNN sẽ chính thức có hiệu lực. Mặc dù, NHNN khẳng định Thông tư này không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng mà đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế nhưng nhiều quy định lại đang khiến doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lo ngại.

Ngay sau khi NHNN có Văn bản giải thích ngày 18/7/2023 về việc xây dựng hoàn thiện Thông tư số 06/2023/TT-NHNN để tạo điều kiện cho khách hàng được vay tín dụng thuận lợi hơn, Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có Văn bản số 110/2023/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ngày 28/7 góp ý về văn bản trên.

Theo đó, HoREA cho rằng, Thông tư 06/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Trong đó, quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014: điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

HoREA cho biết, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.

Chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Mặt khác, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ không đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao; chủ đầu tư được phép mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng.

Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp BĐS do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

Chưa tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, quy định cấm cho vay tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/TT-NHNN không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh BĐS thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung.

Bởi việc áp dụng đối với mọi dự án đầu tư, nên một số dự án đầu tư khác bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp… do khi các dự án PPP đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc dự án đã hoàn thành.

Lúc này, chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án và chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa. Do đó, doanh nghiệp sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP, đã đủ điều kiện pháp lý và tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm đối tác để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án.

Quy định cấm này của Thông tư 06/TT-NHNN dẫn đến hệ quả chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư, có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được “bên thứ ba” có đủ năng lực, có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án.

Với quy định trên, khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế nguồn vốn rẻ, nên chưa tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất cho các doanh nghiệp nội địa trên “sân nhà”.

Ngoài ra, quy định cũng chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án BĐS được hợp tác với các nhà đầu tư. Vì điều khoản không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy phép xây dựng…

Trong khi đó, đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.

Từ những lập luận trên, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.